冰岛，这个人口约33万的偏远岛国，一个地下充满炽热岩浆和热水、地上覆盖厚厚冰原的“冰与火“的神秘国度，有着外星球般的绝世美景。
冰岛在全球最幸福国家名列前茅甚至位列三甲，有着广泛的社会福利系统，贫富差异不大，犯罪率几乎为零；
环境无污染，社会竞争小，教育程度高，人均著书出版及购买书籍量世界第一。
世人都说冰岛是人类孤独的象征，极冷极寒；
但是，在这冰冷中酝酿出的热情，一旦迸发就惊世动人。
可能很多人认识冰岛是惊艳于它在本届世界杯上的逼平强大的阿根廷队的黑马表现。
但你可能很难想象，2017年全球房价增长最快的地区不是香港，而是冰岛。
数据来源：Knight Frank Global House Price Index
在知名房地产咨询公司莱坊国际发布2017年全球房价指数报告中，冰岛以20.4%的房价增速排名全球第一。
1
冰岛房产市场现状
据最新数据显示，冰岛首都雷克雅未克的最新的房价数据是：
雷克雅未克：（均价）
市中心房价：544687.60冰岛克朗/平米 = 34808.7429人民币/平米
郊区房价：421041.24冰岛克朗/平米 = 26907.0128人民币/平米
冰岛住房市场从2002至2007年经历了一波上涨行情，价格飙升达到73%以上。
但从2008年初至2010年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌32.5%。
数据来源：CEICDATA
在接下来的3年中，住房市场涨幅总计仅为5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014年涨5.18%，2015年涨6.93%，2016年涨12.53%。
这样的现象部分归功于旅游业带来的强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。
冰岛房价2017年3季度同比大涨18.76%，高于去年10.85%的幅度。从环比角度来看，2017年3季度房价较上一季度上涨3.22%。
尽管进入2018年，冰岛的经济发展尽管出现放缓迹象，但房价增幅仍然在欧洲独占鳌头。
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冰岛房价为何暴涨？
1旅游拉动人口涌入
人口急速上涨的重要因素是冰岛旅游业强势回归，这是冰岛房价大涨的主要原因。
数据来源：维基百科
因为游客的增多，也带来了大量的海外买家，而冰岛也拥有一定的高端住宅为这些国际买家准备。
随着旅游业的增长，每年都有更多的外国买家。市场上有很多高端、中心位置的发展。
2房屋供应不足
游客暴增带动需求，但在2018年以前房屋供应不足。
图为冰岛近年新房开工数（数据来源：trading economics）
2016年，冰岛的住房开工数并不理想，比去年同期下降29.7％，远低于2008年的平均数值。
房屋供应严重不足，但住宅市场需求火爆，这更是助推冰岛房价猛涨。
3冰岛加强货币
在2008年全球金融危机期间，冰岛克朗的价值从2007年12月的ISK62.18 = 1美元，大幅下滑至2008年12月的每美元约112.45克朗。
数据来源：investing
2008年11月实行货币管制以保护克朗。该国与国际货币基金组织达成21亿美元计划，以稳定汇率，其中对2015年仍然存在的资本外流实行控制。
2013年5月，中央银行发挥了更积极的作用，外汇市场稳定汇率。
近年来冰岛克朗汇率的提升保证了冰岛经济的健康发展，冰岛的住房市场也保持强劲。
4利率低易贷款
为了节约经济和帮助房主，冰岛的国有控股银行自2008年年底以来已经为超过25％的人口提供了按揭贷款，相当于全国GDP的13％左右。
数据来源：ceicdata
近几年冰岛央行的贷款利率一直保持在较低水平，这也在不断刺激着当地人购房需求。
3
暴涨背后的隐患
1投资时机已过
冰岛的房价上涨势头并不会持续。根据Arion Bank的预测，冰岛的房价增长将慢慢变缓。
数据来源：Arion Bank
2018年冰岛房价整体涨幅将只有9.7%，而2019年则只有7.5%，到了2020年，涨幅会进一步下跌，真是涨幅甚至可能为负。
因此，既然已经2017年的最佳入手时机，在此时入手将面临很大的房价下跌风险。
2环境破坏严重
极乐盛宴之下，是四伏的危机。
冰岛旅游业赖以为生的冰川，正在以肉眼可见的速度消退。从冰川顶部流下来的水，就像黄油顺着一把热刀淌下。
图为冰岛日渐消融的冰川
旅游业的迅猛增长与监管不力，让人再一次嗅到金融危机的气息。
繁荣可能随时戛然而止，也许是一次火山爆发，切断前往冰岛的空中交通路线；
也许是冰岛克朗走高，导致旅游费用过于昂贵；当然，还有日益消融的冰川。
3金融崩盘史历历在目
2005年奥德松卸任总理，并无银行业的任何从业经验的他居然任命自己为中央银行行长。
他做了一个决定，大家别打鱼了，都上岸一起搞金融吧！
步子迈得超大的他也让冰岛的经济扯着蛋了。
《时代》周刊后来称其为“2008年金融危机的25名罪魁祸首之一”。
2004—2007年，冰岛银行业资产的增长超过了1400亿美元，扩展速度之快，堪称历史之最；
同时，银行不停地把资金借贷给购买股票和房地产的投机客，故而股价和房价齐齐飙升；
2003—2007年，冰岛股票市场的价值增加了9倍，首都雷克雅未克的房价增加了2倍，人均年收入近7万美元，排名全球第五。
冰岛拥有的海外资产是2002年的50倍。几乎所有的新增财富都与投资银行相关。
全球经济上涨的东风，加上宽松的投资政策，一度给冰岛带来虚假繁荣的盛况。
然而好景不长，2008年危机爆发，泡沫破灭，高达1000亿欧元的巨额外债迅速将这个世外小岛拖入破产的深渊。
因此，投资房价火热上涨且依赖外资的冰岛房产，风险可想而知。
4欧洲物价之巅
欧盟统计局最近公布的“欧洲物价指数报告”显示，欧洲物价最高的是冰岛，其物价指数竟是保加利亚的3.5倍。
数据来源：欧盟统计局
据调查结果显示，冰岛物价指数高达166，在衣食住行等多数种类上都遥遥领先。
其中在酒精类饮料和烟草方面，冰岛竟是欧洲平均的228%。
如果是投资冰岛自住的话，如此之高的生活成本也是令人头疼的一个问题。
5有钱你也买不了
根据法律，冰岛的土地只能由冰岛国民、欧洲经济区公民或购买前在冰岛居住至少五年的外国人购买。
早在2011年，中国商人黄怒波曾打算花钱买下冰岛一处约259平方公里的土地来开发奢华酒店和“生态高尔夫球场”，但由于冰岛人反对外国人的永久持有，交易最终没达成。
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总 结
1.冰岛房产最佳投资时机已经错过。房价目前已经放缓，且金融脆弱，此时入手风险很大。
2.投资冰岛限制很过多，当地人很介意外资进入本国市场，想进入其房地产市场并非易事。
3.冰岛房价预期涨势已过，将迎来小范围跌幅，此时高位入场请静待被收割。
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