不吹不黑，中海地王盘帮你看了，买不买看这篇就够了|163

这次，金老板去看了一个相当远的项目中海戈雅园，位于奉贤区奉城镇。

对于这里，金老板很熟悉，早在2014年之后，兰博路上就先后开发了多个商品房项目，自西向东分别有佳源名人公馆、中建公元壹号、新城花屿湾、绿地小米公社，以及在绿地小米公社北面的水榭兰亭和这次测评的中海戈雅园。

所有项目基本都围绕这条兰博路两侧来规划，就连奉城镇政府也在此。不难看出，日后这里将作为奉城镇的核心区域来打造。

从新房项目入市时间节点来看，奉城正在沿着兰博路向东循序渐进的开发，只是经过多年的开发，城市界面好看了，但人气还是略有不足，看中建公元壹号的沿街店面，依旧有一些没有开门迎客。

中建公元壹号沿街店面

1、

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熟悉奉贤的人都知道，奉城镇、海湾镇是奉贤区除“宇宙中心”南桥新城外的两个节点性城市，也就是说在奉贤，除了老大南桥新城以外，奉城和海湾就是千年老二。

再往前说，奉城可是比南桥好的多，曾经也是奉贤区第一大镇，奈何区政府所在地设在了南桥，后来又有了南桥新城，因此我们看到了目前发展缓慢的奉城和日新月异的南桥有了明显落差。如今的奉城，奉贤人民亲切的称之为“东乡”，早已不像当年那样“英姿飒爽”了。

但是瘦死的骆驼比马大，奉城目前在奉贤的眼里，还是要比奉贤其他区域要好，同样，也比海湾要好一些，这里主要指的是基础设施。

奉城沿街配套一角

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中海戈雅园位于奉城镇的东侧区域，距离镇中有将近2公里，项目正北面是荒地，东面为厂房区，基本上到这里，奉城向东的发展基本到头。未来的预期就是项目四周还会有一些土地等待拍卖，价格就看以后的市场行情了。

中海这幅地块是2017年5月拿下的，楼板价14581元/平。而当时这幅地块的起拍价只有9800元/平，溢价率达到了48.4%，去掉保障房和自持部分的20%不能变现外，实际楼板价为18100元/平，奉城绝对的地王了，现在入市价2.75万/平，说真的，开发商也没赚什么钱。

地段上来看，该项目，也包括绿地小米公社与奉城其他几个售完的项目相比，更加远离镇中，不论要做什么，都要到差不多1公里外的地方才可。

比如乘坐公交车，家门口暂时没有，只能步行差不多700米左右，到达川南奉公路奉海公路乘坐，公交线路的确不少，有8条，看了一下，不论到往8号线地铁站、16号线地铁站、还是其他地方，用时都不短。

川南奉公路奉海公路公交线路

往镇中的奉城站，也是奉城的枢纽，集中了10多条公交，项目到这里则有2公里，着实不近啊。

奉城站公交线路

从公交数量上看，奉城的公交体系绝对发达，有到往8号线地铁站的、16号线地铁站的、南桥的、南汇的、金山的，基本到上海南部区域的各个方向均有，除了到往南桥用时差不多40分钟外，其余地方基本用时1小时以上，是不是想想也是堵的慌。而镇内的其他公交车如奉城2、3、4线、金汇1线等公交，基本上有与没有都没太大差别，间隔时间实在太长。

至于地铁，呵呵，就不用想了，远期规划也是空白，20年、30年后估计也不用考虑了，买到这里一定要打消有地铁的念头。

所以一定要想好，到这里是自住，还是其他方面的，这一点至关重要。

另外销售给金老板介绍，目前在建的轨交18号线（预计2020年通车，到往浦东航头方向的）距离这里只有10多公里，未来奉城开车过去不过20分钟的距离，金老板地图实测了一下，直线距离差不多有14公里，但是奉城到航头要从哪条路开过去啊？海湾虽然远了一点，但好歹还有林海公路，奉城呢？

哦，对了，奉城还有一条规划的S3公路，可通到罗山路高价的，但是每天来回这么上高速，油费、高速费也有不小的开支吧。

Part

身为奉贤区第二大镇，奉城镇的配套的确要比奉贤区除南桥外要好很多。

在奉贤各个区中，金汇没有大型卖场、青村也没有大型卖场、海湾暂时也没有，只有奉城，很早以前就有了世纪联华大超市，在超市入口处还有肯德基，这已经算是奉贤区除南桥以外比较高档的配套了，而且在奉城镇上。

而在川南奉公路上，街道两边也有众多“烟火气”配套，很实用，就是看上去凌乱一些，但人气、人流还是可观的，这也要比金汇、青村、海湾好很多。

川南奉公路上的沿街配套

以招商银行为例，能在奉城镇设有网点，已经不多见了，在它的旁边，还有全家便利店，确实要比奉贤其他几个区域好很多。

川南奉公路上的沿街配套

根据中海戈雅园案场销售的指引，奉城还有一处在建商业，据说与南桥百联体量相当，金老板前往看了下，确实在建商业，工地正在施工中，工程名称为“三营广场”，总建筑面积6.4万方。

三营广场施工铭牌

希望该商业广场日后的招商能更上一层楼，与老镇“烟火气”的配套要有一定差异化，奉城真的需要一些中高端商业来刺激当地居民消费。不要像现在一样，想要去逛街，还要长途跋涉的跑去南桥，真的很累人。

奉城镇的公共设施也相对不错，奉城医院（上海交大九院奉城分院）为二甲医院，规模也不小，这要比奉贤区其余各镇都是一级的社区医院要好很多。

学校数量也多余除南桥外的其他各镇，奉城中学、曙光中学、肇文学校都是奉贤区相对较好的学校，数量上也要比除南桥外其他区域要多。

单从居住属性来看，在奉贤区职业，奉城确实是除了奉贤南桥外，比较适合居住的区域。

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中海戈雅园是由5-9层的电梯洋房组成，容积率低，这在当下产品当中，实属不错。

项目带有精装入户大堂、4000平米的健身中心、半标泳池等，看上去的确高端许多，但买这里的购房者能有多少时间来消费，来游泳呢？（后文会分析）

来到远郊买房除了看产品外，想必价格才是购房者最为看重的，本次项目单价约2.75万/平。洋房产品部分楼栋价格约在2.5万/平上下。

对比奉贤区其他版块价格，青村板块的某盘单价3万/平，卖的实在是差。青村虽然没有奉城规格高，但好歹更靠近南桥，也在林海公路旁，自驾车到往市区或者8号线地铁站还是十分方便的，虽然3万/平的价格高了一些，但综合地段上要比奉城良好许多。

金汇镇靠近大叶公路的新房均价在3.2-3.3万/平，配套也一般，同样没有轨交规划，但是已经有BRT快速公交，有浦星公路啊，到往8号线方便很多，基本20分钟就可到达，而且地段上金汇镇也挨着闵行浦江镇，地段也要比奉城好很多吧。

如果奉城单价2.75万/平，不如多花个3-4千元/平买在金汇镇，毕竟地段摆在这，可不是近了一点半点啊。

中海戈雅园本次推出的户型为98平3房以及120平4房，已经偏改善型客群了，按照此面积来看，总价也相对较高了。

而在此前，奉城新房基本都是70-90平米刚需公寓，像绿地小米公社最小户型只有60多平，加上单价相对较低，总价就有了很大优势了，因此当时奉城的新房得到了市区中很多客户的喜欢。

而今同样是3房，金汇镇的80多平户型总价240多万；而奉城中海的盘98平总价也同样240多万，更不用说120平的户型了，正因有如此的面积差，致使不同地段的房子在总价上趋于一致。

说真的，如果中海戈雅园在面积段上能够再小一点，能控有效控总价，在奉贤区内有别于其他竞品，优势还能更大一些；而现在最小98平的户型总价都与金汇不到90平的总价持平了，那么一个在金汇，一个在奉城，你会如何选？

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奉贤区相对来说比较闭塞，其实这种闭塞主要指南桥，因为外面的人不想来，奉贤区的人民还都想进，这也就佐证了南桥市场的一家独大，而南桥以外市场一直一般的情况。

为何会这样，因为价格。

南桥一家独大，新房3.7万/平；奉贤其余区域的价格基本都较低，是属于上海入门级上车盘，试想一下，总价200万，甚至不到200万能够在上海买到新房，而且户型、产品还都不错。对于这样的新房来说，哪个人不会为之一颤？

其实看开发商拓客我们也能感受到，南桥的房子，在奉贤区内拓客就可，因为奉贤区的人民都喜欢；而南桥外的房子，比如奉城、海湾、金汇、青村这些地方的新房，南桥人民不喜欢，根本不会来这里置业，除了在项目本区内拓客以外，有的甚至在莘庄、周浦、浦江镇、三林去拓客，这就说明了这些地方的房子，有少部分是本区内客群，大部分来自市区的各个角落。

试想，这部分客群大老远来到这里置业，目的是什么？

可能除了预算少外，没什么其他的吧。

这里的预算少包括了市区有房子，卖掉为子女结婚所用，再拿出够郊区房子的预算来养老的人；包括来上海打拼多年的外地人，工资收入也还尚可，但市区或者外环附近的房子的确买不起，只能到这里来置业；同时也包括一些手头确实有点钱的投资客。