返乡游子为何街头痛哭？地铁半夜为何人满为患？连环涨价案，究竟是何人所为？房产经纪人日日劳累的背后又隐藏着什么？这一切的背后，是人性的扭曲，还是道德的沦丧？敬请关注今日《我是房产分析师》年度巨献《走进科学之拿什么拯救你我的成都房价》。

趣味经济学中有个有关房价的有趣理论叫牛肉面理论，即一个地区健康幸福的房价=当地一碗牛肉面价格的1000倍。这个理论曾被某些行业人士当做判断一个地区房价是否存在泡沫的依据。

那么我们来看看成都的房价，是撒子情况~

2013年，房价大概是945碗牛肉面的价钱。嗯，幸福的成都人民。

2015年，房价涨到了950碗牛肉面的价钱。嗯，涨幅不大，可以接受。

2017年，房价涨到约1150-1200碗牛肉面的价钱。What？发生了什么？

让我们走进案发现场——房屋均价。

从上表中可以看出，成都主城区房屋均价从2013年的8500元/平方米增长到现在的15000元/平方米，其中2016到2017是房价涨幅最大的一年。这一年连牛肉面也跟着房价涨了。

2015年之前，幸福的成都人民还享受着成都健康幸福的房价，幸福地吃火锅，生活幸福地过。

2016年起，成都人民从火锅中惊恐地探出头，掐指一算：妈也，以前省4000顿火锅就能买一套房，现在起码得省5000顿才能买得起！

那么，成都的房价为什么发生这样的变化？

我们来看看房价最基本的组成：

新建房地产价格=土地取得及开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润

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先来看看房价中重比最高的土地价格和建造成本，到底发生了什么。

土地价格

建安价格

根据以上表格中成都市建委发布的最低房屋建筑工程建安造价价格清单中可以看出，建造成本变化不大。但2013年到2017年间，楼面地价飞跃式上涨，几乎翻了3倍。所以，成都房价暴涨的“罪魁祸首”就是土地的高价拍卖。

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人口流向同样是影响房价的一个重要因素。

朋友们，你是否觉得现在的成都市区里人潮拥挤，地铁一二三四号线人满为患？

如果说2014年的成都街头，还能让赵雷流连忘返，走到等都熄灭了都不愿意停留，3年后，他怕是门都不敢出。

来看看成都市统计局发布的成都市常住人口数量的公告。

不知是成都的火锅太香，还是成都妹子太迷人，短短两年间竟新增400万人口，难怪people mountain peole sea！

看到这里，想必有眼尖的客官已经发现了一个小秘密，人口增长变化图和房价上涨图怎么辣么相似呢？是的没错，二者就是成正比的，上海人口数量也是跟房价成正比，北京同样如此。

其实也很好理解，人都往一块儿挤，拉大了供需关系，房价自然随之上涨。

所以说，有人的地方，不止有江湖，还有房价上涨啊同志们！

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我们再来看看成都市人民政府发布的历年工作报告中GDP的数据。

2014年，成都市经济总量历史性地突破万亿，在西部地区率先达到全面小康社会的主要指标，站上了“新常态、万亿级”的全新起点。

2017年，成都市经济总量实现13889.39亿元，比2013年增加52.48%，尤其是固定资产投资中全年房地产开发投资的占比高达12%。

城市化进程加快，成都向一线城市迈进，房价自然也要朝一线城市靠拢。

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最后，还有一个影响房价的重要因素——国内民间通用承认的特色——“地铁房”。

尽管早晚高峰的地铁让人深恶痛觉，但因其快速、安全、准时等特点，地铁依然是城市交通工具中里最受欢迎的。

地铁对居住区域的影响如此之大，自然会带动楼价的上涨，全球领先的房地产服务商第1太平戴维斯日前发布的专题报告显示，地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%。

下面，我们来看看另一组成都市住房的价格数据。

地铁与非地铁小区的平均价格

详细平均价格

当然，房价的变化，除了和地铁正式运营时间有关，也和走向、经过区域有着极大的关联。

根据《成都市城市轨道交通第四期建设规划（2017-2022年）》，成都市2017-2022年的轨道交通建设任务为：拟新建3号线四期、5号线三期、6号线四期、8号线二期（东北延）、8号线二期（机场支线）、8号线二期（西南延）、9号线二期……

不说了，想去成都地铁沿线买房，有组团的不？

综上，土地成本增加、人口流入增多、城市化进程加快、地铁交通线路的完善是造成成都房价大涨的四大“罪犯“。

最后，让我们从房价租售比来看看成都房价是否合理。

敲黑板！科普时间，请自觉搬好小板凳。

房价租售比：出租金与房价之间的差距是否合理，也是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据，因为买房可能是为了投资，而租房通常是居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。房价租售比=单套房屋月租/房屋总价=平方米租金/房屋单价。

根据中国房地产业协会发布四川成都平均租金：30.65/平方米，成都平均房价15000元/平方米，成都的房价租售比为1:489，高吗？

如果按照国际通用比1:200来看，当然高。

实际上并不高，因为国内大部分城市的房价租售比都超过该指标，在20城里，成都排在第19位。

另外，极其稀缺的房子是不看租售比的，要把它当作奢侈品来看，因为流通性本来就不好。