中国式行政中心搬迁史（上）
——大数据解构行政新城发展空间特征
在中国快速的城镇化进程中，新城是其重要的发展载体，新城为城市功能、空间拓展提供了增量、开放的解决方案，也成为城市经济的重要增长极。
众多新城中，行政新城，即通过行政中心的迁移，调整或完善城市空间结构，并带动其它产业注入，推动新城的发展模式，由于有政府背书而“生来尊贵”，受到关注度也非常高。
今天我们就来盘点下行政新城的历史，并通过大数据来研究行政新城的发展阶段，并在明天的推送中，研究行政新城发展的房地产特征。
纵观历史，行政中心迁移由来已久，从1994年青岛市政府搬迁至今，已经有34个城市完成或者正在进行行政中心搬迁的工作。
从搬迁城市来看：
发生行政中心搬迁的城市主要为一二线以及强经济的三线城市，一方面这类城市经济发展迅速，过程中出现了区域发展的不均衡，另一方面，这类城市人口吸纳下既有的空间不能满足发展需求，引发了行政中心的迁移。
从搬迁目的来看：
以上城市行政中心搬迁不仅仅是为了疏解老城、拉动新城发展，部分城市还带有保护历史古城、改善办公条件等原因，此外，省会城市如长沙还带有促进一体化发展的目的。
从搬迁时间来看：
2005年之后迁移频发，1994-2004的11年间，仅有6个城市发生行政中心搬迁，而2005年至今，共有28个城市完成或者正在进行行政中心搬迁相关工作。
从搬迁距离来看：
行政中心搬迁的距离随时间推移逐渐扩大，城市城建范围扩大是主要原因。
一般来说，一个新城从孕育到成熟需要5-10年的时间，不同发展阶段的行政新城在内部结构以及外部空间关联上具有不同特征。接着我们就从大数据视角，通过与居民生活息息相关商业POI分布，来看看不同发展阶段行政新城的特征。
成熟阶段：
青岛，老城完全融合
青岛在1994年市政府向东迁移后，经过20多年的发展，目前已经与周边老城完全融为一体，完全看不出政府迁移的痕迹，并进一步辐射使城建向东扩张。当前，有传言青岛市政府将北上，以拉动北部区域发展。
趋于成熟：
合肥政务区，版图扩张，
内部均质且兼具集中度
合肥市政府于2006年从庐阳区搬迁至蜀山区，历经12年的发展，如今已经比较成熟。从POI分布来看，合肥城市发展空间以及人们的活动区主要聚集于二环以内，外围自由生长区域则沿主要道路呈“八爪鱼”自由生长分布。
而在行政新城的拉动下，西南角版图呈现面状扩张，而且内部发展相对均质并兼具集中度。从城市扩展使命来看，合肥政务区是比较成功的，而自身内部发展来看，也已经趋于成熟。
如今巢湖分并，省政府搬迁至滨湖区，在又一行政新城牵引下，合肥城市版图向东南大举进发。
发展孕育阶段（一）：
无锡太湖新城，内部集中度欠缺
不同于合肥，从无锡的POI版图上，并不能看到明显的发展界限，而是以主城为核向外辐射，并呈现“多点开花”的格局，这与无锡市政府此前大举建城，“摊大饼”式的发展规划不无关系。
从无锡多个新城的发展现状来看：
惠山新城、锡东新城、锡西新城，当前仍呈现点状聚集的偏“乡镇式”的格局，惠山新城、锡东新城与主城中间存在空白带，通过轨交与主城遥相呼应。整体上看，这几个新城规模有限，集聚有余，辐射不足，内部仍需扩散；
科技新城，受产业功能定位影响，居住活动区扩展受限；
太湖新城即行政新城，从版图上看基本实现了对主城“扩展与融合”的功能。但是从内部来看，尤其从太湖新城城市“副中心”的定位来看，太湖新城当前略显零散，因此也在很长时间内被戏称为“鬼城”，但是新城发展本就不是一蹴而就的事情，无锡太湖新城只是仍然需要时间积累发展。
发展孕育阶段（二）:
济南向东“摊大饼”式扩围
在行政中心的牵引下，济南城市版图明显向东扩展，不过目前仍零散处于“摊大饼”的发展阶段，集聚有限。
以上都是比较成功的行政新城案例，不过失败案例确实也存在，最典型的当属兰州新区。兰州新区是国家批复的第五个国家级新区，根据规划将成为兰州的副城。高规格的定位下，兰州新区大举建设，楼盘林立，然而产业没有发展起来、配套设施不完善，加之与主城距离太远，联系度低，人口无法导入。为了推动兰州新区发展，兰州市政府曾搬迁至新区，但是最终还是因为交通、财政等等原因再次返回主城。
行政新城在城市空间发展牵引中动力强大，但是即使行政新城“出身高贵”，新城发展也不可能一蹴而就。合理的规划布局、恰当的推进时间、产业跟进、配套建设、早期老城的带动、人口导入等等一环都不能少。成功的行政新城案例，对城市空间结构、社会生态、交通系统等都能带来极大提升。但是一味大搞建设的新城，虽然土地投机带来短期经济增长，但是对城市经济、财政、空间结构等等都留下一笔坏账。
未完待续
下期内容预告
中国式
行政中心搬迁史（下）
——行政新城的房地产发展阶段以及特征
行政新城发展由于承载着人口的转移，功能的完善，并伴随着区域价值的快速提升，也带来了房地产发展的机会。相比于老城区，新城更具增长性的发展机会更受开发商的青睐。
明天，不见不散~
作者：曾萍
克而瑞研究总监 理学硕士
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目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。
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