香港资本市场准入门槛降低，众多中小房企抓住机会赴港上市。这成为饱受资金压力的房企心中，缓解融资难题的好方法。问题是，资本市场真的会给它们投下赞成票吗？
吴波 | 发自上海
在港股宽松的环境下，今年有更多中小房企瞄准机会，抱住了港股大腿。9月12日，港交所披露南京房企银城国际控股有限公司（以下简称银城）上市申请书。
今年港交所迎来中小房企上市潮。在银城之前，已有正荣地产和弘阳地产成功赴港敲钟，大发地产及美的置业提交上市申请书。网易房产了解到，中梁地产今年赴港IPO的可能性也极大。
在地产行业，物业公司也抓住机会密集赴港上市。前有雅生活、碧桂园服务在港交所正式挂牌交易，后有西藏新城悦、佳兆业物业及旭辉永升生活提交上市申请书。此外，网易房产还了解到，今年浙江房企滨江旗下物业公司也有赴港上市计划。
值得注意的是，在银根收紧背景下，香港资本市场放宽上市条件，但于房企而言，机会和挑战参半。企业只有在规模、利润、负债等各个基本面上满足资本市场诉求时，资本市场或许才会买账。
01
小规模 高负债 银城求资若渴
同为南京房企，银城和弘阳发展路径相似——起步早、偏居一隅且发展缓慢。银城1993年于南京成立；1996年，这家房企开发的首个绿色住宅项目九九公寓面世，开始进行物业开发业务。
2002年至2005年，银城进入快速发展期，积极在南京拿地。但好景不长，此后十年内，银城发展停滞不前。
发展是硬道理，大房企高歌猛进，小房企却生死时速。当地产行业生存门槛不断垒高，于银城而言，冲规模是当下不得不做的一个动作。
今年5月，银城在其举办的2018年长三角品牌发布会山提出，今年销售目标为200亿，未来4—5年内达到500亿。这一数字，尽管相较大发地产3000亿规模愿景趋于稳健，但仍然具有一定挑战。
截至2018年6月30日，银城共有项目28个，其中100%持有项目占21个、合作开发项目为7个，总建筑面积为3286990平方米，总货值为400多亿。
银城目前布局在长三角的南京、无锡、苏州、杭州、徐州及镇江；其中南京占比最大，为53.25%；其在招股书中披露，2019年，计划进入长三角区域其它城市。
土储是销售额最关键因素。在土储不够充裕的情况下，银城销售额未过百亿。在第三方机构克而瑞的榜单上，银城2017年销售额为49亿。
银城于2016年开始加速布局。这一动作，为银城带来逐渐增多的收益，也使其负债随之上涨。
2015年及2016年，银城分别实现收益约20.91亿、25.03亿；2017年，这一数字上涨87%至46.76亿。招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，公司毛利分别为6.44亿、8.71亿、7.84亿、5.8亿；税后净利润分别为1.99亿、3.70亿、3.91亿、2.43亿。
上述4个时间维度内，与之对应的毛利率为30.8%、34.8%、16.8%、53.5%。2018年毛率上涨至53.5%，银城于招股书中表示：今年上半年毛利率的上升主要原因之一是由于无锡天元世家及京梁合物业的售价增加与整体市场趋势一致。
在负债方面，2015年底、2016年底、2017年底2018年6月30日，银城的合约负债分别为38.57亿、58.28 亿、38.40亿及74.05亿。对应的资产负债率为141.1%、238.7%、284.9%以及453.2%；
银城今年上半年负债及负债率大幅上升的原因或在于拿地增多及结转滞后。今年银城拿地增多及进入开发阶段物业增多。根据招股书，网易房产粗略统计，2016年至今，银城获取十余个项目，仅今年上半年银城就获取了11个项目。因此开发及拿地所需资金输出大幅提升。
而截至今年6月底，银城未偿还的银行贷款为15.6亿；截至7月底，银城现金及现金等价物仅为19.24亿。
02
中小房企密集上市 资本市场买账吗？
随着今年港股改制放松准入条件，自去年以来，港交所IPO特别活跃；根据万得数据，至8月30日挂牌港交所公司数量已达到143家，较去年同期98只新股，仍有大幅增长。
而地产行业中的中小房企和物业公司占据了一定名额。
今年，正荣地产及弘阳地产分别于1月、7月香港联交所主板挂牌交易；5月，大发地产在港交所提交上市申请书，9月银城国际也提交上市申请书。
今年2月，雅居乐雅生活服务股份有限公司正式在香港联合交易所有限公司主板上市；3月，碧桂园服务“弃A赴港”向香港联交所递交上市申请，6月19日正式挂牌；4月、6月及8月，新城控股董事长王振华控制的物业公司新城悦、佳兆业物业集团及永升生活分别向港交所提交了招股书。
这些企业无疑搭上了港股放松准入条件的便车。正荣上市在今年成功赴港敲钟之前，酝酿了至少3年；弘阳地产则更为坎坷，先瞄准港股而后转战A股，辗转多年但都未能如愿，反而在今年迅速登陆资本市场。
物业公司赴港上市过程同样不易。碧桂园服务在赴港上市前，一直在谋求A股上市。2017 年，碧桂园服务与中国证监会进行了多轮书面意见交流、非正式调查及讨论。但中国证监会并未方行。弃A半年后，碧桂园服务便实现港股上市。
旭辉旗下永升物业新三板上市后也在谋求A股市场，但最终还是选择港股市场。今年3月永升物业从新三板摘牌，次月旭辉注册成立了永升生活并进行内部重组。重组后永升物业成为永升生活间接全资附属公司，永升生活开始筹划赴港上市。
新城悦亦如是。2017年6月，新城悦向证监会报送了创业板上市的招股说明书，一度被认为有望与南都物业争抢“A股物业第一股”，但证监会并未放行。今年4月，西藏新城悦转道港股。
融资及谋求发展，是房企登陆资本市场的最大诉求，但资本市场并不会对所有上市企业都认可且买账。
今年上市的碧桂园服务、雅生活估值及市盈率虽持续走高。虽然物业公司有天然优势——现金流稳定、风险低成长性高，但要想获得高估值及高市盈率，还必须在合约管理面积、业务结构及业务盈利能力等重要指标方面秀出自己肌肉。从在管合同总建面来看，新城悦、佳兆业物业及永升生活还需要持续提升。
若同样以规模论，地产公司中，大发地产及银城都不具备优势。银城与今年5月赴港IPO的大发地产规模相当。2017年，大发地产销售额为43.2亿。
而年内已经上市的更高规模房企，首次募资金额并不如想象中乐观。正荣地产上市股份发售价最终厘定为3.99港元，获得的全球发售所得款项净额为38.43亿港元。相较正荣，弘阳地产首次募资额度已经缩水一半。弘阳地产上市股份发售价为每股2.28港元，经扣除包销费用及佣金及各类交易费等开支后，全部发售的所得款项净额约为17.124亿港元。
总而言之，房企若想在借助资本市场获得资金、人才等方面的更高配置能力，更需要在既有基础上更上一层楼。
作者 吴波
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