网易房产申°工作室 忻奇琪

【摘要】这里是清末民初上海滩私家花园的三大名园之一，也是近代出现在上海滩上最早的游乐场。上海的第一盏电灯在此点亮，中国最早的话剧表演在此登场。尽管时光荏苒，但今时今日的张园依然是上海城市记忆里重要的组成部分，改建后的她正以另一种样貌展现在世人的面前。

历史上的海上第一名园

南京西路以南，石门一路以西的泰兴路南端，这里本是一片普通的农田。1878年，英国商人格龙将这里买下，并建为私人园圃。1882年8月16日，中国商人张叔和自和记洋行手中购得此园，总面积21亩，起名为"张氏味莼园"，又称张家花园。原本是为了老母颐养天年，后老母去世，本想卖掉此园，后经友人劝阻，就改建为一座仿苏州园林的大型园林。

图片来源：上海市静安区文物史料馆《海上第一名园：张园》

清光绪十一年（即1885年），张园向游人免费开放，不久后因园内游人太多，收费每人一角。1892年，张叔和又对该园屡加增修，并出巨资请了当时著名的英国建筑设计师景斯美（Kings mill）与庵景生（Atkinson）两人联手设计，历时整整一年，建造了一幢高大洋房，并于1893年落成，以英文“Arcadia Hall”名其楼，意为世外桃源，中文名则取其谐音称“安垲第”。

图片来源：上海市静安区文物史料馆《海上第一名园：张园》

1893年安垲第落成后，张园又改为了免费开放，但设立了各种服务设施收取费用。至1894年，全园面积达到了61.52亩（约4.1万平方米），为当时上海私家园林之最，也被称为“海上第一名园”。

1903年，张叔和将张园完全开放经营，其中设立魔术表演、游乐宫、中西式餐馆等，游人如织，一时甚至阻塞道路。但不久随着哈同花园、大世界等游乐场所的建成开放，张园逐渐衰落，1918年终于停办，而其所在土地为王克敏购得，他将土地分割出售给了十几个开发商，后这片土地被建造成风格迥异、格局形态的石库门建筑群，逐渐成为了一处大型的里弄住宅旧址。

石库门建筑群里的现代商业

伴随着改革开放，上海也进入了城市建设时期，当时城市的旧改主要是以大面积的拆除为主，而张园地区的里弄和住宅也因此而被重新分割，部分区域被拆除。截止至今日，剩下的张园大约只有原先的1/3面积大小。

除了面积上的减少，张园中一些石库门建筑也经过翻修、重建，在过去三年的时间里，变身为摩登的现代商业空间。在这其中，泰兴路与茂名北路两条路上的“张园99”和“张园丰盛里”是整个张园的两大亮点项目，也被称为南京西路后街经济中的“双子星”。

张园99紧邻南京西路和吴江路休闲街，地理位置优越，以“修旧如旧”的设计理念，打造出闹中取静的一方时尚去处。自2014年7月正式开业以来，通过上海石库门建筑与欧美饮食文化的融合，已成为南京西路南侧上海历史风貌保护区的商业新亮点。

而于2017年年末开业的张园丰盛里，则是由10栋带有海派风格的石库门里弄建筑所组成，其中1栋为保留历史建筑复建而成，另外的9栋为2-3层的仿建老式建筑。尽管同样地处繁华的街区，但与热闹的吴江路和南京西路不同的是，由于比邻茂名北路274弄的德庆里，张园丰盛里平添了一份上海人日常生活中的恬静氛围，也多了一种老上海滩精致怀旧的格调。

上海张园建设投资有限公司董事长陈汝俭告诉网易房产，最初设计丰盛里项目时，便希望这个项目能够带给人一种“偷得浮生半日闲”的感觉。不管是上海市民、游客、还是周边办公的白领，在丰盛里能够找到一种形式，让自己慢下来，尽情地享受丰盛里带来的休闲氛围。

如何保护及再利用城市历史建筑，并使之“活化”，也是开发商所需要面对的重要文化课题。为此，上海张园建设投资有限公司还请来了上海建筑界有名的历史风貌建筑保护的专家阮仪三以及专业的团队，来对整个张园片区的历史文化保护做了总体的研究。

目前仍然居住在张园中部片区的居民将在未来以保护性政策的方式离开张园，而他们的房屋则会全部保留下来，这片石库门建筑群也会从现有的住宅属性，改变为商业、办公、住宅相互结合的综合体项目，整体建成后的项目体量也将远超新天地。

尽管位于张园丰盛里下方的2号线、12号线以及13号线这三条地铁线还未实现完全连通，但一条连接这三条地铁线的地下通道的建设目前已经启动，并将在不久之后得以面世。据网易房产了解，整个地下通道的空间设计工作将由华建集团负责。5-8年之后，结合整个换乘通道的建设，丰盛里或成为全中国，乃至全世界的历史风貌商业街区项目的标杆。

大力发展南京西路后街经济

今年4月，静安区还正式发布了《静安区南京西路后街经济战略规划》（以下简称《规划》），计划升级改造铜仁路、西康路、泰兴路等南京西路周边11条后街，大力发展“后街经济”，在做厚、做深、做宽南京西路商圈上实现新的突破。

除了上述提到的张园99和张园丰盛里两个项目被作为“双子星”项目，《规划》还指出，南京西路商圈1.8平方公里范围内的11条后街，都将被贴上特色鲜明的“标签”，成为支撑区域发展的新兴增长极。

整个后街经济的主体格局将围绕“三带三轴两街”进行铺开，“三带”包括吴江路、梅泰恒后街（南阳路+奉贤路）和愚园（东）路。吴江路充分依托步行街人气带动效果和地铁线交汇的强导流作用，进一步延展吴江路的美食标签，并承担起体验式休闲街区的角色，而梅泰恒后街注重个性化时尚，在街景方面，将打造樱花道，并配合灯光营造唯美夜景效果，使南阳路、奉贤路成为魔都网红街拍圣地。愚园（东）路关注精致慢生活。

而“三轴”指得是陕西北路、江宁路和铜仁路“三个文化体验轴”，它们分别将业态定位为海派历史文化、现代文化戏剧和高雅艺术生活。“两街“是指是西康路和威海路两条“专业街”，西康路将以健康生活为主题，威海路将定位为科创先锋街。

静安区副区长周海鹰在接受媒体采访时曾表示：“《静安南京西路后街经济发展战略规划》为我们进一步推进静安南京西路商圈的建设，完善商圈的商业生态结构提供新的思路。静安区政府将进一步完善后街经济发展管理机构，协调社会各方合力推进后街建设；同时，也将进一步完善后街基础设施，提升综合服务功能；明确后街发展主题，利用新媒体加大宣传，提升后街的知名度。”

未来，在整个南京西路后街经济的带动下，张园也将焕发新的生机，为上海这座城市添上自己浓墨重彩的一笔。