最近有个朋友想卖房子，二环内地铁旁55平方南向的住宅，位置，楼层都很好，虽然一直出租，但是保持的特别不错！

朋友说：想出售的主要原因是面积太小，才54平方，想卖了之后在买一套大一点的房子，改需或者长期投资的一种打算，但是通过言语间，还是想做一个投资的计划，本身现在有130平方的房子住着呢！

但就是犹豫不决该不该卖，房子是在18年的时候买的，那一年正好是金融危机，单价不到4700元，首付8万元！现在可以卖到单价9200元左右，总价由之前的24万，卖到现在的51万，而且这个价格并不是最高的！想一下明年在卖1万+是没有问题的，如果买的不成功，是不是还不如不卖了，所以，一直犹豫不绝！

其实，这个事情是很正常的，往往人在第一次买房子交钱的时候和卖房子收钱的时候都会犹豫，都在想着自己现在的付出，由于后期回报这一块心里没有底，所以犹豫是一定的！

那么，在走路10分钟的距离到地铁站的房子其实是很优质的，而且房源什么的也特别好，按照现在卖的价格并不高，就是一个真正的市场价格！

这个房子每个月租金现在可以达到1400元左右，近期一直在出租！买家愿意出51万买他的房子，是属于现在市场的正常价格，其实并不亏！

那么，到底应不应该卖掉呢？

其实现在的市场没有绝对的刚需，真正的刚需应该是租房子的那些人，只要是涉及到买房子，就一定会想到后期出手，尤其是现在的年轻人，买房子都考虑自己先住几年，后期房子升值了，卖出去可以更容易改善自己的生活条件，所以，只要是涉及到买房子，都想买一个住着舒服，且后期通过升值还可以给自己带来更多收益的房子。

卖出房子是大家每个人所面临的事情，但并不是那么简单的。有几方面是需要考虑的！

买房子是否合适？

首先卖掉房子之后，是不是应不应该继续买房子，我这个朋友手里还有50+的子弹，这个房子没有任何贷款，还可以卖出51万，都加一起现金有100+，平常上班也没有什么花销，这么多钱更不想放在手里，或者存在银行！

但也一直在问我，现在市场行情都不好，而且一线80%城市都在降价，现在入手是不是接盘来了！

大家都经历过几次牛市，就拿最近的一次来说，沈阳个别的区域都翻了一番左右，什么意思呢？就是之前50万的房子，现在二手就可以卖到100万，之前100万的房子现在能卖到200万，在沈阳不能说哪个区域都这样，但是，这样的区域绝不是少数！

虽然我朋友手里有现金100万，但是，一旦房市启动，其实很快这100万由全款变成二套的首付，或者一套的首付！他也是经历过几次这样的行情，自己也是深有感触。就像平常和之前购房客户或朋友闲聊的时候，要么就是说当初买小了，要么就是说当初买少了，比比皆是！

总而言之，经历过的一定不会选择现金留在手里，而想着拿出来，想办法去获得更多的筹码，以免重蹈覆辙，错过最好的上车机会。我这个朋友对沈阳是绝对有信心的，价格本身就不高，而且还是主场，非常明智，等钱下来之后，最晚年底左右，手里留够足够的现金流之外，其余的都会选择买入新的筹码，算下来至少可以买入两套100平方的小三居！这样的规划他也是非常满意的。因为从以往看来，很多房产没有泡沫，纸币才有泡沫。买对房产绝对比你手里留有现金要稳妥的多！

杠 杆

买房子贷款是国家给每个人红利，一个人最多可以贷款买两套房子，第三套的时候就不给你贷款了。尤其是第一次贷款，首房首贷的资格更是极其珍贵！

其实卖的一个原因除了太小，其次是考虑到，靠租金收益得30年才能回本，其实这样的租售比已经可以了。虽然租售比很可观，但是，这个房子一点杠杆都没有了，而且，我朋友卖出去之后，在买还可以把自己的首房首贷再用一次，因为沈阳目前的政策是认贷不认房，他的名下已经没有任何贷款了。那么，卖出之后还可以用他的首房首贷去买，利用手里的现金，买入两套的话，最起码还能撬动200万的杠杆。用低杠杆换高杠杆还是很划算的！长远来看一定比长期出租的收益率要高很多！

房源分析

这个房源特别好，也才是10年的房子，即使是继续持有后期也有一定涨幅。而且，我这个朋友也不着急用钱的，手里也还有将近50的现金！但是，现在卖真的好吗？

其实，对于二手房来说贷款是有很多限制的，例如：面积小，年限长，或者顶层等特殊房源，个别银行是不接受贷款的！

首先从房源看面积小，其次10年房龄，这个面积银行目前银行是接受办理贷款的，但是10年房龄算长吗？

对于二手房卖出的时候，除了看市场情况，其次就是房龄也需要重要参考一下，买完的新房其实每年都是折旧的，而且银行贷款也是比较严格，参考房龄来评估贷款年限，对于10年房龄的房子，其实也算是最好的时候了，尽量不要超过15年。

就我朋友这个10年的房子，现在二手市场环境算是比较好的情况下，卖出去换新房绝对是可以的！如果可以买到一二手倒挂20%或以下的限价新房，等五年以后在以新房，新小区的情景售出的话，收益绝对比现在要好很多很多！

其综合以上分析，卖了一套，去买两套或以上合适的房子，是首选的！

目前二手市场！

现在沈阳市场限购加上限售，各城市价格虽然都在降价，对于卖了在去买的，其实不是很好操作的，我朋友这个地铁旁小面积的房子是由于目前市场流动性特别好！

目前沈阳新房限购，二手房是不限购的，可以随便买，从政策上看，利好于二手房，也是想让二手房市场更成熟，二手房市场成熟了，市场也就真正成熟了。新房价格即使高也都是账面升值，但是，到了二手房才是真正的夯实了房价！

当然，如果碰到一二手倒挂的小区，那一定是新房合适的，在产品一样，KFS一样，位置一样，总体没有太大区别的情况下，一定是看价格了！

二手房的日益成熟，也是真正的把市场带动到了另外一个层级。之前的沈阳没有出现过一二手倒挂的现象，价格经历过多次波折，上上下下。从而，从现在的沈阳市场可以看出，这次的价格一定能够挺住，而且会持续往上走，因为，二手房市场的价格稳定，证明了沈阳市场的成熟，而不是只像之前大家所看到的账面富贵，之前的沈阳由于市场不成熟，底子太薄，没办法支撑，但这次二手房价格的带动已经夯实了房价，稳定了市场！

这一段时间跑市场会明显感觉到，现在的市场存量房的成交不低于新房成交，这也是沈阳从没有出现过的一种现象，现在存量房占据主导位置，也是因为流动在市场中有购买新房的房票太少了，即使有，也不一定全都买新房，而没有资格的，只能选择二手，这是导致存量房成交量高的原因！

二手房价格涨幅

像我朋友这样小面积地铁旁的二手，流动性是最快的，位置在二环里。品质还不错，整个园区也没有几套要卖的，而且出来一套就没有一套，价格涨幅也是很快！

二手房的涨幅和新房是不一样的，例如我朋友这个小区，一共也就是10多套在售的房子，而且哪个面积的都有，像他这样55平南向的房子一共在售的也就是3-5套房子。其中可能有1套单价9800元，2套9500元左右，其余还有2套9100左右的，因为房源（楼层）都不一样，装修也不一样，所以价格一定也有差异。我们可以这样想，如果中介推荐房子，在店里的时候一定最关注的是价格，因为房子都一样，一共就几套再售，先把最低的9100元的卖了，等9500元的知道了他还能卖9500吗？他会知道，他卖的是最低的了，不着急用钱的情况下，是不是卖便宜了，会想着多卖一些钱，其实很简单，就是低单价的就那么2套，没有了整体价格也就高了，一定是越卖越贵，而且涨价幅度远比新房涨的要快很多，涨个千八百的说涨就涨！

尤其在售房源越少的小区，成交还高，价格涨幅一定也是最快的，就算价格越来越高，市场也会认，因为市场上根本就没有便宜的房子！

总 结

对于每个人的想法是不一样的，这种高杠杆的操作也是有风险的，一定要量力而行，决不能一个月就赚3000-4000元，去买动辄几百万的房子，谁都不能一口吃个胖子，赚钱更不是着急的事情，就像现在沈阳的发展一样，都是需要时间的！

一定要理好自己手里的现金，不能盲目的投资，保持一个平和的心态，做好最少5年或以上持有的打算。

买房子赚钱就是一种乐趣，一种创业，为了希望。但不能因为买房子而影响家庭以及生活，因为一切希望为了家庭，家庭才是第一位的！

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