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一、琶洲概况

琶洲现状

琶洲位于广州市海珠区东部的琶洲岛上，是广州生态型新城市副中心，其四面环水，地域狭长，东至新洲码头，西至新港东路新洲桥与赤岗相邻，南濒黄埔涌，北临珠江广州河段前航道，总面积达15.13平方公里。

建成项目

琶醍文化区、啤酒博物馆、广州国际会展中心、环球贸易中心、宝地广场、南丰汇、保利世界贸易中心、中洲中心、中洲交易中心、广州国际采购中心、保利国际广场、东凌环汇商业广场、保利叁悦广场、万胜广场、雅郡花园、会展世界城（水蓝郡花园）、保利天悦、会展西岸、畔江花园等。

广州琶洲的范围

琶洲规划

2000年出台的《琶洲地区概念规划》中，琶洲被定位为“RBD、城市副中心”；此后，随着珠江新城基本建成，琶洲被与珠江新城、员村地区联系在一起打造“一江两岸的泛 CBD”；如今琶洲又被纳入到“一江三城的大 CBD”的规划中。

广州琶洲的功能分区

已获广州规委会审议通过规划显示，琶洲拟打造世界级会展中心和商业中心区。琶洲将与珠江新城、国际金融城共同组成一江三城的广州大CBD地区，是广州的经济引擎，还将新增300米高会展塔、设直达香港机场水上航线。琶洲的功能分区明确，分为四大区域，A区为互联网创新集聚区，“电子商务”已成为A区目前出让地块的发展核心；B区由两个区域组成：B1区为会展龙头引领区，主要包括广交会展馆、办公写字楼，功能为国际展览、文化庆典、酒店餐饮和商务办公，将来的会展塔也将建在B1区；B2区为会展综合办事区，规划定位是酒店办事、商务办公、休闲贸易和居住公寓；C区为会展财产延长区，规划定位是历史保护、财产孵化、旅游办事、科技研发和酒店贸易。

二、琶洲土地市场

琶洲土地市场出让情况

琶洲西区地块工程进展

工程进度一览

地块现状一览

写字楼市场情况

>>环球贸易中心

环球贸易中心是由邦华集团继开发珠江新城【邦华环球广场】之后倾力打造的超甲级写字楼精心力作，目前该项目也是琶洲总部经济区内首个亮相的综合体旗舰。项目规划建设有超甲级写字楼、五星级万丽酒店（renaissance）、莎玛（shama）国际公寓、近两万平方米的特色休闲园林广场四大复合业态，同步引入包括凯悦酒家等多家高端餐饮品牌。项目总体分二期开发，一期建筑面积约10万平方米，楼高55层约230米，大堂挑高达14米气势恢宏，配有瑞士进口迅达高速电梯26台。标准层面积为1,000至2,000平方米，整层使用实用率高达72%，层高为4.1至4.5米。

租售案例

>>新港商厦

新港商厦位于海珠区新港东路7号，项目约于2006年建成，占地面积2420平方米，总建筑面积19,913平方米，为9层高的商住楼，其中1层至3层为办公，4层以上为住宅。

租售案例

>>宝地广场

宝地广场处于琶洲A区核心位置，是由宝钢集团2010年花4亿拿下的地，项目已于2017年封顶竣工，现已投入使用。项目占地面积27,770㎡，总建筑面积147,349㎡，其中主塔写字楼面积74,390㎡，29层140米高，标准层高4.5米，净高大于3米；商业裙楼面积9,238㎡，2~3层，标准层高5.5米。绿化率大于41%，建筑密度为26%。

租售案例

>>南丰汇

南丰汇位于广州市海珠区新港东路618号，由香港南丰集团打造，是广州琶洲的地标性建筑，广州地铁八号线“新港东”站上盖，紧邻广州国际会展中心，项目囊括超甲级写字楼、国际会展中心、商场以及广州南丰朗豪酒店，是广州首家整合了现代化高端展馆和国际五星级酒店的商业旗舰。其主要由南丰汇环球展贸中心和南丰国际会展中心两栋物业组成，约于 2012 年建成，规划为地上 18 层（酒店部分为 22 层），地下 3 层，总建筑规模约30 万平方米。其中会展中心占地面积约 33,000 平方米，规划总建筑面积约 15 万平方米；展贸中心占地约 25,000 平方米，总建筑面积约 33,000 平方米，写字楼为汇聚众多顶尖企业如振戎集团、广州地下铁道总公司的超甲级写字楼。项目 1-5 层为商业，其中 1、2 层为国际名车展厅，3 层为映联万和影城，4层为高端婚庆策划和定制专场，5 层为美食荟萃。南丰汇以其多元化的业态组合在琶洲商圈中独树一帜，整体商业价值得以提升。

租售案例

>>中洲中心

中洲中心位于保利世界贸易中心东侧，于2005年投入使用，为琶洲地区最早投入使用的会展配套物业。项目占地面积约 2.8万平方米，分为南塔、北塔，总建筑面积约 13.9 万平方米，其中地下1层至裙楼4层随广交会进行进出口馆外展，以及不定期进行行业专业化展览，5 层为酒家、空中花园和会所，北塔 6-26 层为甲级智能化写字楼，南塔 6-30 层为展示式商务公寓，实用率约70-78%。

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>>保利世贸中心

保利世界贸易中心坐落于广州市海珠区琶洲会展商圈中轴最核心地段，北临新港东路，望珠江，南临黄埔河涌，背靠“广州南肺”万亩果园，是华南地区规模最大、功能组合最齐全的综合商业地产项目之一。地铁八号线“琶洲”站 C、D 出口直达项目负一层及首层，同时项目西北双向紧贴“世界第一展”中国进出口商品交易会（广交会），地铁通道与广交会二期相连，西面紧邻广交会三期。其不仅拥有国际级的展览平台、甲级标准建造的展示型写字楼，同时拥有国际家居采购中心、美食城、公寓、酒店及大型地下车库等配套设施。项目占地约 12 万平方米，总建筑面积约 56 万平方米，通过展览、商务办公、高档居住社区及饮食与交通的完善配套，实现多种业态下的复合。

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>>保利国际广场

保利国际广场位于琶洲塔西侧，北临阅江中路，望珠江一线江景，南至广州国际采购中心，西面紧邻广州香格里拉大酒店，项目于 2006 年底投入使用，占地约5.7万平方米，总高34层，由南北两栋办公塔楼和东西两栋展览中心、商业裙楼围合而成，建筑中央为绿化公园，绿化率较高，总建筑面积近 20 万平方米，其中中心展览区面积约 3 万平方米，与东西两座裙楼贯通，可举办常年展示和各类大中型的专业会展，展览空间可根据客户需要弹性拆分。

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>>广州国际采购中心

广州国际采购中心毗邻中国进出口商品交易会（广交会），集会展和商务写字楼为一体的现代常年展贸中心，位于琶洲会展圈的核心位置，西侧与广交会二期展馆紧密相连，分为东区和西区两部分。项目约于2008年建成，地上共18层，总建筑面积逾30万平方米，其中专业市场面积20万平方米，短期展览面积6万平方米，广场面积5万平方米，综合配套服务区面积达4万平方米，可提供共约10,000个国际标准展。凭借春秋两届广交会契机，在这里汇集大批国际品牌服装、皮具、鞋包一级批发商及境外商会协会，以内销外贸结合，打造国内外商客合作共赢的全球一站式服装皮具鞋包采购专业展贸平台。广州国际采购中心是将城市中商业、办公、展贸、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系、从而形成一个多功能、高效率、庞大而统一的 CBD 综合体。

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>>东凌环汇商业广场

东凌环汇商业广场由东凌集团、合景开发，位于新港东路，与4号、8号线（万胜围站）双地铁接轨，交通便捷通达。项目分为南北两塔，总建筑面积约9万平米，可租面积约6万平米，地上共30层，地下3层为停车场，1-4层为商业裙楼，5-21层为甲级写字楼，每层约2,000平方米，实用率高达70%，户型方正，面积组合灵活，室内无梁无柱，精装修高标准交付，各种格局满足各种不同需求。配备12台高速客梯，2部消防梯，项目各项设施设备齐全。拥有立体化的交通网络配套，出行便利，接驳城市一线繁荣。

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>>万胜广场

万胜广场又名“地铁大厦”，位于地铁四、八号线换乘的万胜围站上盖，地处琶洲总部经济区B区，是集广州地铁总部大楼、潮流专业商贸中心、低碳高效写字楼、公交站场为一体的地铁上盖综合物业，总面积达30余万平方米，为开发商自持物业，项目主要由商业中心、A塔、B 塔、C 塔等组成，其中A塔作为广州地铁企业总部使用，其余写字楼出租。

其中，购物中心商业面积达4.7万平方米，由多元化、全方位的业态组成，包括巨幕影院、精品超市、美容康体、特色餐饮、运动、儿童业态、零售、茶文化馆、新一代电子音乐书城等。目前已汇聚了万达影城IMAX、威客健身、爱儿乐、战歌射箭馆、LEVVV潮牌集合店，以及麦当劳、星巴克、探鱼、食其家、72街等知名餐饮品牌。

租售案例

三、 调研总结分析

本次调研我们也看到，琶洲近年来出让的土地主要集中在西区，主要商务设施用地为主，琶洲互联网创新集聚区将重点发展互联网服务及新媒体、新兴信息技术服务等六大产业。随着A区的环球贸易中心、宝地广场和广州日报等写字楼以及B2区的东凌环汇商业广场和万胜广场的相继建成使用，琶洲的写字楼市场供应量大大增加，供应也不再集中于以往的会展中心旧区。

目前琶洲的写字楼实收租金价格集中在100-150元/平方米月，含税租金价格集中在120-160元/平方米月，其中景观一般、楼龄较大的写字楼租金集中在80-90元/平方米月，景观一般、楼龄较小的写字楼租金集中在100-130元/平方米月，一线望江、楼龄较小的写字楼租金集中在140-170元/平方米月。租金最贵的是2017年建成使用的环球贸易中心，租金水平在150-180元/平方米月。租用率最高的是南丰汇和万胜广场，目前都为全部出租状态。

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