转眼间，时间已经来到了2018年的年末，不少2016年甚至是2017年下半年拿地的项目都早已蠢蠢欲动。
值得一提的是，在2016年5月土拍达到最高潮以后拿地的项目，今年已经有不少陆续入市销售了。而这些项目入市后的销售表现，对我们判断楼市后续的走向提供了一个很好的切入点。
地价高房价高 房难卖
经统计，截止目前，2016年5月以后拿地且目前已经开盘的项目共有10个。而在这10个项目中，近半数的项目销卖的都不太好。
2018年已开盘上市地王总览（统计截止日期：2018年11月11日）
比如宝山某项目甚至打出了买房送车、送外地房屋首付的优惠，但实际成交情况依然不太理想。
宝山某楼盘促销广告的朋友圈截图
出现这样的情况，也是很多开发商在拿地时始料未及的。因为市场并不能够像很多人预料的那样一直“火爆”下去。其实早在2016年的下半年，上海的楼市就有一丝丝转冷的迹象，而事到如今更是如此，购房者也渐渐变得越来越理性了。
从这样的大背景下再看这些已经开盘的“地王”，一切也就都不难理解了。
宝山罗店一待开发的空地（金老板供图）
一方面，这些卖的不太好的“地王”的地理位置普遍不佳，基本都位于郊环以外的地区。板块本身受关注度就不高。
另一方面，由于地价制约，导致项目的售价难免偏高，甚至在当前一二手房价格倒挂的情况下比周边的二手房还贵出很多。对于这样的价格，购房者自然不能认同。
更重要的是，在大环境的制约下，大部分购房者对于各种炒作和价格概念早已司空见惯、观望情绪也更加浓厚，再拿地王说事哄抬价格，购房者显然也不吃这一套。
资金回笼重于利润
地王主动降预期
因此在目前的市场环境下，也有不少去年的地王项目就选择了忍痛“降预期”销售。比如青浦的西虹桥壹号，作为商业+住宅用地拿地楼板价达到21610元/平，其中商业部分占到土地面积的30%，仔细算来土地成本其实并不低。
西虹桥壹号在建工地（金老板供图）
但即便如此，为了促进销售，尽快回笼资金，项目最终选择已41388元/平的均价开盘，最低价约3.6万元/平起，甚至比周边楼盘之前的销售均价还略低一些。因此，虽然没有达到开盘售罄的境界，但楼盘最终的去化表现在整个青浦都不算太差，对开发商回笼资金起到了非常积极的效果。
资料图
而据相关知情人士透露，随着市场进一步降温，像西虹桥壹号这样忍痛“降预期”销售的楼盘也将会越来越多。对于现阶段的很多开发商来讲，加快资金回笼比取得利润更加紧迫。
让价+产品自身优势
地王也可以卖得很好
当然，凡事总有例外，在今年的市场中，我们还是发现了很多卖得很好的“地王盘”。
比如前不久开盘的融信世纪江湾，因为地处新江湾城、又是密度比较低的洋房产品、户型和总价段都控制得很好，再加上旁边有一所知名公立九年制学校在建，因此融信世纪江湾一开盘就得到了很多购房者的一致认可，第一批房源开盘当天就全部售罄。
融信世纪江湾示范区实景
类似的还有位于长兴岛的泰禾大城小院，虽然楼盘也是在2016年旺季拿的地，但凭借开发商对于总价的精确控制和创新的产品设计，加上轨交、区域建设的诸多利好刺激，项目仍然成为了2018年至今上海新建商品住宅中成交套数最多的项目之一。
泰禾大城小院售楼处实景（摄影：唐成松）
不过值得一提的是，2个楼盘最终开盘的价格都明显低于其在前宣阶段预计的价格，这也是这些楼盘能卖得如此好的重要原因之一。
总的来说我们不难发现，这些已经上市的“地王”们已然已经成为了当下楼市的一个缩影。
对于价格偏高、地段偏远又缺少有利利好支撑的楼盘来说，即使有“打折促销”的优惠存在，似乎也很难刺激购房者的购买欲。
对于地段稍偏，但有充足利好、且产品过硬的楼盘，只要价格给力，购房者依然还是比较买账的。
而对于那些地段还不错，产品也过硬，同时又有一些利好消息的楼盘，只要总价可以控制在目标客群的购买力范围之内、并且单价别太过分，购房者也还是十分愿意接受的。
伴随着目前的市场行情，未来或许会有更多的“地王”和存量楼盘加入到主动“降预期”销售的行列当中，对于购房者来说接下来可能会是个挑项目的好机会。
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