临近年尾，又到了楼市大盘点的时刻，上半年我们经历了“抢人大战”、“排队抢房”的盛况，下半年我们又看到了“土地流拍”、“房企活下去”的萎靡，究其原因，大家的共识是此前房地产行业普遍杠杆太高，房企和购房者都面临债务缠身的尴尬局面。
关于目前楼市的状态，我们不妨来看看经济学家余斌的观点，据新浪财经12月16日报道，在当天举行的“中国人民大学商学院2019新年论坛”上，知名经济学家，国务院发展研究中心办公厅主任余斌发表演讲，其中谈到了对当前楼市的看法。
“过去这些年房价大幅上涨，凡是没买房的人都吃亏了”，“大量的按揭贷款，带来居民家庭债务上涨”，“家庭债务过高锁定了居民收入，由此导致消费能力不足”，余斌说。
可以看出，余斌的逻辑非常清晰，房价上涨-居民债务升高-大部分收入被锁定-消费能力下降，这是楼市杠杆的一整套传导链条，也应该引起我们的重视。
为什么开发商不愿意再拍地？因为债务太多，还钱都费劲，更别提再拿出真金白银拍地了。同理，购房者面临的也是这种窘境，每个月的收入大半都用来还房贷，谁还敢加大负债继续买房子？
余斌关于“这些年没买房的人吃亏了”的概括，也折射出楼市的“羊群效应”，房价上涨让许多人瞅准时机入市，越来越多的人不是基于自住的需求买房，而是为了投机增值才买房，最终留在原地观望的人们，反而成了大家眼中的“吃亏者”。
与房价大涨、居民债务升高、消费能力下降几乎保持同步的是，房屋空置、三四线城市人口流失仍然在继续，这也是目前楼市面临的最大难题。然而，很矛盾的现象是，我们虽然看到动辄20%以上的空置率，楼市中的分化却在加剧。
中金公司此前发布报告，称中国全部城镇家庭户中，仍然有20%的家庭没有住房，65%的家庭仅有一套住房，只有15%的家庭拥有两套及以上住房。
所以，这就是目前楼市的“冰火两重天”：一边是居民收入被锁定在楼市中，家庭负债不断升高，另一边是楼市分化还在加剧，有的家庭多套房在空置，有的家庭却依然苦求一套房而不可得。
余斌所说的是对楼市现状的概括，其实他也指出了问题的核心：只有未来我们不再以“是否吃亏”来衡量购房者，人们能有更多的闲余收入用于消费，楼市的分化才能逐步修复。
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