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透过细微真实 认清现在看见未来

记录封存时光 让回首时有所凭据

睿和研究 / 公寓篇 / 08期

城家公寓，成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同投资创建的专业公寓服务运营商。基于华住长年积累的酒店管理与服务经验和对“住”这个概念的反复理解，城家把华住的优势由酒店延伸到周租、月租和长租，营造高品质居住环境。城家通过整合公寓、酒店、服务三大业务，为都市的年轻人提供租期灵活的住宿空间和丰富的住宿产品。

城家公寓（总部基地店）是城家在北京的首家公寓，地处北京丰台科技园内。从交通上看，周边虽然有公交线，但是距离最近的地铁站却有1.4km，交通不太方便。距离城市核心区域也不近，周边生活配套也不完备，却能达到95%以上的出租率。城家公寓是如何办到的？

接下来，就跟随睿和智库的调研人员去看一看城家公寓（总部基地店）的独特之处。

项目情况

1、名称：城家公寓(北京总部基地店)

2、地址：丰台区总部基地海鹰路6号院31栋

城家公寓(北京总部基地店)位于北京西南方向，介于四环与五环之间。

3、开业时间：2017年12月20日

4、建筑面积：2栋建筑面积共3500平方米，纯住宿面积占60-70%。

5、建筑历史：城家公寓所在的2栋楼，原先是北京万华丰盛酒店，如今被城家公寓租下。

原万华丰盛酒店（图片来自网络）

6、物业获取：整栋租赁

7、改造过程

首先，城家公寓进入后，对公共区域、硬件设施等进行了全新改造，改造了近半年，开辟出了公共厨房和公共活动区。

其次，营业范围变更。2018年4月之前，纯粹的以公寓的方式经营；4月份获得了相关证件之后，开始以“酒店+公寓”长短租结合的方式经营。

8、楼层详情

城家公寓(北京总部基地店)一共有2栋楼，分为位于海鹰路6号院31号楼和海鹰路6号院9栋，两栋楼之间仅隔一条道路。9栋专门作为长租公寓，共60间房；31号楼共65间则是以酒店的方式经营公寓提供日租和长租。两栋楼皆是六层，公共厨房、健身房等公共区域位于31号楼。

城家公寓(北京总部基地店)一共有三种房型：大一居标准大床房、大一居外景大床房、一居室经济大床房。

大一居标准大床房

1室0厅0厨1卫，18㎡，可住2人

大一居外景大床房：

室0厅0厨1卫，18㎡，可住2人

一居室经济大床房

1室0厅0厨1卫，13㎡，可住2人

9、内部配置

城家公寓外设置了密码门禁，配置了健身房、公共厨房、露台和晾晒区等设置，公区WIFI覆盖。

公共设施

密码门禁：9栋的门外设置了密码门禁，只有在系统中录入了人脸和身份证之后，才能获得开门权限。

健身房：健身房可以免费使用。

休息区

公共厨房：配有多个独立灶台、冰箱。

露台：露台中设置了晾晒区，晾晒杆上设置了遮挡，避免雨水打湿衣物。

房内设施

独立卫浴

洗衣机

10、装修点评

城家公寓的户型面积与一般酒店房间相似，三种房型皆是一居室配备独立卫生间，装修风格统一。

11、管理结构

店内除店长外，还配有9个服务人员。其中，3个管家，2个客房清扫，1个公区清扫员，1个工程部，2个安保。

12、人房比

15.63

13、费用详情

总房间数：125间

房租费用：

户型类别

面积

（平方米）

单日价格（元）

长租价格（元）

大一居标准大床房

18

328

4150

大一居外景大床房

18

358

4580

大一居经济大床房

13

298

3480

其他费用：

中央空调费（后付）300.00元/月

热水费（后付）45.00元/m

电费（后付）1.40元/度

供暖费（后付）10.00元/天

供暖费（后付）300.00元/月

中央空调费（后付）10.00元/天

14、入住率：满租

15、客户类别：丰台科技园里的工作人员、带孩子培训的家属等。

16、运营特色

打造“stay-灵活住”平台。用户可以按需选择小住：1-30天；灵活住：1-3个月；常住：3个月以上。

长短租结合CAS系统。通过打破长租和短租两个“泾渭分明”的系统界限，将两种算法结合在一起，根据数学匹配逻辑，把长短租按照收益管理体系来配比。使长租可以做短，短租可以做长，供消费者任意选择，真正实现“灵活住”，从而激活闲置房间，降低空置率。

管理端，长租和短租两者房态共享，系统可根据门店实际入住情况，激活闲置房间，系统中心调度实现无人化自动智能排房，保证空置率降为最低；与此同时，系统能根据入住退房情况，提前通知、调度布草人员，保证客房及时准备就绪；租客无需房卡，凭密码开启智能门锁系统，租期结束时，密码自动失效，实现“去前台化”管理。

销售端，直销渠道上“所见即所得”，无论长租还是短租，均实现一键签约和下单支付，保证到店有房，同时直连华住和艺龙两大分销渠道；通过实时房态及数据监控，还可实现全渠道的提前预售。

外部环境

1、所处地区情况

城家公寓（总部基地店）地处公寓位处丰台总部基地科技园区内，距离总部基地、丰台体育中心、南宫地区，步行距离190米。

周围1km内有多家写字楼：总部基地、时代财富天地、汉威国际广场、星火科技大厦、工商联大厦、中行海鹰大厦等；

由于地处北京西南方向，因此城家公寓（总部基地店）据南苑机场和北京西站较近。南苑机场驾车距离13.8公里，约41分钟；首都国际机场驾车距离46.4公里，约54分钟；北京火车站驾车距离19.6公里，约54分钟；北京西站驾车距离11.2公里，约31分钟。

2、外部环境点评

周边写字楼环绕，居住小区较少。

3、周边友商

周围1km内有多家酒店聚集：北京玛雅岛酒店、北京总部基地亚朵酒店、桔子水晶酒店（总部基地店）、如家快捷酒店、7天连锁酒店（北京丰台科技园店）、和颐酒店（北京总部基地店）等。

还有湾流国际、自如等长租公寓。

4、坪效

城家公寓坪效为10。

5、交通配套

地铁站

城家公寓距离丰台科技园地铁站约1.4公里，步行大约需要21分钟。

公交站

城家公寓距离总部基地七区公交站192米，步行大约需要3分钟。

6、周边配套

商场：周围有国美商都、永旺梦乐城、万达广场、诺德商街等商场，但是都有一定的距离。即使是最近的全时便利店，也有近500m的距离。

商场名称

与城家公寓距离

国美商都

851m

永旺梦乐城

1.1km

万达广场

1.4km

诺德商街

1.6km

餐饮：周围餐饮较为聚集，还有部分集团的内部餐厅对外开放。

医院：紧邻北京瑶医医院，此外，还有众多卫生服务站。

总结

城家公寓（北京总部基地店）地处丰台科技园，周围众多写字楼环绕。与其他长租公寓相比，城家公寓“stay-灵活住”的方式、长短租结合的产品结构为不同需求的客群提供多样化的选择。同时，城家公寓长短租结合也让自己的收益最大化，最大限度的提升了项目的盈利能力。

城家公寓的户型结构与一般酒店的相近，作为长期居住来看，开间略小，冷色调装修的房间酒店气息浓厚，部分房间自然光不好，一定程度上影响了住户的居住体验。

虽然存在一些问题，但是由于城家公寓地处产业园区核心，周边居民小区较少，居住空间供不应求，这不但让城家公寓长期处于满租状态，还让它获得了溢价空间。从这个案例可以看到，长租公寓选址其实不需要面面俱到，一招鲜也一样可以获得不错的成绩。

此外，作为华住的长租公寓品牌，城家公寓是“酒店+公寓”的模式，而华住的酒店业务线已较为成熟，如此模式，是否会造成城家公寓的品牌概念模糊，值得探讨。

睿和调查说明

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