购物中心往往占据的都是一个城市核心位置，巨大的人流量、巨大的消费量背后隐藏着巨大的商业价值和资产增值空间。仰望着如此高大上的购物中心，很多吃瓜群众可能都会好奇，那么如何去计算一个购物中心值多少钱？

其实，要评估一个购物中心的价值是非常复杂的，本期小编就带着大家从商业地产收益法的基本估值原理进行剖析。

-本文干货较多，全篇1981字，预计阅读需要12分钟-

商业地产的价值定义

首先需要了解的是商业地产最基本的定义，简单地说所有收租物业都是属于商业地产的范畴，包括购物中心、办公楼、产业园、商铺以及酒店和服务式公寓等。

商业地产的盈利模式就是：盈利模式 = 租金收入 + 资产增值

其估值的收益法公式为：估值 = 收益／资本化率

特别强调购物中心或者商业地产的估值方法只能是收益法而不能是比较法或者成本法。

购物中心的价值不是楼板价和建安成本的总和？

杭州来福士广场当初的楼板价为3000元左右。而目前周边的地块的楼板价已经突破4万多元。你能说在来福士广场旁边未来新建的购物中心的估值是它的楼板价加上它的建筑成本和设施设备安装成本吗？显然是不能的。

所以商业地产只能是收益法。收益法估值只关注商业地产的这个盒子可以产生多少租金和可以持续产生租金的能力和潜力。可以把这种潜力理解为资产的资本化率。

格兰购物中心价值案例解析

我们可以通过西田澳大利亚的格兰购物中心的一个简单的改造案例解释基本的估值方法和思路。了解：估值=收益／资本化率这个最基本的收益估值法的公式和应用。

图1 格兰购物中心被木板围起来的挑空改造区域

大家可以看出就是一个简单的两层购物中心，为了保证很好的通透性，二层屋顶的阳光可以通过较大的挑空直射到一层。整个商场都很明亮。但是随着时间的进展，商圈的人口和收入都在增加，所以需要增加租赁面积。怎么做呢？大家可以看到这个挑空已经被木板的围挡包围。这是一个通过填回部分挑空来增加租赁面积的工程。

图2 完成挑空改造后回填的空间

这个就是改造完成后增加的面积空间。这是在二楼。填回的楼板直接面对二楼屋顶的天窗。

图3 通过增加挑空一侧的凸出的半圆增加的面积

类似地，他们还通过这样的方法在挑空的一侧增加租赁空间。

图4 改造和估值分析

没看懂？没关系，小编带你一一解读：

第1行：改造后新增的面积可以增加年租金收入5万澳元：

第2行：改造工程需要投入65万澳元；

第3行：收益,就是投入产出比，也就是: 5万／65万=7.7%

第4行：关键概念——购物中心的资本收益率，简称资本化率。在这个项目中经过数年稳定营运的格兰购物中心的资本化率为6.5%。

估值 = 收益／资本化率

对于格兰购物中心来说，假设这个商场的租金收益为1亿澳元，则这个购物中心的估值就是15.3亿澳元。估值=1亿／6.5%=15.3亿澳元。

第5行：对于这个改造工程所带来的5万租金收益将给估值带来76.9万的增加值。

第6行：你用76.9万减去65万的改造投入，格兰购物中心的这个改造工程还实现11.9万澳元的开发利润或者也叫价值提升。

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我们发现，这个估值公式：估值=收益／资本化率。这是一个分子和分母的联动效应。就是说如果租金上不去，你不能忽视的是这时的资本化率作为分母的数据是急剧放大的。分子变小和分母变大的共同作用造成你的资产呈指数级的下降，都不是线性的。很多开发商企业还是以房地产式的加减法思维而不是以金融属性的除法思维看待商业地产。

米兰达购物中心价值案例解析

再和大家分享一个西田项目米兰达购物中心，具体怎么改造就不展开了，这绝对是一个全球区域型购物中心的改造标杆。

图5 西田米兰达改造开发目标的投入和估值说明

同样的小编为你一一解读：

第1行：2016改造之前，米兰达购物中心的销售额是6.92亿澳元。

第2行：改造以后要达到的销售额是9亿到9.3亿。

第3行：目前的资本化率是5.75%，现有购物中心估值为13.86亿澳元。

也就是说米兰达购物中心目前的收益为：

收益=资本化率X估值，即13.86 X 5.75%=7970万澳元。

第4行：改造的投入成本为4.35亿澳元。收益率是7%，就是简单地说投入这4.35亿，每年可以带来3045万的新增租金收入。

第5行：用改造之前的7970万的租金收入加上新增的3045万得到1.1亿澳元，再除以进一步优化的资本化率5.5%，则改造后米兰达的估值为20亿澳元。

第6行：实现价值提升或开发利润1.79亿就是用20亿的现在估值-原有的13.86亿-4.35亿的改造投入得出1.79亿的开发利润或价值提升。

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由此计算我们发现米兰达最后实际的实现价值均超过以上预期。除了改造以外，米兰达商场在商品组合、氛围营造、科技利用和服务提升方面给人以品质、亲和、舒适的感觉，令人流连忘返，也极大地扩大了商圈辐射范围。所以说是全球区域型购物中心改造的标杆。

悦云说

通过以上两个购物中心的改造升值计算案例，我们发现购物中心的价值提升不能以典型的房地产的加减法思维进行计算，如果资本化率低就会随着租金和收益的降低而扩大。市场的条件在不断变化，购物中心一直在成长，开发购物中心需要大量的资金，而资本结构更需要根据新的形势不断调整。

所以，资产增值作为购物中心经营的核心，而增值的关键不仅取决于前期的选址定位、规划设计、招商，更依赖于开业后对商业空间、品牌的可持续运营管理！

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资料来源：王玮_商业地产（ID：wwcre_wechat）

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