柳州6大甲级写字楼，如今何样？|163

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甲级写字楼是什么？简单说来，就是符合以下标准的写字楼就称为“甲写”。

（来源：百度百科）

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近期，写字楼市场被打上了“聚光灯”，柳州地王国际财富中心写字楼再次出售，成绩颇佳；蓄力招商后，柳州华润大厦也对外推售低区散售楼层。

然而，比起四年前写字楼的呈现供应井喷式景象，近期的市场只能以“还算火热”勉强来形容。

那些年，柳州地王国际财富中心、九洲国际、嘉逸财富大厦、中房·文化产业大厦、城中万达中心等一批定位高端、专业，号称“5A甲级标准”的写字楼曾经如“雨后春笋”般地涌现。经过了这些年的磨合，它们现在是什么样的呢？

接下来，我们就来看看6个各具特色的甲级写字楼，这4年来他们的表现如何？

写字楼

柳州地王国际财富中心

地段优越，租售并举

柳州写字楼供应过剩的现象早已被业内人士普遍认可，但柳州地王国际财富中心以占据柳北半岛核心、背靠五星商圈等优势，吸引了不少业内人士和投资者们的关注。2014年首期开盘至今，项目因一些内部原因处于暂停销售状态，直至2018年7月底，项目写字楼才重新应市开盘。

据了解，2014年其写字楼售价为1.3万~1.7万元/平方米。而7月底写字楼二次开盘当天，整体售价“8”字头起。目前项目写字楼均价为1.1万~1.7万元/平方米，对比2014年的售价呈现下降趋势。同时写字楼项目带租约销售，租约最长达14年，入驻的企业还可享受免租两年的优惠。以上租售优惠政策吸引不少企业和投资者入手其写字楼。

业态繁多，硬件达标

记者走访得知，地王国际财富中心目前整体入驻率约为60%，24层的低区均已出租，24层以上的高层出租略少。主要聚集的业态种类丰富，包含了餐饮、保险、旅游、教育、地产等。这些企业入驻大多是看中了项目的品牌价值、便利的交通环境以及5A甲级的商业配置。

记者发现，写字楼内部十分宽敞，多部电梯同时运行的情况下，并不会出现等候久、拥挤的现象，且电梯运行速度相当快。同时即使地王国际财富中心已交付使用了4年，但内部的陈设依旧崭新。

有少部分租户认为，目前写字楼的物管费为4.6元/平方米·月，这样的价格与实际获得的服务质量不成正比。

租金偏低，与月供持平

租金方面来看，地王目前租金水平主要为50~70元/平方米·月。对此，项目相关负责人表示，“以最小写字楼面积60平方米计算，租金与月供基本持平，市场接受度还是比较高。”

一名百度房地产经纪有限责任公司的工作人员表示，“目前租金区间从刚交付时的35~65元/平方米·月涨至45~85元/平方米·月，楼层越高，价格也越贵。”以购买60平方米写字楼为例，如果以每年递增5%的收益计算，粗略估计14年可回本。

写字楼

乐和·柳州中心

本土公司，定位商务写字楼

乐和·柳州中心占地面积约1.5万平方米，总体量约10.7万平方米，40层约212米高，单层层高为3.75~3.9米。除主体写字楼外，楼下还有五层商业裙楼，退台设计。楼顶采用钻石塔尖，楼身采用LOW-E玻璃幕墙。大堂有14台高效电梯同时运作，负一层至负三层共517个车位可供使用。全楼支持WIFI,有中央空调。

查看甲级（或5A）写字楼标准，从配套上看，写字楼虽离甲级写字楼有一定差距（如电梯速度、新风系统等），但从地理位置、电梯和车位数量、层高和楼体用材看，也可列入柳州高端商务写字楼行列。

招商不久，入驻已有80%

乐和·柳州中心是2017年下旬开始招商，不到一年时间，整栋写字楼入驻率已经超过80%。由于招商启动时间短，写字楼的租金和售价基本与前期持平。目前，整栋写字楼只有高区的36层、38层和39层尚未租出。

目前整栋楼基本以出租为主，外售尚未作为主推政策。销售顾问透露，项目持有人出售意向并不强烈，目前柳州市写字楼市场售价普遍较低，无法达到期望水平。随着各类公司入驻，出售无疑是下一步将走之棋。目前，整栋乐和·柳州中心只有一层写字楼及低层裙楼（五星乐和城）售出，其他商业全面招商中。

物管费合理，服务好坏参半

服务方面，记者走访了一些业主，他们表示，物管在卫生方面做得比较好，楼道和洗手间清扫都比较干净；电梯数量及运行安排合理，基本能够满足日常运行需求，但电梯较常发生故障，出现过下坠或人员被困现象；空调风力时好时坏，部分客户表示动力不够足；报修上，处理和反应不够及时，有空调报修，3天才可处理完毕。

乐和·柳州中心物业服务属房开旗下物管公司，物业费4.65元/平方米·月，对比柳州市几个同类型写字楼的费用，这个价格属于中等。但从上述反映看，服务仍需加强。

写字楼

城中万达中心

多元化业态，硬件优势明显

据了解，城中万达写字楼目前已经全部售罄，由业主自行租赁的状态。其已经交付3年后，目前入驻率达70%以上，主要聚集了金融、贸易、百强房企、装饰公司等多元化的业态。

某大型企业在万达中心写字楼落户，其员工表示：“在万达上班还挺好的，电梯速度比原来阳光100写字楼的要快一点，再也没有早起15分钟等电梯的情况。下楼就是商业街，中午出去觅食也方便。”

租金阶段性下降，未来看涨

有业主向记者表达了目前物业难租、空置的问题。“手上近500平方米的写字楼从交付到现在一直空置着，之前刊登70元/平方米·月的出租信息，只出租了部分65平方米的小间，大面积段的一直没租出去。”

从出租价格上看，城中万达中心写字楼租赁价格普遍集中于40~65元/平方米·月，对比2016年城中万达写字楼出租价格70元/平方米·月，有所下降。意味着投资回报率也有所下降。

以张先生400平方米的写字楼为例，他当时购买的价格为1.2万元/平方米，照目前最低40元/平方米·月的租金收益计算，大约需要25年才能收回本金。但是张先生较为乐观，比较看好城中万达写字楼的长远发展，他坦言：“目前我给的是毛坯出租，未来合同到期收回来以后，租金还能涨，跟着市场走，我觉得自己应该不会亏。”

写字楼

九洲国际

租售并举，定位高端

柳州市九洲国际项目地上建设两座塔楼，A塔楼为36层写字楼，B塔楼为20层五星级酒店。此次我们重点探访A塔楼。

A塔楼1~6层为商业区，7~36层才是商务写字楼。写字楼部分70%对外销售，项目已完成销售全部任务。另外，30%的写字楼部分为开发商自持，由招商团队统一进行招商出租。此外，项目14、17、18、20、21、29楼少量早前已经对外出售的写字间，由于业主资金问题统一被开发商回购，目前可租可售。

据代理公司柳州恒辉置业相关负责人表示，作为7A级企业总部写字楼，无论是过去还是未来都将秉承“专为500强名企定制”的目标进行招商。

入住率高，业态丰富

九洲国际写字楼在交付4年后，目前整体入驻率为90%，主要聚集的业态有金融、百强房企、传媒、人力资源等企事业单位。据了解，业主最初购买九洲国际写字楼大多计划用于自身办公，不过以目前的情况来看，绝大多数业主都是交由九洲国际的代理公司统一进行出租，少量自行出租。

走访发现，现阶段九洲国际实行物业服务费用包干制，为6.5元/平方米·月，处于较高物业费水平。作为首个打造7A级商务办公楼的项目，且引进了全球五大行之一的戴德梁行物业顾问公司，综合物业服务还是不错的。

走访中，多家企事业单位反映，小问题还是时有发生，如空调时冷时热不够稳定，物业维修不够及时等，但综合发作频率并不是很高，后期也能得到解决。

行情下降，寻新发展

众所周知，当前写字楼市场大不如前，从现实情况来看，也是如此。九洲国际目前的租金在65~85元/平方米·月，2012年刚入市时则为80~100元/平方米·月，租金明显下降。而销售价格也从原本的1.5万~2万元/平方米下降至1.35万~2万元/平方米。

按目前的租金收益，以600平方米为例，粗略估计，预计22年后才能收回本金。这期间还需保证不断租，不降价，否则周期更长。不过，通过走访来看，不少业主没有特别在乎投资回报率。业主李先生表示，自己购买九洲国际的写字楼原本就是用于自己企业办公，未来亦可以是一项固定资产。此外，不少业主也表达了对写字楼市场还是看好的，只是期待未来能改变模式，寻求新的发展方向。

写字楼

中房·文化产业大厦

租售完毕,大多正常办公

中房·文化产业大厦总建筑面积为41602.9平方米，地下室面积9350平方米，地上建筑面积32252.9平方米。首层至五层为建筑裙楼，塔楼6至25层，层高3.55米，建筑功能为办公，共设两层地下室。

记者咨询中房·文化产业大厦相关负责人，其表示项目所有写字楼均已租售完毕，除了公司自用部分尚未进驻，其余商家均已进驻，大多已经处于正常办公，也有小部分区域处于待装修阶段。

文化聚集地？文化产业鲜少

近日,记者到中房·文化产业大厦实地考察，其打着“文化产业”为主的办公大楼，除了柳州市文化新闻出版广电局之外，夹杂着如农业、装修、投资等产业，与当初设想的产业可谓大相径庭。

“在这上班，还是难以解决午饭问题，楼下商铺尚未投入使用。但停车问题、空调制冷、卫生间卫生等方面，物业公司的服务还是值得点赞的。有时候加班到12点，中央空调都依旧制冷。”一白领对记者说道。

购买单价高，日后租金看涨

对于前期购买了中房·文化产业大厦的投资客而言，该写字楼单价高，回本时间比较长，成了一些业主的痛点。根据业主当初购买的价格，记者算了一笔账，按照最低63平方米的办公区间，购买价格1.35万元/平方米计算，购置下这间办公区域需花费85万元。而时下写字楼租金在50元/平方米·月，一年就是3.78万元，需要长达23年方可回本。

面对较长的回报期限，投资客们似乎并不太过于纠结。记者采访中有相当一部分投资客表示，看好该写字楼未来发展，区域及地理位置的加持，日后租金或将持续上涨。

写字楼

阳光100城市广场2号写字楼

写字楼“老”盘，均已售出

阳光100城市广场2号写字楼（以下简称2号写字楼）都已经寻觅到了“主人”。据阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司相关负责人介绍，开发商对于2号写字楼并不自持，目前368间56~530平方米写字楼已经全部售出，仅剩余20多间在招租。在2号写字楼一楼大堂内仅提供了能够出租的房源。

记者询问中介时，中介表示未有业主转手出售，仅有出租房源，但有部分房源因业主资金问题，流至法院进行拍卖。

入驻业态杂，满足“刚需”办公

据相关负责人透露，2号写字楼的入驻率达到了90%~92%。通过走访，记者发现入驻的业态比较复杂多样，上至金融地产，下至化妆美容。负责人也表示，因为最小面积为56平方米，会吸引一些小型公司入驻，入驻门槛比较低。

而据2号写字楼某金融公司租户反映，对于其5A写字楼的配置，该租户表示并不是特别看重，但夏天开空调时物管费按9元/平方米·月收取，费用颇高。另外一位租户对设备稍显老旧，空调调节失灵的状况比较烦闷。

不温不火，慢慢回本

对于购买写字楼的用途，阳光壹佰负责人表示，仅有10%的业主购买用于办公，90%的业主用于投资。

作为2号写字楼的“房东”韦先生表示，这些年的租客不太稳定，但总体来说并不难租出去，只是按照这几年的租金涨幅来看，之后的租金也不会有大涨，只能慢慢“回本”了，也不会考虑二手转售出去。他跟记者算了一笔帐，自己当初购买的是56平方米，每个月的租金为2000多元，一年租金为2.7万~3.3万元左右，需要12~15年这样可以回本。

总结来说，目前已投入使用的甲级写字楼普遍呈现高入驻率、租金上涨的态势。但由于不少投资客对写字楼投资前景的预判消极，诸多写字楼销售价格与当年持平或有所下降。

与2014年年中相比，目前写字楼销售均价下跌约10%，诸多写字楼销售价格与当年持平或有所下降，这与普通住宅单价连年攀升的现象背道而驰。经过几年的磨合，目前写字楼销售市场趋于理性。

最后来看一下，现在柳州市场上（预）售的写字楼，期待他们的表现：

（来源：开发商）

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