今年上海的新房楼市挺热闹？看完数据分析，大家自己判断吧！|163

相比二手房市场的一片惨淡，今年的上海一手新房市场似乎是另一番光景。截止11月底，今年上海取证开盘销售的一手楼盘数量已经超过了2017年全年的总数。加上限价政策的效应，不少诚心诚意的购房者纷纷放弃了二手房，一心一意地加入一手房摇号大军。

于是乎，冷不丁，我们就会耳闻到某某楼盘认筹摇号的人数爆棚，一不小心就“网红”了！就连绝迹多时的“日光盘”也重现于江湖。这些现象似乎都在暗示，上海的新房市场的人气还真挺足，挺热闹的。

事情的真相真的就是这么简单？前两天，无意中看了一篇地产媒体的文章，文章根据上海东方公证处公示的数据，将今年1月到11月18日开盘销售的摇号数据汇总了一遍。出于了解事情真相的好奇，我整整花了好几个小时的时间，将这些数据又从不同的维度统计了一番，还真得出了些有意思的结果，今天就把这些结果写出来，供大家参考参考，没准对大家准确判断市场究竟是个啥样会有点帮助。

分析这些数据之前，先把那篇文章中汇总的内容罗列一下，让大家对一手新房市场的全貌有个初步的直观印象。

（以下罗列的数据汇总，据看过的那篇文章的作者介绍，是来源于公证处公示的数据，可能与实际当日销售情况会略有出入）

黄浦区

静安区

徐汇区

虹口区

普陀区

杨浦区

浦东新区

闵行区

宝山区

嘉定区

松江区

青浦区

奉贤区

金山区

崇明区

初看这些数据，我当时的第一感受就一个字—“晕”。这些眼花缭乱，冷冰冰的数据任你看上多少遍，估计也看不出啥门道，所以，我才下定决心，花足功夫，试着从不同的角度将数据再次统计一遍。还真别说，功夫不负有心人，经过一番吐血整理，真实情况还真就隐隐浮现了出来。

统计一：1月到11月18日各月份推盘数量及摇号数汇总

数据分析

（1）从总数上看，推盘数和摇号人数基本持平，摇号人数略多于推盘数量，但是仔细看一下就会发现，大多数的月份，摇号人数是少于推盘数量的。

（2）造成摇号总人数多于推盘数量的主要原因是某几个月份的摇号人数明显增加。

（3）仔细复盘一下各区摇号数据汇总的情况就会发现4月、8月、11月的摇号人数显著大于推盘数量的原因其实是相同的，那就是这几个月份有某一两个楼盘的摇号人数奇多无比，造成该月份的摇号人数远超推盘总量。

具体来讲是这样的一个情况

① 4月份：翠湖天地（黄浦区）推盘数118，摇号数385（推:摇=1:3.26）

中粮前滩海景壹号（浦东新区）推盘数437，摇号数3127（推:摇=1:7.15）

② 8月份：晶耀名邸（浦东新区）推盘数116 摇号数1540（推:摇=1:13.3）

大华碧云天（宝山区）推盘数200 摇号数876（推:摇=1:4.38）

③ 11月份：晶耀名邸（浦东新区）推盘数351 摇号数738（推:摇=1:2.1）

统计二：各区新盘总数以及推盘数少于摇号数的楼盘数量汇总

数据分析

（1）摇号数大于该楼盘推盘数量的楼盘占所有新推楼盘的比例为37.8%。也就是讲大约三分之一左右的新盘认筹人数是多于楼盘房源数的，而剩下的约三分之二的新盘则是处于摇号人数不足的状态。

（2）传统中心城区的新盘数量明显少，但摇号数超过楼盘房源数的楼盘占比却较非传统中心区域高出许多。

统计三：各区摇号数远超该楼盘推盘数的楼盘数量汇总

（以摇号：推盘>2:1为标准）

数据分析

（1）在全部摇号数大于推盘数的楼盘中，大约一半数量算得上摇号人数明显多的（27:32）。

（2）真正意义上摇号人数众多的楼盘实际上数量是极少的，以大于三倍为标准计算，只有10个楼盘，只占新盘总量的6.4%，但浦东新区异军突起。

统计四：各区摇号人数严重不足的楼盘汇总

（以摇号数量不足该楼盘推盘数的三分之二为标准）

数据分析

（1）统计了摇号数量多的楼盘，再算算摇号数不足的楼盘就会清楚的发现，其实很多的楼盘真的日子并不好过。而且在这些摇号人数明显少于推盘数量的楼盘中大部分的还是处于摇号人数非常少的状态。

（2）若是以摇号人数不足推盘数量的一半为标准计算，则这样的楼盘数量要占到新盘总量的35%（55/156），超过三分之一了，而且基本上都是在非传统中心区域。

统计五：热门楼盘和冷门楼盘的总体比较

数据分析

（1）这个数据统计结果细看就会发现非常有趣，在摇号数大于推盘数的楼盘中，摇号人数和总推盘套数的比例约为2:1；而在摇号数小于推盘数的楼盘中，这个比例约为1:2。说的再直白点就是，大约三分之一的新盘是平均两个人争一套房，剩下大约三分之二的新盘是平均两套房等一个人来选。你说这不是“巧了吗？”

（2）根据这组数据，再做一个假设性的统计，假设参加摇号的购房者最终都买了房子（实际肯定不会），换句话说，就是假设新盘销售达到理论上的极量时，还有剩余的房子没销售掉吗？

49156-17171-15536=？这些剩余的房子又占了新盘总量的多少呢？大家不妨动手自己算算看！（实际的数量肯定会比这个数值要多，大家应该是相信的吧！

我不是学专业统计的，能力有限，只能以一个从事房地产经纪工作十余年的从业者的角度，凭直观感觉做了些粗陋的统计，今天的文章只做这些结果的分享，不发表评论，相信大家看了这些结果后，心中自有判断。

说真的，我向来对数据不感冒，数据只是对过去的总结，未来其实会有许多的不确定因素，但数据又不能不看，因为在当前的房地产总体形势下，未来上海的楼市的总体态势应该不会有非常大的突变，尤其是一手新房市场，所以透过表象看清2018年新房市场的真实格局，以及那些细微的局部差异，对于未来诚意准备购买新房的购房者而言，或许会有所裨益。