最严调控满一年，大湾区房价居然10城涨1城跌，你信吗？|163

据香港电台12月15日报道，香港特别行政区行政长官林郑月娥透露，粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台。规划的出台将重新明确了粤港澳大湾区的目标定位、发展方向、重点任务，包括重大基础设施、重点发展平台、重要经贸合作等。

在离新年16天的时候，香港特首突然高调发布这个消息，是否会给粤港澳大湾区将迎来新一轮的发展机会？

2018年年底，粤港澳大多数城市的房价环比上月，呈现下滑的趋势。与去年同期相比，除了惠州，其他城市均有所上升。

一、粤港澳大湾区房价一览

1、广州房价

（1）近几月的房价走势

广州房价走势

广州12月二手房均价 32057 元/m

广州11月二手房均价 32225 元/m

环比上月下跌 0.52% ↓；

同比去年同期上涨 12.17% ↑。

2017年12月二手房均价：

（2）热门小区二手房房价

广州热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

岭南新世界

45433

-0.99%

广州富力城

32539

-0.34%

富力桃园

35175

-0.32%

骏景花园

48321

-1.12%

逸景翠园

43567

-1.33%

广州碧桂园

30024

-0.57%

锦绣银湾

34725

-0.58%

星河湾半岛

53992

-0.04%

南沙碧桂园天玺湾

24954

-0.61%

锦绣天伦花园

21943

-1.55%

敏捷绿湖国际城

15442

-1.38%

越秀保利爱特城

21719

-0.85%

实地常春藤

26411

1.18%

实地蔷薇国际

22433

-1.09%

2、深圳房价

（1）近几月的房价走势

深圳房价走势

深圳12月二手房均价 53298 元/m

深圳11月二手房均价 53716 元/m

环比上月下跌 0.78% ↓；

同比去年同期上涨 3.54% ↑。

（2）热门小区二手房房价

深圳热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

万象天成

32898

-0.82%

丽湖花园

33570

-0.79%

龙珠花园

37885

-0.25%

国展苑

35287

-0.73%

中海康城花园

39679

-1.15%

保利上城

44253

-1.52%

佳兆业城市广场

51405

0.58%

中骏四季阳光

33806

-0.14%

龙光玖钻

56363

0.02%

华润城润府一期

116448

-0.72%

远洋新天地

38329

-0.29%

3、东莞房价

（1）近几月的房价走势

东莞房价走势

东莞12月二手房均价 14826 元/m

东莞11月二手房均价 14956 元/m

环比上月下跌0.87% ↓；

同比去年同期上涨 6.56% ↑

（2）热门小区二手房房价

东莞热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

卓越蔚蓝城邦

15212

-0.77%

万科金域华府一期

31364

0.34%

丰泰观山碧水

16355

-0.37%

中惠香樟绿洲

16769

1.11%

新世纪星城

20611

-0.59%

御景花园

12571

-0.10%

景湖春晓

23236

-0.08%

花样年江山

18375

0.40%

大朗碧桂园

17356

-0.12%

祥利上城

22187

-0.45%

万科金域松湖一期

26014

-0.13%

碧桂园天麓山一期

16822

0.01%

碧桂园翡翠山一期

17452

-0.54%

翡翠山湖

17455

-1.05%

南部湾万科城

22791

-0.90%

4、惠州房价

（1）近几月的房价走势

城市房价走势

惠州12月二手房均价10055元/m

惠州11月二手房均价10142元/m

环比上月下跌0.85%↓;

同比去年同期下跌1.68%↓

（2）热门小区二手房房价

惠州热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

东方新城

9356

-1.17%

TCL康城四季

9822

-1.78%

三远大爱城

11284

-1.22%

卓越东部蔚蓝海岸

10974

-0.68%

花样年别样城

10995

-0.05%

碧桂园翡翠山

12164

-1.41%

阳光圣菲

10537

0.17%

富川瑞园

9156

-0.59%

中信凯旋城

12170

-2.68%

星河丹堤花园

14602

-1.34%

鑫月城

10908

-0.73%

富力湾

9531

-2.74%

实地常春藤

9832

-1.54%

龙光城

12130

-0.89%

富力南昆山温泉养生谷

13304

-1.41%

5、珠海房价

（1）近几月的房价走势

珠海房价走势

珠海12月二手房均价 20813 元/m

珠海11月二手房均价 20811 元/m

环比上月上涨 0.01% ↑；

同比去年同期上涨 6.56% ↑。

（2）热门小区二手房房价

珠海热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

西江月

12714

0.25%

里维埃拉一期锦绣荣城

11822

-0.41%

时代山湖海

20183

-0.30%

中信红树湾北区

39727

0.19%

银石雅园

22678

-1.28%

云顶澜山

23447

-0.03%

棕榈假日

20522

1.22%

海怡湾畔

21201

-0.24%

锦绣国际花城

13493

-0.26%

格力海岸

31606

-0.43%

保利香槟国际

17929

-0.04%

时代倾城一期

12757

-0.93%

恒裕江山汇

16996

-1.14%

泰禾中央广场

23959

-0.54%

6、中山房价

（1）近几月的房价走势

中山房价走势

中山12月二手房均价 11874 元/m

中山11月二手房均价 12018 元/m

环比上月下跌 1.20% ↓；

同比去年同期上涨 5.40% ↑

（2）热门小区二手房房价

中山热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

雅湖半岛

22131

-1.20%

万科城市风景

15180

-2.26%

盈彩美地

11620

-1.17%

锦绣海湾城（别墅）

18254

-0.26%

锦绣阳光花园

12174

-0.56%

凯茵豪园

14885

-0.48%

恒大绿洲

14898

-0.85%

中澳滨河湾

14646

0.72%

君华新城

13147

-2.30%

雅居乐世纪新城B区

15925

-0.60%

中澳世纪城

15348

-0.62%

锦绣国际花城

13138

-0.60%

中山雅居乐剑桥郡

14568

-1.28%

保利国际广场

13724

-0.74%

锦绣海湾城

14114

-0.72%

7、佛山房价

（1）近几月的房价走势

佛山房价走势

佛山12月二手房均价 10914 元/m

佛山11月二手房均价 10780 元/m

环比上月上涨 1.24% ↑；

同比去年同期上涨 6.70% ↑

（2）热门小区二手房房价

佛山热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

博鳌城

13710

-1.58%

御江南国际社区

9381

-1.82%

时代城

11448

-1.41%

祈福南湾半岛

11837

-2.25%

中恒海晖城

13425

-1.07%

时代倾城

16557

-0.46%

上林苑

14113

-1.42%

桂丹颐景园

12596

-0.85%

佳兆业金域天下

12354

-3.49%

长信银湾

15763

-1.06%

中海锦城

23256

-0.46%

上林一品

11922

-1.15%

云山峰境花园

12031

-0.93%

万科金色领域

14516

-3.21%

雅丽豪庭

14552

-1.35%

8、肇庆房价

（1）近几月的房价走势

肇庆房价走势

肇庆12月二手房均价 7314 元/m

肇庆11月二手房均价 7374 元/m

环比上月下跌 0.81% ↓；

同比去年同期上涨 5.03% ↑

（2）热门小区二手房房价

肇庆热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

中源名苑

10820

-1.05%

新世界花园

12051

-1.81%

林隐天下

10034

-1.61%

海伦堡花园林隐天下

10055

-2.14%

中源名都

11385

0.61%

锦绣莱茵名苑

10526

-1.80%

泰湖新城

10034

-0.65%

臻汇园

10287

-3.96%

敏捷城

10347

0.65%

壹品湖山

9362

-2.46%

阳光未来城

7317

0.00%

中源明珠

7230

-1.65%

光大锦绣山河

8027

0.26%

星湖名郡

8766

-1.79%

融创书院豪庭

6534

-0.36%

9、江门房价

（1）近几月的房价走势

江门房价走势

江门12月二手房均价 7178 元/m

江门11月二手房均价 7227 元/m

环比上月下跌 0.67% ↓；

同比去年同期上涨 7.31% ↑

（2）热门小区二手房房价

江门热门小区二手房均价

小区

12月均价（元/平方米）

环比上月

新会碧桂园

13820

-1.32%

中心南路小区

6705

0.82%

明翠新村

8671

0.32%

宏海新城

5715

-4.05%

东庆北路小区

6894

-0.15%

侨兴北路小区

6932

-1.32%

振兴二路小区

6473

-0.49%

碧花园

9702

-2.14%

汇侨新城

10255

-1.44%

振兴三路小区

6268

-0.51%

骏凯豪庭

9153

-1.28%

十里方圆

8502

-1.75%

鹤山碧桂园

7681

-3.17%

碧桂园坚美园

8359

-0.95%

江海碧桂园

11368

-0.65%

10、香港楼价

（1）楼价走势

香港楼价走势

（2）主要区域均价

香港主要区域房均价

区域

11月均价（$/平方英尺（实））

环比上月

元朗

11178

-3.7%

屯门

12365

-5.0%

荃湾

13492

-4.1%

葵青

14620

-5.2%

深水埗

15768

-0.3%

西九/奥运

21003

2.3%

中西区

22714

-2.1%

香港仔/薄扶林

15927

-4.7%

离岛

12698

2.9%

北区

13358

-4.0%

大埔

14256

2.7%

沙田

16006

-4.1%

黄大仙

14547

-1.8%

九龙城

17082

-5.8%

观塘

14573

-4.2%

将军澳

15885

-5.2%

东区

18083

-5.0%

湾仔

25728

-0.9%

11、澳门房价

（1）房价指数走势

澳门住宅楼价指数走势

2011=100

数据来源：澳门统计局

澳门整体住宅楼价指数较上期(2018年7月至9月)下跌0.6%。

（2）各区楼价指数

澳门各区楼价指数

数据来源：澳门统计局

注：数据来源美联物业、统计局、安客居、房天下、房产大象整理

从粤港澳大湾区9城2018年12月的走势来看，只有惠州二手房房价比11月有所下滑，与去年同期相比也呈现下跌趋势；珠海和佛山二手房房价比11月有所上升，与去年同期相比呈现上涨趋势；其他城市与11月相比均是有所下滑，与去年同期相比呈现上涨的趋势。

二、粤港澳核心城市楼市简评

粤港澳大湾区内四大核心城市分别是香港、澳门、广州、深圳。通过以上的数据盘点，可以看到在过去的2018年，这四座核心城市的房价都有轻微下滑的情况出现，那么在即将到来的2019年，这四座城市的楼市是否具备发展动力呢？

1、广州楼市

虽然12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读，确认“330”新政前出让土地，商服类物业可卖个人，但房产大象认为这并不是广州房地产市场松动的前兆。

预计广州政府对住宅销售市场的调控仍然不会放松，广州住宅销售市场的整合仍将持续。中小型的开发商依旧会面临较大的资金压力，为了缓解压力必然会加快把现有的库存推出市场，市场上的供应量短时间内有所提升。房产大象认为：受到限购限贷政策的影响，2019年年初，广州的一手住宅销售市场的去化周期和成交均价增幅将继续放缓。

2、深圳楼市

在全国四个一线城市中，2018年深圳的首套房的房贷利率普遍高于其他三个城市。在房贷利率“坚挺”了近一年后，深圳的首套房的利率出现了轻微的浮动。12月19日部分中资和外资银行调整了首套房贷款利率，由原来的基准上浮15%调整为10%。

利率的松动是因为年底市场的流动性稍微宽松，且银行的放贷额度有所增加，所以出现了阶段性的房贷利率下降，这并不是利率的“拐点”。房产大象认为：过了当下这个节点，预计2019年房贷紧张的情况仍然会出现，“低利率”的时代难以出现。

3、香港楼市

2018年香港的房地产市场大概上涨了20%，而截止至12月10日，大概下跌了10%。今年的香港楼市整体表现先扬后挫，上下半年的情况截然不同，2018年下半年随着“娥六招”、中美贸易战、股市持续下跌至九月底，香港出现十二年来的首度加息，楼市回落预冷。

尽管香港楼市回落预冷，目前香港楼市的刚性需求依旧炽热，加上预料息口会缓慢上升，所以对香港住宅市场不会构成太大压力。房产大象认为：2019年开年会遇到一个比较平淡的市场，淡季因素结束后预期楼市进一步调整后可转趋稳定，楼价也可在横行之后渐渐回复升势。

4、澳门楼市

2018年11月，澳门整体住宅登机暂录10,169宗，较2017年全年成交量10,452宗相比，还有283宗的差距。从楼市走勢看，预计今年第四季住宅成交较2017年同季呈下降水平，为本年度按季最低。澳门楼市淡静，反映受中美贸易战、人民币贬值、全球股市波动等影响，澳门投资者入市审慎观望。

尽管外围波动，但澳门经济保持平稳增长。赌收连升27个月，明年有新度假村投入服务，以及大桥开通带动旅游人流，促进消費。《二○一九年财政年度预算案》中，政府预计明年度綜合收入1,223亿，较2018年1,080亿增加143亿，增加13.3%。房产大象认为：各项利好消息显示澳门明年回归20周年，经济继续保持良好势头，楼市将继续稳步发展。

三、粤港澳楼市发展机会

2018年楼市较为低迷，粤港澳大湾区的房价也略微有点低迷，但随着2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，粤港澳大湾区的关注度只增不减。届时，粤港澳大湾区将迎来新的发展机会，房地产市场或将再度激活。

9城房地产投资潜力

阶级

城市

第一梯队

深圳、广州

第二梯队

东莞、珠海、惠州、佛山

第三梯队

中山、江门、肇庆

注：根据城市投资潜力，将9城分为3个梯队