重要通知！
2018年即将过去，2019年，深圳楼市又会是怎样的行情？调控政策会发生变化吗？
12月15日，深圳壹地产总编辑陶文杰将举办一场线下私享会，预判2019年深圳楼市。
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01
楼市回暖，2手豪宅却成交低迷
最近，刚需盘一片火热，楼市有回暖的迹象。但是，去年领涨深圳的豪宅市场，自731新政以来，交易瞬间降至冰点。
以去年因为深圳湾学校加持，领涨深圳豪宅的深圳湾为例，自731新政以来，交易惨淡，跟去年的火热形成鲜明对比。
以深圳湾的明星盘翡翠海岸89平米四房明星户型为例，最近成交的一套低楼层单位，成交价是1360万。
关键是，今年年初成交1630万，从表面数据来看，账面上下跌了270万。
当然，这套房子，价格足够笋，相信你只要微信好友里有1、2个深圳湾的中介，你一定被这套房子刷了屏。
从挂牌到成交，不到一个星期，说明豪宅价格只要稍有让步，还是有很多购房者会乐意购买。
毕竟，深圳湾拥有市区的无敌海景，海滨栈道，人才公园，深圳湾学校，后海总部基地，海岸城、太古城的超强商业配套，今年更是传出深圳湾幼儿园的利好。
南山高新科技产业扎堆，购买力强大，南山的精英们，置业会首选深圳湾区域，因而深圳湾区域的房子，前景长期看好。
但是，没有永恒上涨的物业，纵然是豪宅区，也是如此。阶段性价格回调是正常现象，想置业湾区的购房者，更应该把握住阶段性回调的机会。
遇到笋盘，千万不要犹豫。例如翡翠海岸的这套89平米四房，其实盯着的人非常多。就在你犹豫的瞬间，房子就被别人买走了。
02
成交量下滑，价格却依然坚挺
昨天，Kenny奔赴深圳湾，看了几套房子，采访了一些中介，为大家带来深圳湾楼市的最新现状。
目前，深圳湾楼市成交低迷，2手房除了价格低于一定市场价以外，才能快速成交外，其他正常价格的房子，自731新政到现在，鲜有成交。
虽然如此，深圳湾业主的心态，依然非常坚挺，不轻易降价，因为周边利好很多，而深圳湾几乎已经没地再建新楼盘。
买卖双方处于一个博弈的过程。
这点倒是苦了深圳湾的中介，有的已经好几个月没有开单，个别小中介公司，没有业绩之外，租金压力很大，处于待倒闭的边缘。
而很多大型中介公司的业务员，在现阶段的市场下，转战关外新盘，虽然偶有成交，但是新房结佣非常慢，结佣周期一年以上的比比皆是。
很多早期没有收入积累的员工，在靠刷信用卡、借钱过日子，希望能快一点度过这个豪宅楼市寒冬。
而关于深圳湾楼市自731新政后成交冷淡，深圳湾业主，在南山片区深耕18年，在深圳湾片区深耕10年的豪宅专家永高总结如下：
第一：深圳湾是16，17年领涨整个深圳楼市的片区，所以这一波的涨幅较大，自然需要时间来消化，简单一点讲把未来两年的涨幅，用较短的时间上涨了，市场接受需要时间，买家就会选择观望。
第二：市场真实的反应，豪宅业主前期惜售，收盘不肯放卖导致交易量低迷，近期偶有降价，但已经回力无天。
第三：市场大环境不好，一二手价格倒挂，豪宅近一年较多有品质的一手对标盘放盘，所以导致交易量下滑。
以上种种，就是731新政后，深圳湾豪宅市场，成交冷清的主要原因。
03
以此同时，限价豪宅新盘却异常火热
以此形成鲜明对比的是，市场上一些被政府限价的豪宅，成交非常火热，打新绝对是今年楼市最耀眼的名词。
以万科臻山府为例，397套，1500万-3200万的房子，10分钟后只剩16套。如此火热的成交行情，跟深圳湾的2手房，形成鲜明对比。
而之所以卖得这么好，很大一个原因，就是政府限价。据悉，本次推售房源最低8.2万/平起，均价9.71万/平，总价区间1472-3254万/套，精装修交楼标准，装修费6000元/平另算。
备案价格受到了严格限价，要知道：
2017年4月，万科瑧山府一期开盘，毛坯备案均价约99660元/㎡；
2018年4月，二期开盘，毛坯备案均价为97513.6元/㎡；
2018年11月23日，三期毛坯备案均价为9.71万/㎡。
近两年间，万科瑧山府不仅没涨价，三期备案价还降了！
万科瑧山府周边二手挂牌价
来源：链家网
而万科瑧山府周边二手房挂牌单价，却已经从9万多涨到了13万，甚至14万、15万了，距离不远的中旅国际公馆二期更是有房源挂出了15万/㎡以上的价格，存在很大的价差。
可见，在当前政府限价的背景下，有实力的购房者，更倾向于打新，2手遇冷，就完全可以理解了。
04
长远看，深圳湾前景看好
当然，从长远看，深圳并不缺乏购买力，而南山作为深圳GDP最高的地方，高科技精英们的购买力更是强劲。
而目前深圳湾，除了翡翠海岸门口还有一块空地，可以建新房外，已经没有可供建新房子的土地。
如果想置业深圳湾，你也只有2手房可以选择了，这就是为什么深圳湾楼龄最新的房子——恒裕滨城2期备受关注的原因。
作为深圳市区，拥有无敌海景，片区整体面貌较好，楼盘品质也非常高的深圳湾片区，未来依然是精英阶层的购房首选。
短时间的横盘，价格回调，反而是入手的最佳机会。要知道，深圳人的购买力强大，而核心区域优质房产就这么多，从长远看，还是有一定的上涨空间。
深圳湾最贵的房子，深圳湾一号，最贵的两栋，T3、T4大户型。
前边是永久无遮挡海景，以及人才公公园。
从鸿威海怡湾畔看到的海景，不远处的蛇口豪宅半岛城邦。
旁边就是此次降价270万成交的明星楼盘，翡翠海岸。
目前深圳湾最受关注的2手房——恒裕滨城2期。
从宝能太古城高层看到的海景，当天能见度不高，景观有一定影响。虽然如此，漂亮的海景，依然值得精英阶层追求。
踩盘总结
Kenny点评：
一、没有永恒上涨的楼市，作为去年领涨全市的深圳湾片区，去年涨幅确实凶猛，存在一定透支，现阶段出现个别价格回调的笋盘，纯属正常的市场想象。
二、虽然成交持续低迷，但是业主心态非常坚挺。建议想上车深圳湾的购房者，遇到笋盘千万不要犹豫。降价盘只是极个别现象，指望这个豪宅区价格普遍下调，那是不现实的。
三、深圳核心区域，稀缺自然景观，加上后海总部基地，深圳湾学校，海岸城、太古城的超强商业配套，加上深圳湾幼儿园的利好，深圳湾区域前景看好。
四、对标香港，深圳豪宅依然存在某种程度的低估。如果你喜欢深圳湾的无敌海景，现阶段是深圳湾区域比较好的淘笋时机。
以上建议，纯属Kenny个人看法，不构成投资建议。
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