方向盘｜
购房者心之所向 就是我们的方向
上周，严肃君亲自跑了一趟门头沟，参加了一场限竞房王牌之间的对话，感受颇多。
过去买房都是圈地看房——按照心理上的接受度，划定一个区域，在圈里选。现在，看房半径不再是地理概念上的了，而是以预算为红线，全城看房。
得益于限竞房的集中入市，总价500万左右的新房供给充足。严肃君的N个500人置业群里，通州工作的群友会去看石景山和门头沟的新盘，家住五棵松的群友也会关注亦庄的房子。
可选空间大了，看房时反而犹豫了，为此，严肃君之前总结过买房方法论（选房三步曲戳这里）。
盘算过手头的人民币之后，买房更重要的是看资源。
资源占有率是一个项目的核心优势。严肃君认为，对于北京新房，资源主要分以下几个梯队：
▼ 第一梯队：学区&地铁 ▼
学区，可遇而不可求。东西城的学区房价格贵上天，其他行政区每年一划片的入学政策总能打家长个措手不及。
由于购房年龄层的原因，对于不少30-40岁家长，孩子普遍已经到了入学年龄，规划中的学校并没有实际意义，现成的、能上的优质教育资源才最实在。以北京Q3新房销冠亦庄金茂府为例，除了产品本身不错之外，人大附中也是重要的加分项。
以前都觉得地铁盘是刚需的标配，事实上，有地铁的房子更保值、易升值、好出租。即使是高端改善用户，在买房时也非常注重地铁这个选项。
▼ 第二梯队：近环线，城六区最好 ▼
主城区资源的集中性，让在京置业人群多多少少都有环线情结。北京的环线在房价上也是真金白银的分界线，每一环进门的价格都不菲。同一区域也有成熟片区和非成熟片区之分。
以丰台的限竞房为例，2环边佑安府，3环边金融街融府，4环边国风长安，单价差都超1万。
砸不下真金白银，建议关注距离的另一维度——时间距离。就是说，进不了4环里，也要选一个进城时间最短的区域。
▼ 第三梯队：完善且优质的配套 ▼
交通+商业+教育+医疗都有，才是完善的配套。但是在目前的北京市场，配套绝对完善的项目，可供选择的并不多。
严肃君特别看重商业和医疗，因为商业配套关乎生活品质，医疗配套则涉及健康。
环境可以放在最后考虑，有就是加分项。
说回门头沟，目前仅有一个限竞房面市，早在9月初，严肃君就第一时间爆料了华萃西山项目的最全信息。
华萃西山距离S1号线石厂站仅700米，洋房+别墅的产品搭配，均价51205元/平，85-128平3-4居洋房，138平别墅。
这一次，我们在华萃西山专属微信群里，进行了问题召集，带着这些问题，严肃君也收获了很多一手消息，以下4个秘密只跟你们分享。
加入我们“山西翠花后援团”，添加小易微信（goufangyi）暗号“山西翠花”
人大附小京西分校可期
距离华萃西山约1公里的人大附小京西分校已经招生三年，每年招生范围都包含苛罗坨地块（项目所在地），后期继续划片可能性可以期待。
另外，枚红色（31/A33）教育用地，规划为初中，具体学校待定。
连成片的蓝色地块为商业配套，粉色（F3）为养老地块，黄色（06/R2、09/R2）为住宅用地。
地块规划分布图
洋房、别墅限价不同
洋房（09/R2地块）限均价51205元/平，且最高53765元/平；别墅产品（10/R2、13/R2地块）限均价为53900元/平，且最高56595元/平。
跟限竞房普遍的“洋房+别墅”高低配不同，华萃西山洋房、别墅分属不同地块开发，其中，洋房地块容积率为1.5，别墅地块容积率仅1.05。
别墅具体户型待定，目前已知为叠拼产品，上叠（3+4层），下叠为（1+2层，-1层）。
叠拼户型模型
所有洋房户型均无仓储捆绑
目前已经开过盘的限竞房里，很多项目都有捆绑仓储销售。
捆绑仓储无疑是增加了购房者的买房预算，即便仓储单价只有住宅的一半，总价也会增加好几十万。
华萃西山不捆绑，大家不用担心购房款的增加问题。
一层洋房有下跃户型
4#、5#、6#一层洋房有下跃户型。由于浅山地形原因，下跃相当于一层。中间为128平4居，两侧为95平3居。
综合来看，这个项目的优势非常亮眼，但是对于高压线、京昆路噪音值的问题也很纠结。严肃君觉得，与其纠结不如到现场实地看看。
这个周六，购房者大会第一期将在华萃西山举行，除了参观项目外，我们还将和大家一起去项目地块，实地感受一下这个项目。
流程：
13:30 万寿路地铁站集合
14:00-14:30 华萃西山沙盘讲解、样板间参观
14:30-14:40 网易房产内容总监 分享购房经验
14:40-15:00 项目营销总监 分享市场&项目独家信息
15:00-15:15 现场互动提问
15:15-15:20 现场抽取惊喜大奖
15:30 结束，原路返回
同时，严肃君还为粉丝们争取到了华萃西山限时优惠！同时还有三重惊喜。
第一重：当天到现场做意向登记的购房者（只需携带身份证即可），享受项目第一梯队优惠（目前仅限网易网友）。
第二重：独家获取华萃西山未释放的项目信息。
第三重：凡到场的小伙伴均有机会获得惊喜大奖。
活动时间：10月20日下午1:30
集合地点：地铁1号线万寿路站D2出口
报名方式：添加网易房产【房小易】微信（goufangyi，备注“山西翠花”），私信小易姓名+电话+人数
第一期购房者大会仅有30组名额，报名从速！
奖品本品↓↓↓
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我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房，快扫描二维码加入我们！
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