同策研究院出品《特色小镇投资开发运营模式研究及典型案例——新时代“美好生活”的理想国》仍然持续连载中~欢迎各位小伙伴回来！本专题为节选部分报告内含文字与图片以饕读者。完整报告获取方式，请参照文末详情。

古北项目概况

古北水镇整体项目位于北京密云司马台脚下，总占地9平方公里，是京郊大型观光度假型目的地。总占地面积9平方公里，下辖古北水镇和司马台长城两个游览区，其中古北水镇景区是在原有的五个自然村落基础上整治改建而成，保存有精美的民国风格的山地四合院建筑43万平方米。

以古北水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺，及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等。目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），400余间民宿，总共计约1500间客房。预计建设两个大型会议中心。古北水镇的项目定位非常明确，在乌镇团队的操盘下，通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验，可以说是打造另一个“北方边塞乌镇”。

古北合作共赢

古北水镇引入乌镇旅游、IDG、和谐成长、京能集团等战略投资方，共同筹资，共担风险收益。中青旅仍然是第一大股东，直接控股25.8%，并通过乌镇旅游间接持有15.48%的股权，实际权益比例占36%（25.81%+15.48%*66%）公司股东结构设计相对合理。技术管理经验主要依靠乌镇项目团队，客源组织由中青旅来保证，北京能源（国企）作为长期投资者，其余的私募机构作为财务投资者。

2010年，中青旅迈出了乌镇景区模式复制扩张的第一步，与密云政府实施战略合作，开发“古北水镇国际旅游综合度假区”，前期投资金额超过30亿元。古北水镇项目由原乌镇团队打造，该团队拥有丰富的景区整体开发经验。中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客。2012年古北项目获得密云财政局4100万基建补贴，除了项目拿地、征地、水电供暖、基建政府补贴等支持外，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。古北水镇借助新农村开发政策，使当地村民获得较高的拆迁补偿收益、旅游开发带来的就业机会以及舒适的安置房。

古北运营模式

古北水镇的运营模式——“乌镇模式”，以“整体产权开发、复合多元经营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。

古北水镇在开发时全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。古北水镇项目在设计过程中，团队一方面吸收了乌镇的设计、管理经验，另一方面最大化地发挥北方古镇的特色，两者相互融合。功能设施充分考虑北方季节性因素对古北水镇的影响，平衡淡旺季游客，景区内一年四季景色不同。

通过举办冰雕节、冬季庙会、民俗热炕节等北方特有的民俗活动再现了北方人民冬天的生活场景，通过适当的宣传和推广可以把季节劣势转化为文化优势。以会议旅游、私人招待为代表的被动客流对古北水镇淡季经营提供了有效支撑。古北水镇的硬件设施一流，从而改变了北方冬季旅游很”受罪“的固有观念，看雪景、挂灯笼、泡温泉、睡暖炕，使得冬季旅游在古北水镇也可以变得舒适和充满意境。

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