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一个在地产圈摸爬滚打12年的小伙伴

最近，杨浦东外滩板块楼盘“发疯”，开发商集体抢跑道。除了首创天阅滨江已经取证认筹，还有多个盘传出即将取证入市~

不过，很多关注东外滩的粉丝现在比较纠结，部分朋友觉得天阅滨江这次9.47万/㎡的均价非常有性价比，想入手；有的朋友还在等自己看中的盘拿证，但是具体时间还没个准...

为此，房姐实地探访了多个杨浦东外滩板块还没正式开盘的项目，多维度横向测评首创天阅滨江、阳光城檀悦101、八埭头滨江园和翡丽甲第，希望能给关注这个板块的粉丝一些实用建议。

目前4个项目情况

首创天阅滨江：已取证，认筹截止到8月30日中午12点，9月开盘

阳光城檀悦101：预计9月拿证

八埭头滨江园：网传本周可能拿证

翡丽甲第：最新一批房源等待中，可能突然启动

No.1 交通

4个项目都在杨浦东外滩板块，而且都在内环内！

项目周边交通情况

一般来说，交通从两个方面来看，一是与地铁出行，二是自驾出行。

①地铁出行

阳光城檀悦101距离12号线宁国路站约500米；

翡丽甲第距离4/12号线大连路站约560米；

首创天悦滨江距离4/12号线大连路站约600米；

八埭头滨江园距离4号线杨树浦路站约500米

4个项目离地铁站都比较近，基本上步行8分钟内可达，翡丽甲第和首创天阅滨江可直接乘坐2条轨交线路，略占优势。

②自驾出行

大连路隧道可快速通达至浦东世纪大道，内环高架（杨浦大桥）可快速穿过黄浦江进入浦东。

靠近4/12号线的3个项目都离大连路隧道口500米内，檀悦101距离内环高架入口300多米。而且平时早晚高峰也都不会太拥堵，所以平分秋色。

No.2 产品

对比4个项目，小区体量相当，容积率2.3和2.5，密度较高，产品类型大同小异。

首创天阅滨江

阳光城檀悦101（在建）

八埭头滨江园（在建）

翡丽甲第

当然，一线江景也是一大卖点。但是据房姐调查，翡丽甲第每幢楼都向南偏了15°，正好对着首创天阅滨江，所以视野一定程度上被遮挡，只有部分房源才能清楚得看到江景。而檀悦101因为距离黄浦江有1.3km，所以只有高层房源能清楚看到江景。

其他2个项目低楼层肯定是不能看到江景的啦~毕竟周边还是有房子的！8楼以上的楼层基本上都没问题。

有一点也要提一下的是，翡丽甲第之前已经开过几期，前期交房的时候有业主投诉房屋质量问题，物业服务跟不上，还拉了横幅。不知道之后的房源会不会有所改善。

所以，等不及的朋友可以考虑天阅滨江，还想等等看看的可以考虑后面3个。

N0.3 户型

因为其他3个项目没有取证，所以难讲正式取证后信息是否会有所变更，所以房姐目前了解到的信息仅供参考。

都是靠近黄浦江的高端盘，预计都是精装修，但是在户型上面还是有很多不同的。

首创天阅滨江和阳光城檀悦101的基本上都是常规的户型设计，115、124㎡做3房，145、156㎡做成4房。

天阅滨江的户型比较方正，156㎡户型横向采光宽度更是达到了13.2米。美中不足的是阳台面宽做的稍微有点窄，少了点做“一线江景豪宅”的觉悟，应该把瞰景阳台做的宽一点，才显得更大气！

首创天阅滨江156㎡户型参考图

檀悦101因为没拿证，所以目前并没有户型图单页。但房姐还是看到了电子版，偷偷和大家透露一下，这个项目的2个户型都不是特别方正，尤其是145㎡户型，有点类似“手枪户型”，房姐个人觉得设计上面有点缺陷。

八埭头滨江园走的就是豪气的设计风格，客厅超大，每个房间也做的宽敞，但对于购房预算在买120㎡左右3房的朋友就不太适合了，因为本项目3房户型从147㎡起。

八埭头滨江园240㎡户型参考图

项目的多个户型也都不方正，就拿240㎡的户型来说，无对外窗户，通风采光较差。卧室门朝向客厅，外人可以一目了然的看到卧室，私密性较差。公摊高于15%且低于25%，整体得房率不算太高。但这个项目离黄浦江仅350米，前面无高楼，视野极佳！

翡丽甲第的177㎡3房是大平层户型，每个房间都很大，而且是一梯一户的设计，私密性非常好。得房率也比较高，在75-80%左右。就是视野上面会被前面的天阅滨江挡到。

翡丽甲第177㎡户型参考图

不过，177㎡户型仅剩40套，今年3月份去的时候当时销售就说根本不想对外宣传，也取消了177㎡样板房的参观。所以，房姐猜想这次拿证肯定会像前滩的盘一样，有多低调就多低调，最好大家都不知道...

综上，户型方面天阅滨江和翡丽甲第较优先，但是天阅滨江认筹快结束，翡丽甲第可能比较难买到。买房不看户型无所谓预算可以考虑八埭头滨江园，还能近距离看到一线江景。檀悦101的话户型格局不是那么方正，但是装修品质比较高，地下车库做的很高大上，比较注重颜值。

No.4 价格

根据安居客二手房数据显示，目前杨浦东外滩滨江板块的5年内次新房挂牌均价都在9-10.5W/㎡。

首创天阅滨江的均价是9.47W/㎡，比上个月开盘的阳光城滨江悦均价便宜了5000，性价比还是很高的。

至于其他3个盘，目前暂未取证，所以没法准确定价。阳光城檀越101的销售透露预计价格在10W/㎡。房姐个人觉得檀越的地理位置并不如它的好姐妹滨江悦离黄浦江那么近，而且并非真正意义上的一线江景，所以不太可能卖到10W。

网传八埭头滨江园预计卖12.5W/㎡，房姐也是有点吓尿了。这均价比距离200多米的天阅滨江贵了整整3W... 对标项目隔江对岸的陆家嘴壹号院，去年开盘均价12W/㎡，并且周边陆家嘴的商业环境和瞰江视野都比八埭头更佳。所以假设八埭头取证价格是12.5W/㎡，大家觉得性价比怎么样呢？

翡丽甲第在今年4月份的时候开过盘，当时均价10W/㎡左右。在现在限价的大背景下，预计这次的价格不会高于上次。

No.5 周边配套

提到周边配套，不得不先说杨浦东外滩板块虽然目前发展规划都很好，但是4个项目周边仍旧有很多老破小和旧厂，短时间之内也并没有动迁的规划，马路环境很差。

马路商业也是没法看，感觉是从五星酒店一步进入廉价的招待所。

项目周边配套图

商业配套方面，整个东外滩并无成形的商圈，但这里已有一些小型商业中心，加上在建的18万方城市综合体——渔人码头，今年10月份预计将对外开放商业部分，届时东外滩板块内的商业将得到提升。

渔人码头效果图

通过图可以看到，4个项目周边的学校非常多，杨浦区教育资源非常丰富。

檀越101周边暂时仅有百联滨江购物中心，靠3个医院比较近。隔一条马路市重点辽阳中学。听说对口的小学是杨浦小学，如果真是的话冲着学区房也会吸引其他区域的客户。

翡丽甲第和天阅滨江靠近宝地广场、北美广场、保利绿地广场，靠近中西结合医院，周边还有2个市重点学校。

八埭头滨江园靠近渔人码头和滨江国际广场，等渔人码头开业之后八埭头周边的商业是最繁华的。

总的来说，八埭头是地段最好周边商业氛围最浓厚的，檀悦101和翡丽甲第一街之隔就是重点学校，学府气息比较浓厚，天阅滨江属于商业、学校均靠近，性价比还是比较高的。

综合评分

都是内环内的盘，再怎么挑毛病，差也不会差不到哪里去。交通和周边配套方面，4个项目基本上没有太大的区别。

按照预计的价格来看，首创天阅滨江和阳光城檀悦101入手门槛更低一点，更适合预算在1000-1500万的改善型家庭。户型方面天阅滨江更胜一筹。阳光城的小区环境和车库打造上面做的更好。

翡丽甲第房子外观大气，户型设计也很好，但最后仅剩40套，能买到的难度可想而知，考虑买这个盘的朋友要谨慎选择了。

追求大尺度居住体验感和一线江景的可以考虑八埭头滨江园，当然价格可能也比较高。而且这个盘开发已经超过10年了...天知道这次是不是真的要开呢！等不起的朋友还是考虑其他3个吧~

最后，房姐想说一句，今年上半年上海的调性就是远郊盘再便宜也难卖，市中心房子价格再高也不愁卖，所以想买杨浦滨江的朋友看中了就下手吧！毕竟内环内的盘卖一个少一个。

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