债务危机难阻东原地产扩张脚步，罗韶颖500亿目标能否顺利实现|163

债务危机并没有阻止东原地产扩张的脚步，2018年东原地产正在朝着500亿元的销售目标挺进。

12月5日，重庆市迪马实业股份有限公司（600565.SH）公告称，宣布其控股子公司贵阳东原房地产开发有限公司于今日通过竞拍方式成功竞得贵州贵阳市四宗商住地块，总面积约为13.5万平方米，总成交价为2.31亿元。该四宗地块编号分别为QZ(18)059、QZ(18)060、QZ(18)061、QZ(18)062，均位于贵阳清镇市站街镇燕尾村境内。据悉，这是迪马股份首次进入贵阳。

而前早公布的半年报数据显示，东原地产半年度销售额为242.8亿元，同比上升163.3%，销售面积为201万平方米，同比上升119%。东原地产董事长罗韶颖在2018年初提出的目标，今年的销售额为500亿元。

土地储备持续消耗，去化压力创新低

东原地产最早立足于重庆地区，近年来逐步向中西部地区拓展区域性战略发展。公司分别于2014年首进上海市场，2015年进入南京市场，2016年进入苏州杭州，2017年进入武汉和郑州市场。

坚持“精选一二线城市，精选一二线区位”的战略布局，围绕以上海为中心的华东区域、以武汉为中心的华中区域、以重庆为中心的西南区域等经济发达城市深耕发展。目前，东原地产在建、拟建项目达 50 个，遍布上海、南京、杭州、苏州、重庆、成都、武汉、郑州、昆明等一二线经济发展重点城市。

财报显示，东原地产2018年上半年持有待开发土地面积为 70.07万平方米，规划计容建筑面积为151.27万平方米，分别较年初下降45.39%和51.43%。东原地产正在持续消耗土地储备，土地储备呈下降趋势。

截至三季度末，东原地产持有待开发土地面积和规划计容建筑面积分别为98.14万平方米和245.11万平方米，土储情况较年中略有好转，但同比仍呈下降趋势。

数据显示，东原地产2015年至2017年平均预收账款余额分别为202.25亿元、203.14亿元和216.86亿元，存货的期末余额分别为56.3亿元、59.89亿元和69.53亿元，存货的增幅明显不及预收账款，导致“存货/平均预收账款”指标逐年下降，去化压力也在逐年下降。

2018年上半年，东原地产存货较去年同期增加21.85%，但平均预收账款同比增加61.21%，导致“存货/平均预收账款”指标降至2.3，达到近五年最低值，低于行业中位数2.69，显示公司当前去化压力相对较小。

盈利能力不断提高，负债率5年连增

2016年，东原地产的营业收入达到近五年的最高值142.7亿元，同比增加84.6%，但营业成本增幅高达105.1%，导致毛利率降至近五年最低值。

自2017年起，公司毛利率连续两年上升，2018年上半年实现营业收入26.3亿元，较去年同期23.8亿元增加10.5%，同时2018年上半年营业成本16.4亿元较去年同期19亿元减少13.7%，当期毛利率高达37.44%，同比增幅达到48.27%，创近5年新高。

毛利率的不断提升，东原地产已经开始追求产品的利润。2018年，东原地产根据“经营加杠杆”的逻辑，坚定战略布局，细分并强化不同城市、区域、项目的管控体系，提升新增项目储备质量。同时继续创新社区运营模式，持续优化“产品+服务+社区”的大产品及营运体系，打造产品溢价与投资效率双效驱动的产品战略。

2017年东原地产毛利率25.25%位于行业中位数之下，2018年上半年毛利率37.44%，已经超过行业中位数32.52%将近5个百分点，盈利能力逐渐增强。

近几年，东原地产调整后的资产负债率逐年上升。2018年上半年，东原地产扣除预收账款后的资产负债率为75.62%，较年初增加2个百分点，高于标准排名研究统计的100家上市房企中位数74.35%。

2018年上半年，东原地产的净负债率67.88%，低于行业中位数86.29%近20个百分点。

财报显示，东原地产2018年上半年的有息负债约为141.2亿元较年初大约增加18亿元。值得注意的是，由于公司房地产项目回款增加，东原地产2018年上半年的货币资金88亿元，较年初48.4亿元增加39.6亿元，增幅达到81.64%。货币资金的大幅增加使得东原地产的净负债率有所下降。

值得注意的是，2017年第四季度，东原地产母公司迪马股份的控股股东东银控股爆发债务危机，公司受到大股东偿债逾期事件影响，股价发生大幅波动，大股东及其一致行动人所持公司股份也陆续被司法冻结及轮候冻结。

部分金融机构以及投资人因此产生了诸多疑虑，认为公司的经营管理稳定性短期内面临着不确定性，甚至担忧大股东与公司存在违规资金往来和资金占用情况。这一情况使得公司备受监管关注，带来了融资利率攀升、市场估值下降等一系列副作用。

在2017年年报，迪马股份表示大股东东银控股与重庆市政府、金融办、银监局以及债权人进行沟通。截至2018年上半年，有9家债权人完成了贷款展期调整，4家债权人对付息周期进行了调整。同时，受到波及的迪马股份依然新增了54.6亿的授信，获得了36.6亿的贷款。8月，迪马股份公开表示，公司目前已没有债务问题，一切在向更好的方向发展。同时，逐渐摆脱债务影响的东原地产也在加快前进的脚步。

偿债能力处于低位，现金情况不稳定

近五年来，东原地产调整后的速动比率一直呈上升趋势，其中2017年和2018年上半年调整后的速动比率持平，均为0.95，但仍不及标准排名统计的100家上市房企2017年及2018年半年期的中位数，短期偿债能力较弱，仍然有待提高。

2018年上半年，东原地产调整后的现金比率为0.45，较年初的0.29增加了55.1%，位于行业中位数0.36之上。现金比率的大幅上升得益于上半年现金及现金等价物的大量增加，上半年现金及现金等价物的期末余额为75.1亿元，较年初35.3亿元增加了39.8亿元，增幅高达112.7%。

但是，根据2018年三季度报告显示，三季度末东原地产期末现金及现金等价物降至49亿元，随之现金比率在第三季度末下降为0.33。可见东原地产的现金情况并不稳定。

与速动比率不同，东原地产的长期偿债能力正在逐年下降。标准排名用“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”这一指标来看房企的长期偿债能力。2018年东原地产“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标数值为0.58，较年初的0.71下降18.3%，不及行业中位数0.67，长期偿债能力较弱。

定位客户需求，提升差异化竞争力

随着生活品质的提高，房地产行业发展到今天，从客户需求端来看，消费升级已经在发生，客户要追求生活品质的提升，如果只是单纯的盖房卖房，肯定享受不了消费升级的溢价。

东原地产就始终在探索创新之路提高产品溢价，东原地产根据不同客户的需求及定位，通过对产品的不断打磨和迭代创新，打造了极具个性化且综合表现力强的的产品线。

其中，东原地产升级推出高端“印”、“阅”系列产品，赢得了市场及客户的高度认可，蝉联房地产专业领先品牌价值TOP2。社区运营方面，东原地产致力于成为中国新社区运营模式的创新践行者，作为全国首个儿童社区标准制定者，东原地产基于社区儿童生活痛点做出了“童梦童享”，目前已升级到3.0体系。

2018年东原地产在创新业态上的重点项目——原聚场的全国化战略已正式铺开，将在8个城市落地11个项目。此外，今年东原地产重点打造的全新客服系统——“同心原”也正式上线。同心原将打通东原地产各个数据平台，使得全体东原业主的居住环境更加高效便捷。同时，东原集团客户满意度半年度得分达到行业标杆水平。

东原地产2018年的目标是“两个五”：500亿和50强。但截至第三季度末东原地产前三季度销售额合计为333.7亿元，完成全年销售目标的66.6%，不及3/4。在当前的市场环境下，最后一个季度想要完成近170亿元销售额，对于东原地产来说也是一个考验。