按照《商品房买卖合同解释》第3条的规定，认定开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，即只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房宣传资料是否具有法律效力？

就商品房宣传资料是否具有法律效力的问题而言，实践中存在不同的观点：

第一种观点认为，宣传资料只是用于宣传，不足以构成订立合同不可缺少的要约，因此，商品房宣传资料不具有法律效力。

第二种观点认为，商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。

笔者同意上述第二种观点。

根据《商品房买卖合同解释》第3条规定，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，该内容才能被直接认定为要约，从而视为合同内容的一部分。

第一，该说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期。第二，该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。

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