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“七夕”当天，南京国土局再次公开拍地，而这距上次拍地仅过了一周时间，本次出让的3幅地块都位于江北板块，都是涉宅用地，地块质素都十分优越，更值得一提的是本次土拍将实行新的土拍规则，取消了原有的“现房销售”，改为“竞自持面积”。

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8.17土拍看点

1、首次采用新的竞拍规则，取消了原有的“现房销售”，改为“竞自持面积”。

2、楼面价普遍下降，且降幅较大，其中雅居乐G36地块成交楼面价仅15845元/㎡，比周边金辉白马云著楼面价低了近8000元/㎡。

3、本次出让3幅地块均为涉宅用地，地处江浦板块，位置和地块属性都比较优越，累计出让面积16.71万方，成交总价40.2亿元。

4、江宁滨江2幅宅地开拍前2天临时因故终止出让，具体交易时间另行发布公告。

最终，仅网上竞价不到1小时，3幅地块就悉数出让成功，整体成交楼面价下降明显，其中雅居乐拿下G36地块，楼面价15845元/㎡；金隅竞得G37地块，楼面价15143元/㎡；龙湖、国资联手拿下G38地块，楼面价仅10194元/㎡。

8月17日南京土拍结果一览表

1、雅居乐11.8亿拿下G36地块，楼面价仅15845元/㎡

江浦G36地块

  • 位置：浦口区江浦街道文德东路南侧、康华路西侧地块

  • 四至：东北至康华路、浦口区国税局用地，西北至文德东路，西南至珠江路，东南至现状。

  • 出让面积：31158.8㎡

  • 出让年限：住宅70年、商业40年

  • 用地性质：R2二类居住用地、Rc基层社区中心

  • 容积率：2.39

  • 成交总价：11.8亿

  • 成交楼面价：15845元/㎡

  • 拿地企业：雅居乐

另外，地块内需配建基层社区中心，包含社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕建筑面积等，要求装配式建筑面积的比例为100%。

地块概况

G36地块紧靠地铁10号线龙华路站，步行即可到达，附近也有多路公交，还有纬七路过江隧道等城市干道，整体地理位置十分优越；另外，地块隔壁就是规划中的江北虹悦城，预计今年开建，周边还有龙华路商圈，各项生活配套也比较齐全；从地块本身来看，内部只有杂草，场地较为平整，拿地后比较便于开发。

周边市场

目前周边暂无新房在售，中建国熙台一期已经收官，收官均价30000元/㎡左右，纯新盘有中建国熙台二期、金辉白马云著、银城颐居悦见山。

  • 中建国熙台二期：预计8月底公开，将4栋高层住宅，主力户型95-128㎡， 共计442套房源，预计总价280万+，明年年底装修成品房交付。

  • 金辉白马云著：楼面价23235元/㎡，预计10月首开，规划建造6栋毛坯住宅楼，现房销售。

  • 银城颐居悦见山：楼面价23017元/㎡，目前下叠样板间已公开，预计最快9月首开164套叠墅产品，上叠面积170㎡、中叠面积140㎡，下叠面积220㎡，毛坯交付，现房销售。

二手房方面，目前周边同质化小区主要有江佑铂庭，挂牌均价27939元/㎡，其中80多、90多的两房、小三房最高挂牌价已破3万/㎡；另外，地块一路之隔的老旧小区环宇家园整体挂牌均价在22131元/m，整体附近新房、二手房价差不大。

2、金隅楼面价15143元/㎡竞得G37地块，再进老山板块

江浦G37地块

  • 位置：浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块

  • 四至：东至雨山南路，南至财八路，西至现状，北至现状。

  • 出让面积：31158.8㎡

  • 出让年限：70年

  • 用地性质：R2二类居住用地

  • 容积率：1.01≤Far≤1.6

  • 成交总价：10.8亿

  • 成交楼面价：15143元/㎡

  • 拿地企业：金隅

地块要求装配式建筑面积的比例为100%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品住房交付。

地块概况

G37地块靠近金隅紫京叠院、中建G74地块，附近有不少成熟社区，且靠近老山，居住环境较佳；目前地块内尚有部分活动板房在用，不过对后期开发影响不大，也属于质素优越的地块。

周边市场

目前周边新房楼盘主要有明发香山郡和纯新盘金隅紫金叠院，其中明发香山郡在售小高层和花园洋房，小高层面积114、122㎡，均价25098元/㎡；花园洋房面积128㎡，均价26075元/平米。金隅紫金叠院楼面价高达20077元/㎡，目前已公开售楼处和样板示范间，规划建设22栋瞰山洋房、4栋退台类双拼叠拼，预计下半年上市。

二手房方面，G37地块一路之隔即是钱塘望景花园、白马湖山庄和碧云山庄，目前都有挂牌房源在售，但由于小区已有些年代，且内部环境一般，挂牌均价并不太高，整体在2.14-2.34万/㎡左右，要低于板块内的新房售价。

3、龙湖、安居联手拿下G38地块，楼面价降了4000元/㎡

江浦G38地块

  • 位置：浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块

  • 四至：东至荣庄路，南至花莲路，西至绿水湾北路，北至海桥路。

  • 出让面积：91345.7㎡

  • 出让年限：住宅70年、商业40年

  • 用地性质：B1商业用地、R2二类居住用地、Rc基层社区中心、Rax幼托用地

  • 容积率：1.89

  • 成交总价：17.6亿

  • 成交楼面价：10194元/㎡

  • 拿地企业：龙湖&安居

地块内需配建基层社区中心和一所12班幼儿园，另外，E地块综合公园由海峡科工园负责建设，所对应土地按划拨方式供应。

地块概况

G38地块紧靠力标赞城和江山薈，隶属雨山路板块，周边有海峡科工园，靠近在建中的长江五桥，目前周边配套主要依附于老珠江镇，商业配套方面有待完善；从地块自身来看，地块内部平整，且整体出让部分比较方正，很便于后期开发。

周边市场

新房方面，目前周边新房楼盘主要有力标赞城、江山薈，力标赞城目前暂无房源在售，前期均价19599元/㎡，开盘都需要摇号，中签率在20%左右，项目预计8、9月份加推18、19号楼135套房源。

江山薈楼面价14095元/㎡，预计9月首开2、4#精装房源，面积约81-125㎡，放风价28000元/㎡。

二手房方面，周边小区不多，且成熟小区都年代偏远，而力标赞城部分房源刚交付，挂出房源并不多，附近整体二手房挂牌价在1.8-2.1万/㎡左右。

4、江宁滨江2幅宅地临时因故终止出让

除了上述3幅成功出让地块外，7月18日国土局挂地时还挂出了2幅江宁滨江的涉宅用地，设置最高楼面限价都在9000元/㎡以内，不过在开拍前两天，国土局官网再出公告，南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2018年宁出第07号）中的NO.2018G39、NO.2018G40两幅地块因故终止出让，具体交易时间另行发布公告。

据了解，主要是由于两幅地挂牌公告后，滨江开发区对地块周边道路进行了改扩建，目前尚未建成；同时启动了新城城市规划调整，新的规划道路及管网基础设施尚未建设完成，地块开发条件不成熟，如出让后竞得单位无法进入施工现场，影响交地。

南京我爱我家研究院简析：

从本次土拍来看，3幅优质宅地都很快成交，楼面价较片区之前最高楼面价都有明显下滑，最高降幅近8000元/㎡，除了受到地块自身限价外，目前新房限价严格，开发商在拿地时也十分谨慎，严格把控土地成本。

此外，本次土拍也是南京土拍新政后的首次拍卖，取消现房销售，改竞自持面积，但此次三幅地块都未达最高限价，目前南京还未有地块竞自持面积。其实从今年下半年开始，南京已经少有土地竞拍到最高限价，现房销售的地块今年也未出现，南京土地市场有明显降温。

另外，从国土局最近几次挂地来看，不少热门板块的优质宅地纷纷挂出，且挂地频次加快，整体来看下半年可能会增加土地端的供应量，尽可能的推动部分“断档”板块的新房房源入市，缓解部分区域新房供应紧张的问题，而土拍新政的实施，取消现房销售，改竞自持面积也能体现这一点。