10月26日晚，“中美估价实践研讨会——对话AI原会长Scott Robinson”在世联评估北京分公司举行。美国房地产估价学会原会长Scott Robinson就“自动估价时代，传统估价如何生存”、“资产证券化估价实务”、“美国的房产税课税估价”以及“中美贸易战”和“次贷危机对美国估价行业的启示”等热点问题与世联评估北京分公司员工做了深入对话。本次讲座由世联评估总经理助理王卓总主持，世联评估北京分公司刘佳总经理对MR. Robinson的到来表示欢迎，世联评估研发总监MAI宋金龙担任了主要翻译。

参会人员合影

当晚，在世联评估总经理助理王卓的主持下，双方互致问候，MR. Robinson和王卓总分别简单介绍了一下美国估价师学会和一些在美的估价经验后，双方即展开了热议，世联评估的估价师率先发问Scott。

问：大数据时代，自动估价系统越来越智能，比如世联的自动估价系统EVS已经可以对全国319个城市20万+小区的普通住宅出具一般的市场价值意见，未来评估师这份职业会不会被替代？

答：大数据、自动估价系统的出现，虽然带来了挑战，但其给估价行业发展所带来的前景和机会却远胜于其威胁，大数据和自动估价系统的更加智能，只能解放估价师大量重复性的数学计算劳动，但替代不了人的作用，估价是一门技术，更是一门艺术，大数据和自动估价系统归根结底只是机器，而机器是不懂艺术的，因此，估价行业不但不会被大数据和人工智能所代替，反而会让估价师迎来更好的未来

Scott Robinson个人简介

总体而言，Scott的理由主要有三：

★ 自动估价系统给出的是一个具体运算值，但估价师则思考的是则是一个符合估价目的、让报告使用各方能够接受的一个价值区间范围；

★ 大数据和人工智能只能做定量分析，比如，大数据和人工智能在做市场预测时，只是根据历史数据通过回归等模型进行数量上的模拟，然而对市场的分析预测还需要结合政策形势等具体情况一起做定性分析，这个机器做不了；

★ 大数据和人工智能无法替代人的很多活动，尤其是无法承担法律责任，比如，大数据和人工智能不能替代人类以估价师的名义出具报告承担相应的法律责任，去向各方解释具体价值，也无法协助委托人谈判、参与法庭举证和辩论等等活动；因此，大数据、自动估价系统的出现不仅不会替代传统估价，反而使估价师的工作效率提高，有了更好的职业前景。同时，他也指出，未来一些简单重复性大的估价活动会被大数据和人工智能所替代，这一类的估价报告也会简化，也许未来，这一类估价报告的结果只是一个数据条。

研讨会现场

随后，Scott还和世联评估北京分公司的人员进一步交流了资产证券化估价、美国的房产税课税估值、以及中美贸易战对楼市的影响以及美国次贷危机对房地产估价的启示等等，当世联评估估价师进一步追问Scott“资产证券化估值中普遍采用现金流量折现法的科学性”时，Scott非常重视这个问题，Scott特别强调了，“资产证券化应该用Fundamental Analysis(中文名：根本分析法)而不用Inferred Analysis(中文名：推论分析法)对物业进行估值，在具体评估时，还要考虑主力租户和租户流动对评估标的物价值的影响”。整个沙龙席间，大家时而神情凝重、时而交谈甚欢，不断爆发出相互赞许的笑语，世联评估也通过这样的方式，了解了美国估价的现状和过往经验，并与国际先进的估价科学前沿进行了连接。

Scott正在发表讲话

会末，中美双方互致感谢祝福，世联评估北京分公司总经理刘佳代表世联评估北京分公司向MR. Robinson赠送了中国传统手工艺品“千里江山图折扇”，世联评估总经理助理王卓则向MR. Robinson赠送了美国估价师学会编纂的《不动产估价（中文版）》（第11版）并双方互致赠言签名留念。

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