随着日本政府通过『住宅宿泊事业法（民宿新法）』合法民宿，许多投资日本房地产的外国屋主也想投资日本民宿，受限於诸多法规与日语能力，外国屋主该如何理解经营民宿的制度？本文我们很高兴邀请民宿营运管理系统「m2m Systems」的营运商
matsuri technologies株式会社
与读者分享经营民宿常见的问与答。
Q1：我在日本有房产，如何知道我的房子能不能经营民宿呢？
要经营民宿，必须符合日本住宅宿泊事业法所规定的设备条件及居住条件，大致上可以分成①设有厨房丶浴室丶厕所丶洗脸台等设施。 ②目前是否有人生活居住在房屋内 or 正在招募住户 or 有可能随时提供给房屋所有人或承租人丶转租者居住=以居住为目的被使用（办公室丶店铺或单纯的空房是不行的）。
另外，不同地区也可能有其他附加条件，请确认各地方政府所公布的要纲。关於必要设备及居住条件的详细资料，可参考国土交通省 民宿制度支援网站的内容。 http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index_en.html（只有英文）【必要设备及居住条件】
【附加条件范例】 不同地方政府要求的附加条件也有所不同。建筑物所在的土地用途若是住宅专用地区的话则大多有营业天数的限制。某些区域可能也有全区平日整天不能营业的条件。详细规则建议您查看该区的规定。 ※此处列出的条件只包含一部份
Q2： 我想在日本经营民宿，该如何挑选购买适合的房子呢？
民宿是一个新兴产业，建议透过IT管理系统提高效率，且以客户的角度来看，推荐选购特别是位於都会区丶例如东京都心五区（新宿丶涩谷丶丰岛丶墨田丶品川区）的房子，一整栋楼或单独的户建（6000万～2亿之间）也很推荐。建议挑选整栋楼或户建的原因是，有九成的分租公寓其管理规定中禁止经营民宿。 （房产分为「独栋户建丶一整栋公寓丶分租公寓」）我们给个人民宿的经营者建议，最重要的是地区的挑选。
Q3： 请推荐三个适合经营民宿的地区和理由。
东京的话依照顺序是新宿区丶涩谷区丶丰岛区和墨田区。大阪的话地下铁御堂筋沿线，京都则是京都车站附近。基本上推荐在观光地周遭经营民宿。以我们的经验走路10分钟的范围内是最好的。
Q4： 经营民宿一定要事先向当地政府提交申请吗？需要哪些文件和申请流程？
要经营民宿一定要事先向当地政府提交申请，若违反的话则会被处罚。需要准备的文件及申请流程可参考国土交通省 民宿制度支援网站的内容http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index_en.html（只有英文）。
另外，各地方政府可能要求提供追加资料或以指定的格式提交申请。请填好申请书的必要项目，通常需一并附上的其他文件有 ①房屋的平面图 ②房屋无不符合资格的保证书 ③转租的同意书（若是公寓大楼则还需管理规则的复本）等约20项文件必须提出。
申请流程大致上是带着平面图到保健所咨询→与消防署咨询→准备文件→提出申请→（申请提出後约两周）申请被接受→核发民宿标志。
Q5：经营民宿之前一定要先事先取得建筑管理人和左右邻居的许可吗？是否可能被拒？
根据日本的住宅宿泊事业法，您不一定要取得左右邻居的许可才能经营民宿，然而有些地方政府可能要求您必须向邻居说明。另外，虽然有可能被拒绝，并不代表您一定得停止经营民宿。但民宿管理业者有义务处理邻居反映的抱怨事件。
Q6： 经营民宿之前，是否一定要先通过消防检验和设置消防设备？大概要花费多少钱？
根据日本的住宅宿泊事业法，提交申请的同时需附上符合消防法规定的通知书。消防设备的设置则依照是否有人居住而有所不同规定，花费也按各房屋的状况不一。
费用方面这边仅供参考，若是共同住宅的其中一间房最少需15万日元，一整栋共同住宅至少100万日元以上，独栋户建则最少30万日元。若房东也与房客一同居住的话，通常不需要额外的消防施工，但还是请事先与消防署确认。
Q7： 民宿一年只许可经营180天，是如何计算日数的呢？剩下的185天如何运用物件呢？
日本政府规定的营业天数是从正午开始计算。剩余的185天则推荐以月租套房的形式作为短期租赁的房间。
Q8： 何谓民宿代行服务？选定代行服务公司或民宿管理者时，有什麽应该注意的事项吗？
民宿代行服务是指，代替屋主执行各种经营民宿所需的工作。每个业者提供的服务不尽相同，从提交民宿经营申请到招揽客人丶管理住宿者名册丶房间打扫丶营运等对管理者来说繁琐的工作一手包揽的业者也有。
在选择代行服务公司或民宿管理业者时，应挑选值得信赖的公司。建议可寻找提供英文中文服务的公司，且询问实际的管理方式，并挑选平均出租率高的公司。
Q9： 请分享两个常见的民宿纠纷和解决方法。
周遭居民抱怨噪音问题：透过传送信息或张贴海报提醒客人保持安静。房东有义务向宿者要求提供姓名丶国籍丶职业丶住址丶护照编号，以及护照的复本。另外，护照与本人是否一致必须当面确认，或透过与面对面相同的方式确认。
※「宿泊者台帐作成」「本人确认」为日本法律上的用语。
「宿泊者台帐作成」 房东有义务向宿者要求提供姓名丶国籍丶职业丶住址丶护照编号，以及护照的复本。
「本人确认」 护照与住宿者本人是否一致，必须透过当面确认，或等同於当面确认的方式完成。
北海道札幌市中央区北1条西23丁目
【價 格】450万日元-人民币约27万
【交 通】札幌市营东西线 円山公园駅 徒步5分
札幌市营东西线 西28丁目駅 徒步7分
【構 造】造地上10层其中9层部分
【建築年月】：1990年3月新耐震标准建筑
【土地權利】所有权
【專有面積】19.58㎡ 阳台面积：2.43㎡
【管 理 費】4000円/月
【修 繕 費】4600円/月
【現 況】空室
『推薦理由』
地处北海道中心地带，该公寓位于北海道札幌市中心的中央区，札幌市是北海道政府（道厅）以及石狩支厅办公室所在地，是北海道的行政中枢，为全日本人口第五多的城市，强大的人口支撑保障出租市场租金收益.值得一提的是，它曾在1972年举办过第11届冬季奥林匹克运动会，位于市中心的带状公园大通公园也是每年札幌雪祭的举办场地，因此札幌市也是著名的国家化旅游城市。
总价27万，北海道的一大优势就是房价低，收益高，今天介绍的这套公寓总价只有27万元，没错，就是27万元，预估收益能达到9%。地处中心地带外加低价高收益，这套房子完美呈现了日本房产市场价格低，收益高的优势。另外，又紧邻大通公园，周围超市、医院、银行、学校一应俱全，生活便利，札幌中心繁华地域，您可能一不小心就自己搬进去住了呢！
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