棚改刚需并不优先摇号！一环内这个楼盘或创成都纪录|163

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成都新楼市文|白杨

在成都进入六环时代的今天，成都新楼市本期给大家介绍一个“内环”楼盘。按照时间节点，新年前后即将登场，而且，有望创造成都纪录——首次，棚改刚需并不优先摇号。

“内环”并不是一个严谨的称谓。对部分成都人来说，它指的是在一环之内，部分沿着锦江内沿形成的局部环线。

不管如何描述，其核心主城的特性是显而易见的。

比如，东安北路从武成大街交汇点起，一路沿锦江向上，沿岸住宅也足以体现成都近年来房价的变迁。2002年建造的宜家HOME（开盘约2100-2500元/㎡），2003年建成的水岸丽舍，2007年建成的锦江华庭，到预计在近期推出的远洋万和公馆（预计开盘价在2.2万元/㎡），这十数年间沿岸的房价也从2000多元/平涨到了20000多元/平，涨幅……你们自己算。

成都新楼市实地踩盘了远洋万和公馆，在它身上的标签有很多：两江环抱区、改善住宅、远洋地产。万和公馆可以说是目前一环内唯一一处将售住宅，预计新年前后即将拿证。

两江环抱区

2018年至今青羊区仅有两个项目获得预售，共取得4张预售证：华润置地金悦湾、绿地新里城（3次预售），而纵观2018年一环内取得预售的项目也仅有一处：龙湖上城天街广场（但不属于两江环抱区）。

▲ 青羊区预售证

远洋万和公馆位于青羊区大安东路1号（府河畔活水公园旁），是成都限购政策发布以来，两江环抱区内首个供应的项目。根据2018年03月31日成都住宅与房地产业协会：关于完善《成都市商品住房购房登记规则指引（试行）》和《成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》的通知支持棚改、刚需家庭优先选购商品房住宅，两江环抱区除外。

▲ 《成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》

所以，远洋万和公馆在摇号中没有棚改和刚需优先，也就是说在这里人人都是普通购房者……摇号不分先后，有资格的就来摇吧，一局定江山。

中心城区两江环抱区域范围由府河、南河、饮马河和西郊河围合而成，是成都老城核心，包括皇城片区、少城片区及大城片区，约13.6平方公里，这片区域千年来一直是成都政治、经济、文化中心。

▲ 两江环抱示意图（图片来源：成都市建委提供）

万和公馆所处位置作为成都的中心区域，尽享府河景观，所处的地理位置优越性与稀缺性毋庸置疑，尽管如此，单就区域来说，万和公馆所在板块依旧有些……地处青羊区、成华区、锦江区交界处。

▲ 远洋万和公馆地理位置

改善住宅

基本情况

单价：预计预计预计22000元/㎡（带装修）

面积段：建面约110㎡-168㎡套三、套四

预售套数：351套（全部住宅）

楼栋数：共7栋（本批次：1、2、3号楼）

梯户比：2T4、2T3

装修情况：精装

容积绿化：容积4.0（住宅部分），绿化30％

项目地址：青羊区大安东路1号

预售时间：预计12月底或元旦后

基本户型

项目占地约29亩，带有一定体量的商业，住宅和商业分开（含移交返建部分）。住宅预计今年12月底或元旦后取证预售，共有351套，面积段为110-168㎡（共5种户型），预计单价22000元/㎡左右，带装修。本批次推出1、2、3号楼，下图绿框内三栋建筑为移交政府的返建部分（一栋商业、两栋住宅）。

▲ 远洋万和公馆基本分布

▲ 远洋万和公馆沙盘实拍

因为地块自身较为狭长的原因，采用了一字排开的设计方式，保障了住宅部分家家户户观府河，3号楼为2T3户，1、2号楼为2T4户。

3号楼的户型为建面约126㎡的A2户型、建面约143㎡的A3户型、建面约168㎡的A1户型。1、2号楼户型分布一致，为建面约110㎡的E2户型、建面约144㎡的E1户型。

▲ A1户型四房双卫

▲ A2户型三房双卫

▲ A3户型四房双卫

▲ E1户型四房双卫

▲ E2户型三房双卫

单就户型来看中规中矩，并没有很亮眼的表现。三房（E2户型）设计中两间次卧开间均不到3米，整体房间实用性……。最大户型A1户型为双套房设计，对侧阳台通透性好。万和公馆为精装交付，但在我们拜访的当天，精装样板间未开放展示。据悉目前样板间已经开放（12月24日——12月26日），每日开放时间为上午十点至下午四点，设置在工地2号楼实体样板间有110㎡和144㎡两种户型，感兴趣的购房者可以前往现场实地了解。

交通情况

对于项目的地理位置可以用六个字概括，“一环内，锦江边”，区位导致周围不论是公共交通还是自驾出行都极为方便，也就是说，交通满分100绝对可以打110分（多给十分不怕他骄傲）。

▲ 远洋万和公馆区位图

轨道交通距离最近的地铁站是三号线红星桥D口，步行到项目上仅需5分钟。周围被红星路、华星路、小关庙街、小关庙后街四条路围起来，门前为一条下穿隧道（可能存在一定噪音影响）。

▲ 红星桥地铁站

▲ 门前下穿隧道实拍图

周边情况

围着万和公馆走了一圈，最直接的感受就是，老成都氛围极为浓厚，又是一处建立在老小区中间的改善住宅。和之前我们曾说的融信公馆相比，位置更为核心，而且也有地铁加持。

周边多为老旧小区，但配套相对成熟，各类游商、底商基本满足生活需求，有着大量餐饮、按摩店。项目自身处于一环内，距离各类大型商业体都很近。但是，客观来讲，周边居住环境对于改善类购房者可能吸引力不足。

▲ 远洋万和公馆周边情况实拍

配套教育方面略有尴尬。虽然属于教育资源丰富的青羊区，而且周边名校林立，但他们似乎都与远洋万和公馆没法扯上关系。旁边仅仅500米处的成都市天涯石小学昭宗祠分校属于锦江区，背后300多米处的列五中学又归属于成华区。

▲ 项目段锦江现状实拍

自然环境，项目与锦江之间仅隔一条下穿隧道和一处绿化公园，环境上还是很适宜居住的。但是自身体量小，密度大，中庭景观基本可以忽略，所以平时休闲娱乐可能需要走出社区，到对面的河边、公园里转转。

远洋地产

远洋万和公馆所处地块，曾于2015年3月2日流拍，楼面起拍价为￥6652元/㎡。到了2016年02月03日，成都市国土局以拍卖方式出让六宗地，青羊区大安东路1号地块由成都嘉昱房地产有限责任公司溢价66.57%竞得，楼面价6040元/㎡（起拍楼面价3626元/㎡，起拍总价为￥2.8亿元）。所处地块的还建要求：返迁242套住房（套内面积≥11499.76平方米）、返迁商业2999.99平方米、返迁办公7024.70，地下停车位60个。

▲ 远洋万和公馆土地信息

远洋集团在成都最知名的作品，便是2015年在春熙路与香港太古联手打造的远洋太古里，远洋万和公馆开发商为成都嘉昱房地产有限责任公司，现在幕后控股股东：建投嘉昱置地股份有限公司、远洋控股集团（中国）有限公司。

成都嘉昱房地产有限责任公司在2014年4月经正式注册成立，在2016年5月股东发生变更：华邑坤博房地产有限责任公司退出，2017年10月股东发生变更新增股东：远洋地产有限公司。

总之，远洋最终主导了该地块的项目开发。

小结

1、一环内住宅本就稀缺，对于钟情核心主城的购房者来说远洋万和公馆确实值得关注。

2、项目周边以老旧小区为主，虽然处于青羊区，但是教育资源算不上优质。项目整体定位为改善，但自身体量较小，且存在近一半的返建用地，居住舒适度和品质值得三思。

3、按照单价2.2万元/平（预计），最小面积110㎡来算，最低总价约242万元，对于刚需购房者来说门槛不低，对于改善类购房者来说，又会去盘算其他因素。

4、远洋集团在商业上已经通过远洋太古里取得骄人战绩，在住宅上功力尚需检验。

总之，项目自身定位为偏高端的改善住宅，周边整体没有形成高端的居住环境，但是一环内的地段也是远洋万和公馆最无可比拟的优势卖点。就像在户型资料上印刷的那句“城央江畔，府园正宅”一样，一环内两江环抱区，近乎绝版的地理位置。据悉有主城情结的购房者不少，消化这仅有的351套带装修住宅，问题不大。

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