【剖析】低于10%盈利的文旅地产，万科融创为何扎堆进入|163

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近日，随着棚户区改革带来房地产库存大大降低，货币安置化政策逐步退出，在此背景下，地产股连续大幅下跌。但其实从年初开始，地产股一直维持着低迷的走势，截至今日，地产股的市值已经蒸发超万亿元。

在过去三十年，房地产秉承“拿地就是拿钱”的狼性准则，开始了大范围的圈地活动，当时中国处于城镇化改革初期，国家对于房产行业基本处于放养状态。近几年暴涨的房价，政府为了防止房价泡沫，开始颁布限购、限售等各项调控政策，这一举措让过去单纯拿地、卖地的开发商陷入了困境。

上市房企无法言说的殇

除了国家调控的外患，房产开发的周期过长、拿地开发建设成本高昂导致企业高额负债。据Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。

在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

企业内部负债率接连创新高、产能过剩库存压力大，外部面临着国家日益收紧的调控政策，同时面临着拿地成本攀升、资金投入加大的困境。对于陷入重重危机的房地产企业来说，如何对地产产品进行升级与赋值？如何增加地产产品的市场附加值？才是当前需要破局的首要问题。

文旅地产是传统地产转型的必然结果

中国正处于发展中国家阶段，即所谓的新常态，在这一阶段部分行业、产业都将随着制度的变革和经济结构的优化以及生产要素的升级，迎来全新的发展机遇。那在这样的过渡期，哪些行业将得到超常态发展呢？

历史上闻名的日本20年，这一时期日本传统产业大量迁移至发展中国家，逐渐出现制造业经济的空心化，但是日本的GDP没有大幅度的退步，这一切得益于日本高端服务业快速迅猛发展。

而回到现在的中国，在新常态和日本发展过程的启发下，真正超常态发展的必定包含消费升级带动的文旅产业。具有庞大潜力的文旅产业是地产行业融合最快捷、成本最低的新模式，不得不说，文旅地产的出现实质是资本寻找新的盈利模式与空间的必然结果。

传统地产的加分升值之道

达成意向合作模式之后，不同的房企借助文旅特色走上了不同的升值加分道路。第一类是品牌升级需求。多为大中型房地产企业，这类企业有经验、有视野、房地产开发经验丰富，易于接受新生产品并勇于尝试。开发文旅项目在于探索易于复制的模式，延伸产业链条，提升品牌生命力，实现企业的多元化发展。如万达、恒大、海昌、碧桂园、绿城、等企业。