随着住房租赁市场的兴起，如何获取长租公寓的房源，成为运营商们关注的重要问题之一。运营商获取房源的途径之一就是对存量的非住宅项目进行改建。本文结合律师的实践经验，深入分析如何合法合规地将不同性质的房屋改建为长租公寓。
一、长租公寓的两种类型房屋
要分析长租公寓的改建问题，必须先厘清长租公寓的概念。法律上对于“长租公寓”并无明确的定义，目前市场上所称的“长租公寓”包括两种类型的房屋：
一种为近期国家大力提倡的租赁住房。
即在租赁住房用地上建设的只租不售的住宅，其产权年限为70年，不动产登记的土地用途为租赁住房，房屋性质为住宅。
在上海，租赁住房用地在规划用地分类中对应“四类住宅组团用地（Rr4），包括供职工或学生居住的宿舍或单身公寓用地、人才公寓用地、公共租赁房用地及全持有的市场化租赁住房用地。
其他部分城市将租赁住房用地归为二类居住用地（R2），但能够明确的是，租赁住房用地属于居住用地。
另一种为服务型公寓。
即在商业或综合用地上建设的、具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的旅馆建筑，其产权年限为40年或50年，不动产登记的土地用途为商业，房屋使用性质为旅馆或酒店等非住宅。
显而易见，虽然租赁住房和服务型公寓都是用于出租、用于居住，但前者属于住宅，后者属于非住宅，两者有本质上的区别，两者的改建也截然不同。
租赁住房
服务型公寓
土地用途
居住用地（租赁住房用地）
商业用地（旅馆用地）
使用期限
70年
40年
房屋性质
住宅
非住宅
二、其他性质房屋改建为租赁住房
1.政策规定
根据《中国证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的规定，发行住房租赁资产证券化产品的前提之一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续。
就上海而言，目前只有住宅和商住房可以办理住房租赁登记备案（酒店式公寓不得办理住房租赁登记备案）。另外，上海证券交易所也要求，企业发行租赁住房专项债必须提交由政府出具的证明募集资金用于住房租赁的文件，如项目的土地证、政府批文。
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因此，对于需要发行住房租赁资产证券化产品的企业而言，必须将物业的房屋性质变更为租赁住房。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定：“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”
《住房和城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》规定：“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”
各地政府也陆续出台文件，支持将存量商业、工业用地改建为租赁住房用地，用于建设租赁住房，只租不售。如上海市人民政府办公厅2017年9月15日发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》规定：“对于区域商办闲置过大，职住不平衡的，……在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，……允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。改建后按照变更许可后的审批要求，进行规划、建设及消防审核验收，可以办理住房租赁合同登记备案。”
显然，其他性质房屋改建为租赁住房，至少应进行以下三方面的工作：
1、必须将土地用途从非居住用地调整为居住用地。
2、应将房屋性质从非住宅变更为租赁住宅。
3、房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件，满足居住要求。
2.改建流程
目前大多地方对于租赁住房改建出台的仅是政策性规定，并无配套文件。虽然部分城市已经有商业用地变更为租赁住房用地的成功案例，但一般均实行“一事一议”原则。至于各地具体如何变更土地用途，还需与当地行政主管部门沟通。
上海市规划和国土资源管理局制定的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》规定，对于其他土地调整为租赁住房用地，按照以下方法执行：
（1）批控详规划为规划住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）调整为租赁住房用地的，不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的，在建设项目规划管理阶段予以执行。
（2）其他规划用地调整为租赁住房用地的，或规划住宅用地调整为租赁住房用地需调整容积率、建筑高度等指标的，可按照上海市控制性详细规划实施深化（B类程序）执行。B类程序即简易程序，即在局部调整管理规程的基础上，根据项目特点适当精简有关程序环节、缩短时限。
（3）已批控详规划基础上增加租赁住房，或由其他类型功能调整为租赁住房的，需按新增租赁住房规模增设除公园绿地、养老福利设施、行政办公设施外的各类公共服务设施，增设的公共服务设施应符合相关配置标准。
目前，对于“商改租”流程规定最为详尽的当属佛山。
佛山市人民政府办公室于2018年7月9日印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》，规定：房地产开发企业或建设单位可申请租赁住房改造项目，项目经改造并验收后自然通风、采光、消防和配套设施满足居住生活的，确定为租赁住房。
商业、商务办公用房改建为租赁住房按照以下流程办理：
（1）向市住建管理局申请项目审查，认定为租赁住房改造项目；
（2）市国土规划局申请申请控制性详细规划调整；
（3）规划部门重新出具规划条件，明确土地用途变更为居住用地（租赁住房）；
（4）国土部门根据新的规划条件与建设单位签订土地出让补充合同，明确土地用途变更为城镇住宅用地（租赁住房），土地使用年限和容积率不变；
（5）区规划主管部门重新办理规划许可，并注明为租赁住房；
（6）区公安消防部门进行消防设计审核或消防设计备案抽查；
（7）区住建部门办理建筑工程施工许可手续；
（8）申请人组织区规划、住建、公安消防等部门进行工程项目验收，验收通过后到各区住建部门备案，并注明为租赁住房；
（9）向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格。
三、其他性质房屋改建为服务型公寓
需要注意的是，目前国家和地方对于改建的利好政策都是针对租赁住房，并不是针对服务型公寓，部分地方甚至已限制新建服务型公寓。
如济南市四部门今日联合发出关于居住用地和商业金融用地中公寓建设管理相关文件的废止的规定，明确，自明年起，济南市禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。
1. 工业用房改建为服务型公寓
工业用房改建为服务型公寓，首先要将土地用途从工业用地变更为商业用地。土地用途的变更必须符合城市总体规划和片区控制性详细规划，并需经过国土规划部门批准。
土地用途变更之后，才可考虑房屋性质的变更问题。在实际操作中，变更土地用途涉及的政府部门多、审批环节多、审批时间长、手续复杂，审批难度较大。
2. 其他商业用房改建为服务型公寓
其他商业用房改建为服务型公寓，无需变更土地用途，但需要对房屋使用性质进行变更，需要按照项目改建要求办理相应的建设手续，包括办理项目立项、工程报建、规划方案报审、设计文件报审、申办建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、办理竣工验收、测绘及办理不动产登记等手续，审批难度同样很大。
因此，如果企业通过收购存量项目获得房源的，在进行资产收购或股权收购尽职调查时，需要特别注意土地出让合同对于变更土地用途、房屋用途的特殊约定以及地方政府的规定。
建议企业在收购前与行政主管部门确认变更土地、房屋用途的可行性问题，避免在收购后因无法办理变性而出现合法合规性问题。
来源：建纬律师
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