作者 | 辰路

原创 | 天下经观（chinawatchers）

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“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在经济学家任泽平眼中，判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要看未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方，未来房价长期来说肯定涨，人口流出的肯定涨不动。

那么，中国人口迁移的路径如何？未来中国的人口往哪里流动？任泽平团队近期发表的报告《中国人口大迁移》，详细拆解近年中国人口的流动大趋势，对大家研判城市势力沉浮和房价潜力有所帮助。笔者提炼出7大看点，供大家参考。

1、人口聚集跟着产业走

从长期和根本看，决定一个区域人口集聚的关键，是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是人随产业走。

在中国的一二线城市，产业的发展和丰富的社会资源吸附着大量流动人口。尽管这些城市的房价一涨再涨，其对人口转移的吸引力仍然不见减弱。

2、服务业发展更需要集聚

总的来看，工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市和大都市圈集聚。

可以预见，产业结构优化将推动大城市住房需求持续增长。但在服务业主导的城市化过程中，一二线大城市和大都市本身对人口吸附力的优势，或将导致城市之间的分化愈演愈烈。

3、中国跨省人口迁移：从沿海发达地区到回流中西部

报告指出自新中国成立以来，中国人口迁移主要分为三个阶段：从改革开放前的向东北集聚，到改革开放后的孔雀东南飞，再到2010年以来部分回流中西部。2013年开始，东北三省人口先后陷入负增长。

跨省迁移对现实影响从三四线楼市的暴涨或许可以管窥。随着产业向中西部地区转移，安徽、湖北、四川等中西部多个省份的人口呈现持续回流的态势。相应地，人口回流为合肥、武汉、成都等三四线中心城市的房地产业带来巨大发展空间。

4、人口流动整体放缓，三四线人口集聚程度微弱

在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出。2011年以来一二线城市人口流入放缓但仍保持集聚，放缓的原因包括京沪控人、人口老化农民工回流等。

与一般三四线城市明显不同，发达城市群的三四线城市人口仍稍有流入，且三四线城市市辖区总体仍保持人口流入，但集聚程度已比较微弱，特别是四线城市市辖区。

5、人口在更加向少数地区、向大城市大都市圈集聚

从地域分布看，在2001-2010年，扣除西北地区、西藏小量人口净流入外，人口净流入地区主要在东南沿海、华北、辽宁等地，而人口净流出地区主要在华中、华南（不含广东）和西南、黑龙江、吉林等地。

到2011-2017年，扣除数据大幅缺失的新疆、西藏外，人口净流出地区主要集中东北地区、中西部的大部分地区以及东南沿海的非核心城市等，人口净流入地区明显变少、且趋向破碎化，主要在全国主要大城市及周边地区。

6、到2030年中国城镇人口将新增约2亿

就目前来说，中国58.5%的城市化率稍高于54.8%的世界平均水平，但明显低于高收入经济体的81.3%和中高收入经济体的65.8%。

根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿，比2017年增加约2亿；到2047年城镇人口达峰值时将增加约2.76亿。

2030年中国城市化率将达约70%，这意味着中国城市化还有较大的发展空间，也反映出未来经济格局的更进一步。

7、2亿新增城镇人口，约60%在七大城市群

19大城市群以1/4土地集聚74%人口，创造90%GDP，其中城镇人口占比77%。到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

未来向19个城市群集聚的人口以及19个城市群内部流动的人口，将主要集聚到千万级以上的大都市圈。

中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，20个左右2000万级大都市圈。

人口集聚在19个城市群和七大城市群，这似乎意味着未来谁“拿下”了这些地区，谁在就更有发展潜质，地产的优质投资标也更容易辨别。