中国租赁住宅金融形势系列论坛杭州站落幕！克而瑞联合杭州长租公寓市场四大主体论道租赁发展，并重磅推出《杭州长租公寓品牌TOP10榜单》。这在杭州市场尚属首次。
8 月 9 日，由克而瑞主办的「中国租赁住宅金融形势系列论坛」走进杭州，与国家队、房企、运营商、金融机构四大主体共同论道租赁市场。
克而瑞作为行业领先的第三方研究机构，在现场发布了《 2018 全国租赁住宅半年报》，克而瑞杭州机构通过对杭州长租公寓市场的大量监测、实地调研与深度分析，重磅发布《杭州长租公寓发展白皮书》；并首度推出了《杭州长租公寓品牌 TOP10 榜单》，为如火如荼的杭州租赁市场提供了权威风向标。
本次活动采用定向邀约制，近 200 位租赁相关企业的总经理或条线负责人齐聚，来自杭州长租公寓市场四大参与主体的领头企业——万科泊寓、魔方公寓、宁巢公寓、中泰证券的嘉宾，根据企业实践经验与洞察带来了众多精彩、独到的观点。现场成立的「杭州长租公寓联盟」也成为本次论坛的一大亮点。
我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者及相关从业人士带来一些启发。
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一个城市要发展租赁市场，有人才能干一切事情，不仅仅是因为租赁，可能很多行业也好、很多事情也好，有人才能干，这是最基本的规律。
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易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚先生从政策、租金、参与主体、税收、金融、产品等多个方面对杭州长租公寓市场做了全面、细致的解读。
重资产模式以后应该也是这个行业当中非常主流的玩法，据统计，到目前为止排名靠前列的，在之前经开土地当中自持比例最多的，杭州到目前为止有3家，每一家分别累积的自持比例超过10万方，像滨江集团有14万方自持面积，大部分像5万方或8万方的也不在少数。所以这个模式，无论是主动也好还是被动也好，绝对也是一种主流。
杭州租赁市场非常像一个少年的阶段，身体正在快速成长，骨架在快速扩张。而且以后按比例来说它的规模也不会小，因为在试点租赁城市当中，根据供地计划，到2021年这批城市当中，杭州所有的住宅供地当中，需要有30%拿出来做租赁，30%这个比值其实已经是属于第一梯队了，已经跟上海、南京等等这些城市相近了。
由于市场扩充太快，会导致很多组织架构跟不上，或者需要对运营模式思考的更细致或者做的更深入一点。比如现在在杭州的品牌，像泊寓也好、冠寓也好，大概规模一个项目不超过300间，250—280是最主流的，运营团队也是按照这个配置的。但实际上，比如像很多自持项目中，由于它的比例比较大，而且每一间面积也不可能分割的太多，平均下来可能是40—50、50—60。
虽然杭州的长租公寓时间才两年多，但头部企业是在2017年做集中探索开发，而且速度比较快，所以他们很有可能反向进行很多品牌输出的商业模式探索。我们能够感觉到，其实大家都感到很急，或者都在讲究规模，三年之内或者五年之内要开业多少间。其实核心的问题在于大家都想找到一个非常好的模式，整合好上下游供应链，最后抢占别人还不能做的一个领地。这其实跟我们这几年传统开发领域的高周转，大家强调速度越来越快异曲同工。
杭州目前这么多品牌公寓，主要抓的还是白领群体，也就是中间群体，当然这肯定也是风险最小的切入点。但实际上对于两个端口来说目前没有太多的重视，一个可能是更低一点的蓝领公寓，第二是高端领域或者中高端的租赁领域。
在产品设计上面，我们总结了“二化三式”，如果结构分的越来越明确，标准化做的越来越好的话，对成本控制有很大的作用，其次在迅速铺规模的过程中也会有很大的帮助。因为在拿到长租公寓这个资产的时候，中间的设计、中间的改建一直到最后的运营推出，实际上这个时间相对来说比较长，从拿到项目到开业的周期，也是每家都在着力探讨的问题。
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租赁住宅大门刚刚打开，大量企业都可以进来，先发企业的优势并不是那么明显。
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易居企业战略部总经理、克而瑞江浙区域总经理刘晨光先生与易居克而瑞副总裁张兆娟女士共同揭晓了《杭州长租公寓品牌 TOP10 榜单》，并对榜单做了详细解读。
长租公寓针对不同城市，也有不同序列，目前共有四种：在深圳、北京、上海这三个城市中的业务，低成本是关键；城市圈周边，吸附人才是重点；以杭州为代表，开发商配建是主要；对于节点型城市或者重要产业型的城市，平台和企业合作配建是方向。
长租公寓具有平缓现金流的作用，因此国家希望当前的长租公寓发展方向：开发商有利润；上市公司有资产，开发商可以放慢脚步。
对于新租量和续约率，我们在管理项目的时候也会有一个误区，就是续约率越高越好，因为这样带来获客成本和销售成本会降下来，但是92%-93%的出租率是最理想的，那这时候价格和出租率带来的整体效率是处于平衡状态。出租率低于90%，那你的经营管理一定存在问题。但如果你的出租率达到99%、98%的水平，那么你的价格一定会便宜于市场，就是价格还有上升空间。
国有运营平台所承担的作用非常大，他们是地方政府手上重要的杠杆，也是未来城市运营过程当中重要的玩家。
从榜单可以看出，未来，杭州绕城周边如若出现新兴区域的规划，国有平台的租赁也会随之而来。从榜单我们可以看出，这个行业刚刚打开，大量企业都可以进来，先发企业的优势并不是那么明显。
杭州租赁住宅三大榜单：
万科泊寓合伙人叶忠：《万科泊寓杭州发展实践》
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万科泊寓的底线是一定要拿到消防才能够开业，如果这个项目拿不到开业的消防验收，我们基本上立刻放在那里，这是一个底线要求。
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万科泊寓总经理叶忠先生带来了《万科泊寓杭州发展实践》的主题演讲，从杭州泊寓的发展历程、产品类型、服务等方面分享了万科泊寓在杭州市场的实践与创新探索。
泊寓现在布局的城市是42个城市，总体量现在应该是17万，主要是来自于万村的供给，全国已开业房源在4万间左右。
泊寓在杭州总共16个项目，90%以上在17年拿的地，也是我们在长租公寓领域拓展途径的一个探索，所以更多的是轻资产。我们有一个社区叫北城社区，这个项目是我们去年唯一拿的重资产项目，体量比较多，400多间。去年我们也在探索除了轻资产之外，比如重资产收购，今年我们也想往另外一方面，比如万村模式在杭州适不适用，我们也在寻找当中。
除了拓展之外我们也在修炼自己的内功，我们把这一系列成果汇总为《泊寓产品绿皮书》，比如硬件方面，现在我们在更新我们的产品迭代；软性服务上我们下了很多工夫，比如运营手册、消防安全。万科泊寓从第一家门店开业以来，我们的生意底线是一定要拿到消防才能够开业，如果这个项目拿不到开业的消防验收，我们基本上立刻放在那里，这是一个底线要求。
小泊科技是我们自己开发的一个系统，它的成长轨迹跟泊寓一样。从拿项目开始，从拓展开始，我们就开始有地产里面的项目库，会输入房源、面积等等，包括经过改造到验收开业，到最后我们主要抓的是租后管理、财务管理、营销工具，我们现在也接入了地产的分享家，两个系统打通之后，我们的老业主可以直接在那个系统上向我们推荐客户，而且成交很多。
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宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌：《国家队入场，有利于行业健康持续发展》
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在目前这个阶段，90%的公寓是一样的，同质化程度很高，所以品牌溢价没有出现，现在大家赚的是级差地租的钱，不是赚的品牌的钱。
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宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌先生带来了《国家队入场，有利于行业健康持续发展》的主题演讲，分析了租赁行业存在的痛点与矛盾，以及对未来租赁行业发展的思考。
宁巢品牌的创立在整个租赁市场没有开始的时候已经在酝酿了，因为对于钱投这样的企业做公寓是天生的、必然的，我们在新城开发过程中积累了大量的物业，这些物业最早的时候通过产交所租给大家。但是随着政府国家对于租赁市场或者住宅一系列政策的导向，宁巢应运而生。
我们现在有的物业资源大致是五处，还有一些正在拓展。石桥路、元宝塘等都是自持物业，包括白石公寓；核心还是国有资产的保值增值。现在主要产品线是两块：宁巢寓、宁巢悦，但是，因为我们有酒店管理集团，所以未来高端公寓品类肯定会出现。另外蓝领产品线，因为这是属于政策范畴的一些空间，我们也会逐步出现。
对于将来公寓发展的思考，我们认为这个行业存在几大矛盾：第一，行业有很大缺口，但其实它的回报率很高，这是一个悖论；第二，大家都知道品牌可以提高很大的溢价，但可以看到所有的公寓都是一样的。我认为至少在这个阶段是没有危言耸听，90%的公寓是一样的，同质化程度很高，所以品牌溢价没有出现，现在大家赚的是级差地租的钱，不是赚的品牌的钱；第三，产品的专业化和市场的多元化；第四，需求的多样性和支付的能力，这就是所谓的功缺，我们可以发现，越高端的一些公寓，产品越升级你会越发现租期越短，不管是不是满租，这是与健康的长租公寓形态是相悖的。
这些矛盾会逐渐延伸出几点，也就是这个行业的痛点：第一，现在租赁习惯远远没有养成，大部分租赁需求是短期的过渡性需求，意味着不会有太高的溢价；第二，租赁需求的多样性和客户价格的敏感性，意味着80%的产品是同质的，只有20%的产品可以选择所谓的差异化运作；第三，可能租赁这件事情现在很火，但它其实是一个很简单的生意，是存量资产的生意，商业模式很简单，至少在目前的阶段。这意味着你的收益率永远不会高，不要妄想有爆富的机会。另外，它的风险是可控的，很多人很喜欢这类资产，就是基石投资者，像建行。
对于社区的认知，未来宁巢和在座大部分企业都不一样的地方，也是会产生差异化的主要原因，也是由于我们自身这家企业的属性。在拓展社区上大概有两条主线，一条主线是在硬件上，我们未来投资项目可能不仅仅是公寓本身，可能类似于公寓综合体之类的，希望通过公寓这个端口，能够把我们集团旗下的都市产业集群，一些生活配套类的业态打通；另外一条主线是我们希望在我们的APP上，能够和社区配套的业态实现无缝衔接。
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魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健：《魔方公寓经营模式与创新分享》
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传统的租赁市场是一片红海，魔方目前却要另辟蹊径去拓展较大的蓝海。
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魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健先生带来了《魔方公寓经营模式与创新分享》的主题演讲，多维度解读了魔方公寓的商业模式与产业、金融等方面的创新。
关于租赁住宅的物业获取有四大战场，市场上的存量资产；政企合作；跟开发商的合作；做收并购的过程。众人对租赁住宅市场的期望值越来越高，在传统存量方面，租赁住宅已经是一个红海，不是蓝海。
做公寓月租金是恒定的，面对这种天花板，综合考虑只能节省运营成本当中的人力成本，魔方从最开始的五六百人，到现在的三百多人，去年是70间一个管家配置，到现在100间一个管家配置，这是团队和系统的作用，大家各司其职，不需要做过多部门的协调，每个人在这样的流程体系里面获取自己所需要的资料。
魔方是比较早的全产品线模型，主要针对精英人群，相对来说是中高端的人士。这类人群更需要的是仪式感和私密空间。所以做中高端GOP率能够达到80%。同时，做中高端公寓人力成本相对酒店会少很多。
魔方目前仍然考虑线下流量，他们锁定线下流量，达到一定流量以后，由专业的人做专业的事，包括生活服务，交通服务提供商这类延伸价值的提升，魔方称之为叫营业外收入。
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中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖：《长租公寓的创新融资方式》
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不管是从供应还是从租金角度，中国的租赁住房未来都会有一个大的发展。
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中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖先生带来了《长租公寓的创新融资方式》的主题演讲，从长租公寓市场状况及融资需求、资金方政策支持、资产证券化三个部分解读了长租公寓的融资方式。
从供应角度来讲，中国目前对租赁住房的供给仅仅只有4600万套，再从租金的角度来看，其实中国租金的情况远逊于美英日的情况。这些数据加在一起有一个很简单的逻辑，毫无疑问，这个市场未来会有一个大的发展。但是考虑到我国仍处于社会主义初期阶段，要达到这个层次需要有一个过程，但仅仅从一线城市而言，从行业占比来看，也与这些发达国家有比较大的差距。
目前长租公寓的融资方式。首先资产证券化肯定是一个方向，包括通过融资租赁实现家具家电，以及租金的应收帐款，包括保理、租金分期等等。目前稳杠杆的背景下，在资本市场融资的渠道还是有一些限制，融资的规模也不好说，在这个背景下通过资产证券化，包括长租公寓的资产证券化，以及REITs等创新方式，其实是因为有些政策的支持，一个是效益，第二个是规模，可以得到比较优化的选择。所以很多现在大的房地产商都是选择这个方式，来实现短期的融资。
开展住房租赁资产证券化的条件，正常的要求肯定是物业要有正常的运营，有一个历史的稳定的现金流，才能在这个现金流基础上对未来作出一个预测。但是，有一些实操案例，拿构造出来的现金流也可以去发行，当然这个前提是这个房企的主体信用比较强。这就是说，虽然不是一个优质项目，但也能想办法把它变成一个优质项目，去跟监管机构沟通去发行。
轻资产模式，底层资产就是租金的收益权，我们的关注点有几个方面：一个是容易有业主违约的风险，本身担任二房东，你需要关注到跟你签约的业主会不会把房子卖掉或者是他提前毁约，他不给你租了，一般这种会设置成一个基础资产的替换的机制。第二个，一般会设置成双SPV结构，简单来说，是为了通过信托收益权比较好的基础资产，来把现金流变成一个比较规整的，可以预测的、特定化的现金流。
重资产运营情况下，类REITs或CMBS，这个多为重资产运营企业。这个资金混同的风险，在CMBS当中也存在，但是类REITs因为本身专项计划持有整个项目公司的股权，可以通过一些设计来避免。相较轻资产运营企业来讲，重资产运营企业在做ABS融资的风险更加可控一点，通过一些内部结构上的设计，可以对产品的信用有一个比较大的提升。
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易居克而瑞副总裁张兆娟：《2018全国租赁住宅半年报》
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租赁市场从蓝海走进红海，无论拿钱也罢，还是银行授信，都是头部集中。
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现场，易居克而瑞副总裁张兆娟女士发布了《 2018 全国租赁住宅半年报》，并对上半年全国租赁行业与市场发展做了深入解读。
从政策整体上来看，具有连续性、稳定性的特点。加快建立长效机制，从宏观指导逐渐向微观深入，这主要体现在政策深化与人才落户两个方面。
多地集中投放租赁用地，总量超367万方，上海供应量占1/2；上半年，自如首次以房租分期为底层资产，成功发行第二笔ABS。行业扩张期，资本涌入，各方竞争加剧，运营商已经出现淘汰的趋势。
这个市场刚开始就从蓝海进入红海了，竞争还是比较激烈的。未来克而瑞希望做长租公寓的大数据，并推出一些新产品。今天是一个小型的高层论坛，未来会有小型的发布、论坛等。
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中国租赁住宅金融形势系列论坛
第四站 · 武汉
不见不散
〔 中国租赁住宅金融形势系列论坛 〕
克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。
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