2.3万/平！广州白云区今年首宗宅地即将开拍，看看长啥样|163

8月24日，白云区嘉禾街新科村琴星小学地块将正式公开拍卖。这是今年白云区挂牌的首宗可供销售商住用地，起拍楼面价为23000元/平方米。

值得关注的是，该地块与2016年底白云新城AB2911053地块同等起拍价。AB2911053地块被天健地产以188968万元、配建9900平米的高价将收收入囊中，折合楼面价40411元/平，不过该地块项目至今尚未入市。

琴星小学地块共占地1.71万平方米，实际可建设面积为1.09万平方米，容积率为2.9，计容建面为3.04万平方米。除了需要配置少量的社区居委会、垃圾收集站等社区生活服务配套设施外，并无其它特别的建设要求，属于近期出让地块中规划限制较少的“净地”。

23000元/平方米起拍，最高楼面价为32500元/平方米

该地块采用“竞地价+竞自持+摇号”的出让方式，地块起拍总价达6.99亿元，折合楼面地价为23000元/平方米，该价格与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平，同属于白云区最高起拍楼面价。而该地块最高限价为9.89亿，届时最高楼面价为32500元/平方米。

白云琴星小学地块位于嘉禾望岗与龙归片区之间。地块的西侧紧靠京广线，北侧则邻近片区主干道均禾大道，车辆噪音影响相对较大。而南、东两侧均被周边村落以及厂房所包围，居住环境略显脏乱。

目前，琴星小学地块仍然维持“原状”，地块仍还没进行拆迁处理。早在3月份时，白云区政府嘉禾街道办事处在已发布关于琴星小学拆卸工程招标，招标内容为拆除原有建（构）筑物的拆卸工程，招标价为124万元，工期控制在30日内，但截止至7月底，拆卸工程尚未开展。据悉，该工程支出属财政资金，故不算出让地块的成本。

公共交通有一定局限，生活配套有所欠缺

交通方面，琴星小学地块所在区域道路交通便利，邻近均禾大道以及京广线，可接驳华南快速干线禾京珠线，自驾车出行十分便捷。但公共交通略显不足，若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站，路程约10-15分钟，公共交通出行有一定的局限性。

琴星小学地块周边生活配套有所欠缺，多以新科村级生活配套为主，档次偏低。而中大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的嘉禾望岗片区。

教育资源方面，颜乐天纪念中学、新科小学、新科幼儿园等多所优质学校坐落，可满足周边村民或工业园区员工子女的教育需求。

地处白云中北部三大重点规划区辐射范围内

从2015-2018年广州中心五区（白云、天河、海珠、越秀、荔湾）居住用地供地情况来看，整体呈现明显下滑趋势，2015年中心五区居住用地供地面积可达71.85万㎡，2017年下滑至11.7万㎡，而本次出让的琴星小学地块成今年中心五区首推的可销售的居住用地，目前中心五区土地资源紧缺已成常态，大面积供地成奢望。

在这样的背景下，预计日后中心五区住宅供应大不如前，可售的一手项目较少，地块产品所面临的竞争形势亦相对较弱，未来地块产品有望能够大量地抢占市场份额，填补市区新房市场的空白。

从白云中北部重点规划布局来看，琴星小学地块位于空港经济区、航空产业基地以及白云湖规划区之间，地块处于白云中北部三大重点规划区辐射范围之内。

其中，白云湖涵盖黄金围、北部水厂以及东侧片区三大产业、居住布局规划，积极发展IAB产业，同时借助白云湖交通枢纽，改善区域通勤条件，以吸引更多投资、人才流入。地块北侧的空港经济区则重点发展航空运输高端产业，服务“国际航空枢纽”白云机场。

随着航空产业基地的投入使用以及空港经济区和白云湖的投入建设，将盘活白云中北部的整体经济发展，同时地块项目亦将成为三大规划区上班族安居置业的优选区域。

楼市培育需时间，房企不宜追高价

该地块周边商品住宅小区稀缺，以城中村、产业园为主，近5年无公开出让宅地记录，属于全新住宅片区。而距离最近的居住片区处于2公里开外的嘉禾望岗片区，其一手住宅新世界云逸在售均价在5.5-5.6万元/㎡，而二手小区单位均价在4.5-4.6万元/㎡之间。

根据规划指标，琴星小学地块的出让，将为该片区提供30422㎡的住宅供应体量。项目所在片区目前一二手住宅市场相对空白，发展前景尚未明朗，市场需要一定时间培育。因此未来片区楼市将如何发展，发展的速度是否能跟上项目开发进度，对该项目未来销售或有直接影响。

目前琴星小学地块周边聚集了众多落后的产业园、厂房，货车出入相对频繁，居住环境略显脏乱，同时伴随一定的空气污染的问题。在这样的情况下，地块项目未来产品的市场定位将有所局限，潜在客户群体相对狭隘，部分有改善、置换需求的广州市区客户购置意愿相对较低。

但从另一方面来看，周边旧厂房亦可能通过改造升级或转型为高精尖的工厂、产业园，有望形成人口聚集，为地块带来大批的居住需求，并盘活片区经济发展。

琴星小学地块起拍楼面价高企，与白云新城AB2911053地块处于“同一起跑线上”，但其楼市价值远不如白云新城出让地块。其中，白云新城板块为白云重点打造的商务区，未来将建设为现代商务文化聚集区，而本次出让地块片区仍处于起步阶段，市场反应如何仍待考证。

此外，待琴星小学地块项目进入销售阶段后，部分白云新城、黄石等片区的次新房将逐步流入市场，届时项目潜在的置业客户可能存在一定分流影响。

广州中原研究发展部建议，该地块起拍价已属高位，加上片区楼市发展前景尚未明朗，意向拿地房企不宜过分追高。目前政策调控环境仍然趋紧，在这样大背景下，未来房价走势将以平稳或稍有下行为主，买家置业归回理性。若房企拍地时盲目追高价格，这对其未来产品的定价以及销售增添不少的难度。