产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。而产业地产的未来在于资产证券化的发展与产城融合的趋势。
一、行业脉络
1、城镇化助推产业地产
城镇化是现代化的必由之路，能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。但城镇化不是单纯地把农村人口的户口变成城镇户口，在城镇化的过程中，人本身的城镇化比人口的城镇化更为重要。
与之相关的是人的身份、就业方式、人居环境以及社会保障的变化。我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城市面积也随之不断扩大。截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。
随着人口城镇化率的不断提高，产业的密集程度势必也将会显著提高。而产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。
麻雀虽小五脏俱全，虽然专注于研发与生产，但一个成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。
2、规模与分布
截至2018年6月，我国省级以上的科技产业园区(包括经济开发区与高新技术区)有2500多家，国家级产业园区有626家。不过在空间上的分布较为广泛，以东部地区为主，在一二三线城市周边均有分布。
与政府主导的经济开发区和高新技术区不同，有数十家企业主导的产业园区也正在蓬勃发展。这些企业主导的园区大多分布在一二线城市市郊，或是一线城市的卫星城。
3、隐忧
我国的经济开发区多以制造业为主，高新区多以高科技和高端制造为主。在国家经济的发展大前提下，各类产业园区也有较快的发展。但由于产业园区数量大，同区域密度高，同类型产业园区较多，产业园区同质化较为严重，导致园区竞争激烈，产业空间与市场容量不足。
对于市场需求的错误判断与盲目乐观是园区发育不良最致命的原因之一。一些城市的产业环境刚刚发展到第二产业需要优化整合的阶段，但在规划中产业园区却强行直接升级到第三产业，造成了城市产业环境的脱节，自然也无法顺利招商。
失败的园区各有不同，但是成功的园区往往相似。开发商自身的运营手段、入驻企业的质量与政府提供的扶持政策，都是缺一不可的条件。
二、主体模式分析
产业地产中主要有三个参与角色：政府、开发商和入驻企业。其中政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者，也是最终的决策者，而开发商扮演的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。
而入驻企业既是主动选择者，也是被动接受者，主动选择的是是否入驻，被动接受的是入驻之后的园区环境。因此政府和开发商成为了园区发展最重要的变量，他们所扮演的角色质量决定了园区的潜力与方向。
1、政府主导模式
政府主导模式实际上是我国分布最广，数量最多的一类产业地产开发模式，全国大部分以城市+高新区/经开区冠名的产业园区都属于这一类。由地方政府出面，包办规划设计、土地一级开发以及招商引资，实际上就是政府代行开发商的职能，将政府和开发商的角色合二为一了。
这种模式的上限很高，由于地方政府主导的产业园区最容易解决的问题是审批、拿地与基建这些本身就是和地方政府打交道的任务，所以如果地方政府的规划、招商和运营能力比较强的话，这些园区就有着非常强大的影响力与盈利能力。包括中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区、苏州工业园区、天津经济技术开发区等产业园区就是产业地产行业的典范与标杆。
但政府主导模式的下限也比较低，在规划、招商和运营的能力不那么强势的地方园区，烂尾现象就时有发生了。在我国包括市县一级的高新区和经开区数量近万，其中因为运营不力而招不到商的园区不在少数。
因此有很多地方政府选择与企业合作，自己只保留决策权、审批权与税收，将规划开发建设运营的任务交给合适的开发商打理，市场化运作。
2、开发商主导模式
开发商主导模式并不是开发商全权包办，而是开发商将园区的一部分职责肩负了起来，替政府行使建设和运营等职能的同时收取一定的费用。在这种模式下，开发商的来源往往是一些大型房企。
由于房地产住宅政策愈发缩紧，市场也趋于饱和，因此很多房企开始转型或者向着多元化发展，而成本低收入高的产业地产，也成为了房企眼中一块流淌着奶与蜜的“应许之地”。
产业地产的用地性质是工业用地，通过招拍挂手段拿下的价格相对商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是开发商成本的主要构成部分。因此产业地产开发商的利润空间就大了很多，即使是出租厂房或者办公楼这样资金缓慢回流的长期项目，也不会有太大的压力。
在产业园区的开发与运营中，建设者与生产者会释放大量的消费需求，这就使得商业配套与住宅配套设施在园区内成为必不可少的项目。因此开发商会选择在产业园区开发住宅与购物中心这些房企的“老本行”，从而快速回收资金甚至直接盈利。同时，土地二级开发的过程，也是土地升值的过程，对开发商而言同样有利。
企业在开发园区的时候，前期进行土地开发，中期负责建设与招商，后期运营和服务。而地方是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格质量实施监管，并设立园区管委会负责对接。
当然对于一些资质和经验都不足的企业来说，园区的萧条甚至烂尾也是不可避免的。一个成功的园区需要的是政府和开发商共同的耕耘。
3、入驻企业的角色
对于入驻企业来讲，如果不是企业自建自用的产业园区，那么入驻企业在入住时是一个主动选择者，而在入驻之后就变成了一个被动接受者。这样的话，选择权就成为了入驻企业为数不多的筹码，因此选择权的行使非常重要。
而做出这个选择，首先需要考虑的是园区的产业定位是否适合自己的企业，或者上下游需求是否合适，也就是说自己的企业如果入驻园区，是否会水土不服。
其次要考虑的是园区能够提供的服务。比如税收减免政策，融资和对公服务的便利，人才吸引能力，推广宣传力度甚至物流快递等服务都会成为企业考虑的因素。
另外对于中小型企业来说，其他入驻企业的层次和规模也很重要。如果能在大型企业旁边建厂工作，中小企业就可以近距离观察到大企业的管理与运营模式，从中学习一二，吸取经验，进而获得成长。
入驻企业的需求能否被满足决定了其是否会入驻，所以园区的主导者只有从入驻企业的实际需求角度出发，来建设园区的设施与服务，才能顺利招商、成功运营。
三、产业地产未来发展方向
1、资产证券化的起步
资产证券化在房地产行业已经不是什么新鲜概念了，在产业地产行业去年也开始了运作。2016年10月27日，北科建集团的“北科建·创新信托受益权资产支持专项计划”在中证机构间报价系统挂牌交易。它是通过华能贵诚信托有限公司以嘉兴、无锡、青岛、长春四家科技地产园区持有物业发行的信托受益权为基础资产，以四家园区持有物业未来租金收入提供现金流支持，并由长城嘉信资产担纲计划管理，成功募集资金22亿元，期限15年，获得AA+评级。
但是政府与开发商合作的产业地产行业由于审批严格以及企业资质等问题，直到去年才出现第一单产业地产PPP模式的资产证券。
2017年3月华夏幸福“固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划”完成发行，发行规模7.06亿元，成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划，也是国家发改委和中国证监会首批推荐项目中唯一一单园区PPP项目的资产证券化产品。
发改委对于PPP项目利用资产证券化融资给出了4项筛选条件：
一是项目已严格履行审批、核准、备案手续和实施方案审查审批程序，并签订规范有效的PPP项目合同，政府、社会资本及项目各参与方合作顺畅;二是项目工程建设质量符合相关标准，能持续安全稳定运营，项目履约能力较强;三是项目已建成并正常运营2年以上，已建立合理的投资回报机制，并已产生持续、稳定的现金流;四是原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近三年未发生重大违约或虚假信息披露，无不良信用记录。
ABS模式的资产证券化，是将流动性较差的资产未来所产生的现金流收益权转变为流动性较强的债券型证券，在金融市场上流通的过程，简单来说就是将资产的未来现金流贴现，对于想要发行ABS的企业来说，稳定的现金流与高信用评级是其能够发行资产支持债券的保证。
资产证券化在我国起步时间比较晚，公募权益类REITs的业务规则还未出台，市面上的类REITs融资还大多是挂着REITs的名头，卖着债权ABS的肉。而产业地产行业要想发行公募REITs可能还要等待市场进一步成熟。
2、产城融合趋势
现有的产业地产发展模式存在的问题还很多，比如发展周期长、收益能力差、人口不足等等。如何将产业园区变成真正宜居的产业城市，甚至将产业园区直接融入城市，是产业园区的主导者需要考虑的问题。合理的规划、多样的配套、平台的建设都是可以采用的手段，但是最重要的也是最核心的问题还是在产业本身。
产业地产本身的定位实际上是利用地理空间优势，实现多种产业上下游的融合。但是现在的很多园区的产业功能过于单一，连产业链条都尚不完善，规模效应和协同效应无法得到体现。而未来的产业地产方向，势必是多元产业上下游形成的产业网，相互联系沟通的产业集群。
服务说明：
前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为企业、政府、科研院所提供产业申报、产业规划、园区规划、产业布局、产业升级转型领域的咨询与解决方案。
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