深圳楼市最后的火爆已成过眼云烟，又一个网红盘凉了。

今天下午，香蜜湖豪宅深业中城在福田香格里拉酒店开盘选房。有媒体报道说，700多套房，开盘当天才卖掉100多套，去化率不足两成！

根据媒体报道，深业中城住宅去年已转售为租，商务公寓总共751套，推出的产品是6A、6B，其中6A栋低区是办公区，高层有部分总裁公寓。今天开盘摇号选房的是751套商务公寓，均价11.2万/平，据销控表显示去化不到两成。不过，目前深业中城开发商方面尚未公布最后的销售成绩。

据媒体报道，截至16:20，现场销控表显示只卖出117套

就在一周前的10月13日，深业中城开始启动诚意登记、公寓样板房同步开放的时候，还是一片人声鼎沸的热闹景象。当时很多现场网友表示，看房的人非常多，营销中心和样板房很拥挤，甚至办理诚意登记的区域也挤满看房者。

才一周时间，和看样板房当天火爆的人气相比，投资客去哪儿了？

两个月前，一个关于深业中城开展诚意登记的公告在朋友圈刷屏。然而，深业中城官方发布严正声明，辟谣网传公告，给躁动的、八卦的心淋下一盆冷水。但谁也没想到，这一次，是真的冷了。

备案情况显示，深业中城均价11.2万/㎡，备案区间在9-12.8万/㎡，总价区间在471-3731万/套。过高的价格，可能是深业中城此次开盘遇冷的主要原因。

一

深业中城位于红荔西路与农园路交汇处东南侧，项目占地约4万平，总建筑面积约36万平，容积率约6.79，由住宅、办公、公寓、商业和酒店组成的高端城市公园综合体，项目建成后将成为香蜜湖板块的首个城市标杆综合体物业。

这次拿到预售的是商务公寓和写字楼部分。公寓共计有751套，分布在6A栋、6B栋，户型建面大约在49㎡-310㎡之间，面积跨度大，均价11.2万㎡，单价区间在9-12.8万/㎡，总价区间在471-3731万/套；

写字楼则有274套，户型建面约149-582㎡，均价7.5万/㎡，单价区间在6.6-8.4万/㎡，总价区间在975-4465万/套。

深业中城的地段和配套是吸引购房者的显著亮点。

从地图上看，该项目地处香蜜湖豪宅板块中央，北边是43万平米的香蜜公园，而且是正对香蜜公园完全没有遮挡的唯一项目，生态环境上明显加分；西边是东海城市广场，南边为东海花园高尚住宅区，东边是香荔绿洲花园，周边多为小区，生活氛围较浓郁；

在交通上，距离深业中城600米内，有2个地铁站，且其中一个为1、7、9、11四条线路汇集点---车公庙站，还有3个公交站，出行便利；

教育资源丰富，从幼托到高中，拥有全市最优越的教育资源，是深圳老牌名校最密集的地区。附近有东海培翠幼儿园，小学有深圳外国语学校东海附属小学、东海实验小学、明德实验学校都是深圳市排名前十的知名学校；初中有深圳高级中学（初中部）、明德实验学校等，都是深圳市排名前十的名校。

不仅有好学校，深业中城还带有积分。

我们知道一般的商务公寓是没有积分的，也就是说不能以商务公寓的名义申请学校。福田的商务公寓则比较特殊，根据2018年福田区义务教育阶段积分入学办法，商务公寓可以作为特殊住房申请学位，并且可以享受连续居住积分、计生情况加分。

带有65或70分基础积分这一利好，以及商务公寓不限购不限贷，为深城中业增添了吸引力。

二

说完了优点，我们再来看看它的不足。

1、不通燃气

商务公寓不通燃气，这是深业中城与生俱来的劣势。而自从731新政以来，深圳的商务公寓进入到5年限售的困局里，也就是购买之后要满5年才可以转手，这会对高杠杆买房的投资客造成资金上的影响。

2、尚未划分学位

对于一般家庭来说，要提醒一下的是，深业中城还没有划分学位，虽然周边好学校多，不用太担心，但拼积分这一关可就有难度了。

商务公寓的基础积分比普通住宅低很多，相差有10-15分。而且这种变通不是义务，仅仅是学位充足情况下的一个做法。以商务公寓申请学位时，还要提供房产证（不动产登记证）及辖区社区工作站出具的实际居住证明。

3、价格偏高

另外，在价格上，虽然最低总价不足500万就可以入住香蜜湖豪宅区，但实际上11.2万/㎡的均价，和周边的东海花园、中旅国际、天宝物华、香荔花园等传统豪宅小区的二手房挂牌均价12-13万/㎡相比，优势并不大。更别说和华润城润府三期建面40-60㎡，均价8.5万/㎡相比，所谓价格上的优势瞬间被秒得七零八落；

网上就有网友质疑道：哪来的自信......

4、配套不足

而在休闲娱乐资源上比较缺乏是深业中城的又一硬伤。东边的东海城市广场虽说能够满足日常的休闲购物，但没有大的商圈，休闲娱乐资源比较寡淡。

三

1、总体来看，深业中城所在的香蜜湖片区定位为深圳豪宅区域，其难以复制的稀缺性为深业中城的投资价值提供了一定保障；

2、北靠香蜜公园的生态资源、名校环绕的教育资源得天独厚，加上周边小区较多，生活氛围浓厚，宜居程度高；

3、虽然深业中城上车门槛不到500万，可选择户型较多，自诩门槛较低，但性价比与同期可选的润府三期相比，还是处于劣势。其最高总价3700多万，价差跨度大，圈层混杂。此外，开盘11.2万/㎡的均价，和周边的二手房相差不大，价格方面并无太大优势。

4、深圳731新政规定，商务公寓购买后限售5年。如果买了深业中城的这批公寓，5年内是转手还是比较困难。这就足以吓跑一大批高杠杆买房的投资客了。