专家从不同的角度，探讨房地产行业和中国城市发展的新动能。

已经伴随中国房地产行业走过激荡十年的中国地产年会，今年依然如期而至。

11月28日，由南方报业传媒集团、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市住房和建设局指导，南方都市报社主办的2018年(第十届)中国地产年会在深圳举行。

这是一场以“融合、创新、变革”为主题的房地产行业思想盛宴，也是当前危与机并存的房地产形势下，多位行业专家齐聚论道，给予地产企业和市场的一份启示录。

据悉，当天的地产年会邀请到了独立经济学家、北京鑫星伊顿技术服务股份有限公司CEO金岩石，以及北京大学教授、北京大学中国城市设计研究中心主任陈可石、广东省城乡规划设计研究院规划一所所长任庆昌等重量级嘉宾，分别从不同的角度，探讨房地产行业和中国城市发展的新动能。

当中国城镇化放缓，房地产行业从高增长走向平稳发展，从粗放式走向精细化，城市从增量发展转向存量发展，房地产企业应如何在变化中寻找新的发展机遇？以深圳为代表的中国国际化大都市，在人口和空间逐渐饱和后，又该如何规划自己新的未来？且听专家如何说。

金岩石

房产金融化

是不同城市房价涨跌的关键

著名独立经济学家的金岩石说，中国房地产行业已经走到了一个十字路口。截至2017年低，中国的城镇化率已经达到58.52%，不少观点认为，这意味未来仍有很大上涨空间。但金岩石认为，决定城市的房价的并非常住人口，而是流动人口，若以流动人口来算，中国的城镇化率实际可能已经达到75%的饱和点。因此，未来中国城镇化已经再没有太多的上升空间。

房价上涨的系数大致相当于经济增长的70%，相当于货币量增长的50%。“从目前数据来看，我国经济增速已经放缓，货币量增速也降了，房价增长的速度也必然下降。”

因此，金岩石断言，中国楼市的投资黄金时代已经结束，下一轮的房地产周期中，只有创新型城市、金融中心城市和人口净流入的城市，房价才会再有周期性上涨的可能。

什么样的城市才是能够继续引领创新的城市？金岩石提到了三个可以量化的创新型城市衡量指标，其中一个就是“三率”———投资率、创业率、剩女率，而这三个比率都较高的一般是人口持续净流入的城市。金岩石表示，目前全国人口净流入的城市已经不超过20个，这一数字也意味着，未来会有些城市会因为城市化的融合、人口净流出而逐渐消失。

其次，还有一个很重要的指标就是城市开放度，尤其是吸引外来直接投资情况。此外还有一个城市的流动性金融资产比率，具体而言，就是房产金融化。金岩石指出随着城市的分化，创新型城市会在城市化、货币化之上，因金融创新、产业创新而形成第三重空间溢价，也就是房产金融化溢价“判断不同城市房价涨跌的关键就是房产金融化。”

在如今的市场中，房产已不仅仅是房产，更是具有价值的资产。在房产抵押的过程中，会产生现金流，从而形成资产证券化，房产交易的同时，也会因为对其未来价值预期的增长而产生货币化的溢价。

从几项指标来看，金岩石认为，深圳是一个当之无愧的创新型城市、金融化城市。

陈可石

深圳滨海空间是

最具吸引力和价值的空间

若要论未来哪些城市和区域会获得新周期下的发展动力，深圳所在的粤港澳大湾区无疑也是其中最受瞩目的一个。

“如今湾区经济将机会给予了深圳到珠江口，这里也成为未来中国最具发展潜力的城市群。”对于北京大学教授、博士生导师、北京大学中国城市设计研究中心主任陈可石来说，粤港澳大湾区带来的不仅仅是湾区经济的巨大发展潜力，更是建立城市文化自信的探索和尝试。而对于深圳城市发展，陈可石直言，滨海空间是深圳最有吸引力的城市特征，也是最具价值的空间，要把滨海的开发和利用作为城市发展的重要议题。

他表示，在深圳这个城市发展的过程当中一定要突出深圳作为滨海城市的特征。“深圳作为一个大型城市，最有吸引力的城市特征是滨海空间，滨海空间是最具价值的空间，普通的滨海城市房价通常应该比非滨海城市的房价贵一倍，所以我觉得未来深圳高价位房价的物业一定是靠近滨海区域，滨海的空间价值、地域价值是最高的。”

深圳这座滨海城市如何在空间开发上下好海洋经济这盘棋？陈可石对深圳未来提出了“鱼骨”形的发展意向。“在发展时要向两边同时发展，要向坪山、东莞，甚至惠州发展，同时还要向南发展，所以整个深圳未来城市的意向，特别是一个代表大湾区意向应该是一个鱼骨的方向。”

此外，陈可石也对其在政协提案中曾提出的深圳城市发展的“四湾一河”概念予以再次阐述，他建议在前海湾通过填海30平方公里，“再造一个曼哈顿岛屿”，让前海片区开发跳脱空间地域的限制，作为深圳滨海城市最重要的意向得到开发。

任庆昌

深圳土地使用率超临界点

需对外联动对内更新优化

空间规划设计师任庆昌从深圳乃至粤港澳大湾区的城市土地、空间资源出发，分析了城市及区域未来的更多发展可能性。

任庆昌透露，除去交通、公共建设等配套用地，土地总面积约在5 .6万平方公里左右的粤港澳大湾区，到2020年9个城市的可开发增量土地只有300多平方公里。过去40年，粤港澳大湾区内已经开发的用地7000多平方公里，其中有1800多平方米公里，约三分之一是近期需改善的三旧用地。

“无论是从土地开发的强度还是资源环境的承载率，未来大湾区的总量不会有太大的增长。”两组数据对比之下，很明显可看出，在量已经难以增加的情况下，如何将低品质低效率的存量土地，改造成高品质高效率的空间，已经成为城市未来的主要发展途径。

任庆昌指出，一般来说，一个城市土地开发强度超过30%就已经到临界点，而深圳目前的整体开发容量和土地开发强度已经超过50%。“不能再加了，再去做增量开发已经不太现实。”

因此，加强向关外以及周边外围区域发展，同时通过城市更新优化内部空间结构，已是深圳不得不做的事。“深圳建设用地大约有1000多平方公里，如果从提升品质来说，深圳是有内部空间优化的余地的。”

实际上，近几年来深圳已经在逐步加大城市更新的力度，近期亦频频出台了关于城市更新、棚改等的新政策，包括采取飞地模式解决城市更新公共设施用地不足的问题、城中村综合整治分区、部分区域棚改征集意愿比例要求降低等等。

但因为涉及多重复杂因素，城市更新改造推动的时间一般较长，对于需要抓紧时机快速发展的产业经济来说，无疑是相互矛盾的。

所以，除了一方面多方协商推进、简化流程、制度创新推动内部空间优化，另一方面强化外联，与周边城市协同发展，对外辐射带动整个区域，也是深圳需要同时推进的工作重点。

任庆昌认为，目前正在推进的深汕合作区，就是一个很好的飞地型经济试点案例，未来可将该模式扩散推广到东莞、惠州等城市。“这对深圳的产业转移、合作城市的发展以及区域整体发展都是有利的。”

为此，任庆昌强调，深圳应该加快深中通道、深珠通道等外部交通的建设，向珠江西岸的珠海、澳门、中山等城市联动发展，会有更大的想象空间。

家居界

深圳家居市场

各品牌年终大促

比创意比让利幅度

年终一到，装修热潮开启，很多消费者期望在春节前将家装饰一新，而家居shoppingm all也适时地纷纷推出年终大促，并且在促销基础上，还邀请明星，增加娱乐活动，让购物的同时更有趣味。

皇家1号家居 TVB明星来贺8周年店庆

深圳市皇家1号家居已走过了8个年头，为感恩回馈广大新老业主的支持和信赖，商场于2018年12月22-23日举行“oh！那么大店庆”大型家居促销活动，更联合雅兰床垫品牌邀请港星欧阳震华先生于12月23日亲临民治店现场，搅动气氛。据了解，此次店庆活动，皇家1号家居连锁龙华民治店、布吉大芬店和东莞寮步店三店齐发，携手百余国内外知名家居品牌联袂献惠，活动期间，家居工厂年底冲量直销，价格一降到底。此外，皇家1号家居连锁还额外推出8重钜惠，要让置家一省到底。此次店庆钜惠设有返现金，进店领礼，抽免单，送旅游等8重钜惠，巅峰让利，惠超“元旦”。活动期间，888份进店好礼免费送；置家缴款只需满2000元即可参与返现金活动，100%中奖，最高免单；还能同享生日好礼，赢家庭影院、iPhoneX S等好礼；再豪送88个免单大奖，6天5夜泰国游等重重礼品，值得期待。

嘉森地板 打造冠军品质与服务

在2018年深圳市技能大赛———“简一杯”家装家居行业(地板铺装工)职业技能竞赛中，嘉森地板的几位工匠们一举拿下了第一名及第五名。11月17日当天，来自十大品牌企业的近百名家装工匠从200多名参赛者中脱颖而出，进入到当天的复赛和决赛现场。嘉森地板的卢巍、张艳平、周丑成、颜义、黄古斌、吴羽婷、吴雨红、钟梦良等多名工匠参与角逐，经过一天的比赛，最终来自嘉森地板的卢巍、张艳平分别获得第一名与第五名的优秀成绩，并由深圳市家装家居行业协会推荐，申报“深圳市技术能手”的称号。

这次比赛获得胜利，体现出嘉森地板一贯坚持的工匠精神，他们致力于打造“冠军级别”的品质与服务，也为行业提供了很好的榜样示范作用。

乐安居年度家居 准备了盛大“夜宴”

经过前期近一个月的紧张筹备，乐安居夜宴将在12月8日盛大开场———作为本年度最后一场盛大促销活动，这场“夜宴”活动广受业界及消费者关注，官网、公众号及400服务热线不时能接收到顾客对活动的问询；从11月15日开始预售的50元活动入场券，目前也几近售空；更有部分顾客，从11月24日开始“积累”实付金额，为参与消费挑战赛“摩拳擦掌”。

乐安居为本次夜宴活动斥资数百万元作为补贴给到消费者，除了有砸金猪赢取最高千元现金返现之外，夜宴当晚还准备了999纯金金钞大奖、4999元免单奖、新秀丽25寸行李箱、格兰仕光波炉、多功能电煮锅、美的电饭煲等超值大礼。重头戏更不能错过：乐安居将从七店奖券池中抽出终极幸运大奖——— 品牌SU V汽车使用权，届时将以网络直播的形式与广大消费者共同见证幸运儿的诞生。

国安居 用“高颜值”开启年度盛典

为感恩所有新老顾客，2018年11月24日至12月9日，国安居盛大开启一年一度的年终感恩盛典，七店联动，以回馈广大消费者长期以来的支持与厚爱。此次年终感恩盛典不仅特设多重惊喜好礼大福利，12月9日还邀请到了2016年亚洲小姐冠军李思琪与20位2018年亚姐候选佳丽，组成古装延禧女团，助力本次国安居年终感恩盛典，为前来国安居抢购的顾客带来一场古风浓郁的华美视觉盛宴。其中优惠也很多，抢《贵宾卡》尊享六重特权；100万元现金商场返，永不封顶；微信分享100%领红包，5台iphone8等您拿；神价大比拼，大牌CEO现场派福利；399元抢品牌主材，1元抢精品辅材；联单有礼多买多送，豪华家电搬回家；满额砸金元宝，百分百中奖；50根黄金大抽奖，最高奖15克金条等等。

地产界

“湾区读书会第二季”

首场主题分享会请来陈劲松

由招商蛇口携手凤凰网房产主办的“湾有引力时代和鸣———湾区读书会第二季”日前在深圳蛇口海上世界招商局广场开卷，这是“湾区读书会第二季”的首场主题分享会，百余名企业家、阅读爱好者齐聚读书会现场，分享交流关于快与慢的见解。

知名学者、企业家陈劲松结合自身丰富阅历，阐述了对于阅读和“快与慢”的独到见解。陈劲松认为，阅读就是不断克服愚昧、增长智慧的修炼过程。而对于“快”与“慢”的关系，他提出了“‘快’与‘慢’是立体相对的”的观点。“我们不能忘记深圳的‘本’，尽管我们阻止不了世界越来越快的脚步，但是我们也要深入每一个立体面”。他呼吁把每一个人都看成是这个城市不可或缺的一部分，而不只是再单纯、单方面地去求“快”。

越来越快的城市，我们如何改变？如何面对？陈劲松表示，大卫·杜宁的《人格和社会心理学》提到“邓宁-克鲁格曲线”，人的智慧被分为四种状态。第四种状态———“我不知道我知道”是每个人的极致追求。怎么能达到这种状态呢？陈劲松的答案是读书，通过读书将自己的经验反复对照最终达到这种状态。

在嘉宾对话采访环节，台下的嘉宾也踊跃提出自己的观点并分享感悟。其中，深圳招商房地产有限公司营销管理中心总经理王海斌阐述了本季湾区读书会主题设计的原因。王海斌表示，有一本论述思维方式的书《快与慢》，由此他联想到深圳发展这么快，是不是应该有一些重要的东西可以慢下来？快与慢什么是重要的，什么是不重要的？最后有了本季湾区读书会主题的诞生。

蛋壳公寓

用互联网改造传统住房租赁行业

近年来，住房租赁市场发展迅速，资本纷纷涌入，蛋壳公寓就是其中佼佼者。公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年初，致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。目前，蛋壳公寓已进入全国9个城市，管理超过22万间公寓。

在加速企业发展的同时，蛋壳公寓还通过实际运营和服务积累的数据和经验，为住房租赁相关政策的制定建言献策。作为唯一一家分散式长租公寓企业，蛋壳公寓正在参与住房和城乡建设部启动的《机构出租住房性能评价标准》的编订工作。

目前，蛋壳公寓已成为共青团中央学校部“大学毕业生成长计划”的独家租房战略合作伙伴，荣获2016年度中国年度中国互联网+白领公寓最佳产品奖，2016、2017年度分散式长租公寓最具影响力品牌。

国际艺展中心

深圳再添一设计文化地标

深圳再添一个重量级设计文化地标。日前，150万平方米全球生活美学综合体满京华·国际艺展中心(iADC)在深圳正式启幕，率先绽放的是国际艺展MALL，有120多位意大利等国外知名厂商的高层人士受邀参加开业庆典活动。开幕当天，湾区设计学院成立仪式也同期举行。

据主办方介绍，有别于传统商业综合体，iADC更多是以人们的美好生活为使命，集合了全球家居展贸中心、艺术小镇、设计博物馆、教育培训与孵化、总部办公、主题酒店与商业配套等多种复合业态，被誉为“美术馆体验式”的家居设计中心。作为设计之都，深圳需要更多的设计人才，正是在当前设计教育需要飞跃的背景之下，中国设计教育重要奠基人王受之应邀与满京华携手筹建一所面向世界的湾区设计学院并举行了成立仪式。

记者了解到，iADC的整体规划设计由华人建筑界的泰斗、知名建筑大师严迅奇主持，联合伍兹贝格等世界知名设计公司共同精铸的极具设计感与体验性的艺术社区。开幕式上，严迅奇与湾区设计学院院长、国内设计教育重要奠基人王受之围绕“未来的设计生态链、设计的趋同与独立、设计教育的未来可能、消费设计&设计消费”等议题展开探讨。

采写：南都见习记者 陈蓉

01-03版 统筹：见习记者 黄冬艳

采写：见习记者 黄冬艳

南都记者 孙雅茜 谢宇野

摄影：南都记者 霍健斌