专题 | 五大案例，剖析产城融合下房企的转变|163

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房企参与产城融合发展的现状

房企在产城融合背景下角色的转变

产城融合趋向“政府支持、企业主导、合作巨头产业运营、产城同步发展” 的开发特点

各家房企在探索产城融合的历程中，大致呈现以下三点发展变化：其一，由政府主导+单线联系，向企业主导+三维关系转变；其二，由政府或房企自身寻找产业上下游并参与运营，向房企与自带上下游运营能力的产业巨头合作模式转变；其三，由产业、居住、配套分离式规划开发，向产业、居住、配套同步规划开发转变。

第一阶段

开发主体：政府导入产业+政府导入房企

政府、运营商及房企角色关系：政府牵头全面负责规划招商运营，单独再找房企开发配套

产城结合度：★分离规划，先产后城

代表案例：广州黄埔区-广州科学城

政府全面负责产业导入及运营服务，待产业进驻成熟后，通过土地出让吸纳房企发展配套

黄埔产城融合示范区是广州市唯一获批建设的国家级产城融合示范区，确立了北部以中新广州知识城为核心、中部以广州科学城为核心、南部以黄埔临港经济区为核心的发展布局。其中广州科学城于2001年正式开工建设，由广州市政府主导，一方面，全面负责招商引资，重点引进与发展高新技术产业，通过吸引领军人才、瞄准前沿技术、聚焦核心产业、推送市场资源、优化融资模式，实现“项目策划者、资源整合者、市场推送者、专业服务者”四大角色；另一方面，通过引进产业后期自身发展生产性服务配套，优质商住地出让吸纳房企做生活性居住配套，牵头完成产城合并发展。

先产后城且非同步规划开发，致使产业进驻人口无法依托配套扎根区域，产城分离现象明显

产业集聚的起步发展期 1998-2005年

特点：产业发展迅速，城市服务功能滞后于产业发展；就业人口对于城市服务功能的需求主要依托与广州中心城区，处于产城分离的发展阶段；

成果：截至2003年，入园高新技术企业达126家，如南方高科、光宝科技已建成投产；2004年年底广州科技创新基地落成，多家研发中心及科技企业进驻。

功能完善的成熟发展期 2006-2010年

特点：引导产业转型升级，吸引高端人才集聚；同时配套相应的居住以及公共服务功能，提高区域的吸引力和竞争力；该阶段城市服务功能仍滞后于产业功能，但差距有所减小，产城分离的问题有所缓解；

成果：生产性服务配套落成，高新技术产业引导向总部经济发展，少量科技人员公寓、住宅盘竣工使用。

产城融合的科学发展期 2011年至今

特点：将发展重点转移到配套功能建设上，城市服务功能不断完善，产业功能与城市服务功能差距逐渐减小，基本进入产城融合的科学发展阶段；

成果：2011年起多家大型房企进驻，目前达28个；2013年下半年，商业综合体建设也呈现遍地开花，总数达11个；此外公共服务设施更加复合完善。

第二阶段

开发主体：政府导入能开发地产及产业的房企

政府、运营商及房企角色关系：政府委托有政府背景的产业运营商共同成立公司，全程决策监督

产城结合度：★★同步规划，边产边城

代表案例：华夏幸福-固安工业园

政府以监管形式全权委托产业导入及运营服务，运营商的“行政化烙印”是吸引产业的关键点

2002年，固安政府与华夏幸福签订协议，委托华夏幸福统一投资、开发、建设、运营，作为回报，地方政府以税收补贴、土地使用排他性、招商佣金等形式支付数目可观的佣金和公司一级开发成本，两者达成“政府主导，企业运作，合作共赢”的共识。而华夏幸福之所以有这样的能力，主要源于具有政府工作背景的庞大专业招商团队，其良好的政府人脉关系有助于获得政府外包职能，带动上下游企业加入园区建设。

相比地产开发收入，更依赖政府针对开发成果佣金付费、土地优惠返还前期垫资及后期运营

华夏幸福投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转。

双方合作收益回报模式是使用者政府付费相结合。华夏幸福通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%利息收入、园区招商引资返还收入、园区配套地产开发收入(30%住宅用地)，园区土地升值收益等。这些都基于公司盈利模式具备收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、切合地方政府需求特征。

运营商借力政府外包职能优势及各项优惠政策建立全程服务平台，于全球设立多个招商中心

华夏幸福借助区域政府平台，联合区域原有企业资源，打造全球范围招商平台，辅以与政府谈判的税收优惠、投资服务、生产服务及生活服务平台，以多种方式实现快速招商。

前期基建及产业导入可快速拉升后期住宅溢价能力，并作为申请更多优质廉价商住地的砝码

固安工业园区位于北京天安门正南50公里，业态类型以研发办公物业为主，占比72%，居住和商业配套平均分配，合计约占25%。华夏幸福通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施的建设，大幅提升地块环境和土地价值，然后再赚取地价急速升值和房屋销售升值的差价，最后销售园区周边的住宅回收资本，进而反哺产业园，作为现金流回流的主要工具。企业虽然提出“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，但在具体操作中除了招商引资带来的产业发展服务收益外，综合服务、参股分红等都还是在孕育盈利的种子，“产”的运营和服务也是刚入门的状态。

政府、运营商及房企角色关系：政府委托有政府背景及产业板块的房企，房企自带产业运营及地产开发经验

产城结合度：★★同步规划，边产边城

代表案例：招商蛇口-蛇口工业园

政府以监管形式全权委托产业导入及运营服务，运营商以政府平台及自有产业资源导入管理

2010年，南山区政府与招商局蛇口工业区有限公司签约，双方联手共建 “蛇口网谷——互联网及电子商务产业基地”，双方共同负责运营管理：政府拥有产业规划、土地管理的主导权，并进行全过程监管；招商蛇口则与前海管理局（前海蛇口自贸区），北京通州区（北京通州台湖片区）的战略合作，背靠招商局平台资源，招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源，负责土地一级整理、园区设计建设、招商引资、企业服务等工作。

运用“园区+资本”运营理念，以入股、折股多种融资方式共享入驻企业价值，丰富盈利模式

招商蛇口通过提供产业园区物业管理服务、出租及销售持有物业等方式拓宽盈利渠道。其中蛇口网谷运用“园区+资本”的运营理念，探寻高增长潜力企业，提供资本金入股、租金折股、租金及服务收入折股等多种投融资渠道，由收取租金转变为分享企业价值，帮助入住企业成长的同时满足自身利益，与潜力企业共同成长。在加上通过升级移动互联网、电子商务、物联网3个重要领域的产业结构，“产业研究+产业聚集+投资服务”模式使得园区持有物业出租收益可观，云集了苹果、腾讯、IBM等多领域知名企业，至2017年底，入驻企业超过600家，单位面积产值6万多元/平米。

基于传统基础产业进行升级改造与腾笼换鸟，港口先行、产业园区跟进、配套城市功能后开发

政府、运营商及房企角色关系：具有产业全链条板块的房企牵头，房企自身运营，政府仅政策支持

产城结合度：★★★同步规划，边产边城

代表案例：万达-文化旅游城

房企主动与政府寻求产业合作换取土地优惠，以大量收购搭建全产业链的企业内部资源优势

万达以“文商旅”为核心的地产开发，更契合地方政府发展旅游经济、提升就业的意愿，同时也可以通过政策优惠得到在土地位置、价格、付款方式及品牌推广的优惠鼓励，以满足依靠稀缺土地快速圈占与产业链规模良性互动，快速扩张完成“帝国”的物业布局。

而从最初的“产业链补缺”的配角，发展成产业链分环节引领者，再发展到“产业链整合”的主角全产业链的收购模式，更是通过后端产业发展进一步提升物业收益及资产价值的战略举措，以自有产业搭建保障后期项目运营稳定性。但对于文旅产业的收益时长、大规模产业收购等弊端，主营房地产业务且资产负债率较高的万达会面临长期资金链风险，因此充分利用短期多家国家级银行的贷款支持及市场行为对品牌扩张的利好之后，万达开始从“以售养租” 的运营模式转变为“轻资产”的发展道路。

引进能够快速吸引外来人口的文旅类体验型产业以带动住宅销售，并通过现金流补贴后期运营

万达文旅城较传统产业项目，虽同样兼具体育、健康、度假、科创、商业、商务、居服功能，但对于文化旅游和创新创意的产业核心，更注重营建体验式场景，通过多元要素场景集合，刺激市场积极性，以文化、旅游的参与性和体验性将客流引爆，以度假目的地的理念对冲电子商务的发展对传统购物方式的冲击，并保障住宅收益反哺运营，提升产业发挥的综合效益。

第三阶段

开发主体：房企主动寻求产业合作，政府仅提供支持

政府、运营商及房企角色关系：具有合作产业巨头资源的房企牵头，产业巨头运营，政府仅政策支持

产城结合度：★★★★同步规划，先产后城

代表案例：碧桂园-潼湖科技小镇

房企与产业巨头达成长期战略合作以主动寻求政府支持，由产业巨头进行运营弥补自身缺失

考虑到横贯在产业园区与商住项目之间的巨大专业鸿沟，基于快周转的传统开发商转型往往面临投入规模更大、回报周期更长的发展模式更迭的挑战。碧桂园在组建产城事业部之余，有意识地和包括思科、创新工场及中城新产业等在内的龙头产业合伙人建立联盟，弥补集团在产业资源、运营经验上的空缺。对于潼湖科技小镇，产业运营部分交由具有完整产业运营思维、能够产业生态链能力的小股东——中城新产业，而自身作为大股东则持重资产，负责基本建设，而政府仅仅在其中扮演政务平台功能支持的角色。

基于传统基础产业作为资源，引入战略新兴产业形成产业集聚效应，先行开发并同步规划住宅

另外，潼湖科技小镇基于原先的产业基础作为资源进行升级，引进智能制造、航空航天、物联网、生物医学等一些方兴未艾，未来有巨大发展可能的战略新兴产业，打造包含智慧城市、移动互联、创新金融、创新孵化、总部办公等为核心支撑的产业发展平台及设施以及居住等配套生活设施，并在规划上已充分将60%产业先行开发成果融入30%后期居住中，以智能化实现产业与生活高度融合。

借力1400家企业资源库尽可能外包园区配套服务，附加政务服务窗口特设，提升总部基地效应

碧桂园充分利用自身朋友圈，园区引入高新产业共享平台、顶尖行业协会、管理咨询机构、教育培训机构等众创空间，成立园区产业基金与全生命周期金融平台合作运营方，专事特办的政务服务窗口，为企业成长发展保驾护航，助力后期形成总部基地效应。

房企在产城融合背景下角色的转变

案例启示

产业搭建

引进产业龙头企业、核心资源、搭建技术平台，利用集聚效应所带来的企业壮大优势，吸引上下游企业进驻，形成链条关系；

基于原先传统产业发展基础对生产技术及效率升级，实现企业转型的痒点，结合区域政府产业规划，针对性引进新兴技术产业；

招商途径

背靠与政府合作的力量，或企业政府背景，利用政府话语权、权威性及排他性支持，以优惠交换形式吸引产业进驻；

通过收购完整产业链上下游企业，形成企业自有的产业板块资源直接导入；

与产业巨头或龙头企业达成合作关系，借助其自身企业资源库及“码头效应”，快速吸引产业链上下游企业进驻；

盈利方式