2018年首分论市｜产品时代，期待春天，相信未来（中西部＋华北）

2018年，中国很多城市的房地产市场呈现了截然不同的上、下半场。经历了火与冰的历练，熬过了风声鹤唳的第四季度，多地出现政策缓和信号，因城施策仍将是调控的主要方向，行业看到了些许火光。但2019年并不能因此而松懈，毕竟，冬天并未过去。

在想方设法生存的这些日子里，品质为王被越来越多的房企所认可，如果将来回头看，这或许是中国房地产进入产品时代的开端。与此同时，部分一线城市在长租公寓、存量市场上的跳跃式迸发，给了转型中的行业一个积极的样本。春天未至，仍可相信未来。

中西部

武汉

吴洋

2018年武汉楼市供求结构性矛盾突出，价格仍然存在上涨压力，企业收并购速度进一步提速。城市中长期持续发展潜力依然看好，2019年逆市补仓存在窗口机遇。

供应增长不足，区域供求结构性矛盾突出

新的经济布局调整下，武汉地位空前提升。逐步拉升的城市骨架，以及地缘优势体现在新的经济“增长极”战略诉求下，是整体政治环境及资源支持的双重利好。加速发展期的投资利好，是眼下武汉城市本身发展的阶段性机遇。

机遇之下，是行业总体严控姿态不改，因城施策空间释放的政策环境状态。武汉2018年总体成交量稳定在2000万平方米上下，供应量增长15%达到2500万平方米，但依然不足，主要原因在于绝对量虽然增长，但结构性矛盾凸显，过去几年超过60%的武汉土地成交位于三环以外。

从置业需求来分析，武汉城市置业需求主要来自于三类：一类是城市核心区旧改释放，这部分需求更倾向原地购房，或因价格挤压至临近区域；一类来自于产业导入，这部分产业客群更倾向于在产业聚集区范围内置业；还有一类来自于受城市地位快速提升吸引的新武汉人，这部分客群置业同样倾向于靠近工作区域。但前期土地供应大多位于远城区，与三类主力客群置业区域倾向性均契合不足，反映在住宅市场的成交热度上，则是区域分化加剧，远城区快速转冷的同时，中心城区仍有不少板块维持高热，区域结构性需求与前期土地释放区域结构之间的矛盾开始凸显。

库存量回升慢，价格存在上行压力

2018年武汉市全年新增商品住宅供应2500万平方米，同比上涨约400万平方米。在成交维持2000万平方米规模的情况下，有效库存仅仅增加400万平方米，去化周期不到3个月。因此即便供求逆转，但存量并未快速形成，价格仍然存在上行压力，也促使政府必须继续严格执行限价。

基于目前市场供求结构性矛盾，供应需求进一步放量，同比增长达到30%以上，存量方有加速形成的可能，继而影响市场量价趋于平稳。

企业合并加速，集中度将持续上升

随着2017年部分企业布局三四线，2018年是三四线城市的收获年。但三四线城市年中开始遇冷，对企业业绩补充并无太多增益。另有不少企业布局较晚，更多项目2019年后方能入市，届时大概率遭遇三四线城市调整期，势必这部分入驻企业又将投资重心重新拉回武汉。另外大量企业前期投资重心放在东部，但以长三角为代表的东部区域近期市场表现不如以武汉、成都为典型的中西部核心城市。此格局也势必挤压更多开发商将目光投向以武汉为核心的中西部区域，继而导致市场未来竞争进一步加剧。

一方面是愈加激烈的行业竞争环境，另一方面是企业自身发展面临的宏观环境收缩，两相叠加，企业开始调整市场预期与投资节奏，拿地维持比较高的利润指标，这也导致中心城区开始出现不少底价成交，甚至个别地块流拍。

二手市场供求快速逆转，价格回调速度快

新房供求矛盾促使二手房市场从2017年初开始快速升温，2018上半年成交单价在2万元上下，高出新房均价30%以上。但内生动力变化在2018年下半年开始加速外化，一则挂牌房源大幅增加，目前仅链家挂牌在售房源即超过3万套，对比2018年年初的不足1.5万套，市场抛售压力渐浓；二则在售挂牌房源中，周度降价比例接近90%，换言之，绝大多数调价业主降低心里预期以求快速出手的意愿明显；三则带看量逐渐萎缩，供求情绪转换之下，成交量趋势从平稳转为下行。量在价先，市场内生动力转化之下，二手房市场价格大幅回调趋势不可挡，最新月度均价已回调至1.78万元/平方米，较2018年上半年降幅超过10%。

二手房市场降温，将在一定程度上加速刺激新房市场回归稳定，此趋势与目前政府对整体住宅市场调控思路一致。因此我们判断，二手房量价萎缩之下，未来新房市场同样存在一定程度的量价趋稳，甚至局部价格回调的可能。

长沙

王新科

2018年出台的“625”新政堪称长沙史上最强调控落地。预计新一年政策调控还将以稳为主，整体市场下行趋势不变，但回落空间有限。

纵观全年长沙市场，2018年上半年乱象频出，市场供不应求，价格高涨，625高压政策下市场波动明显。2018年下半年供应放量带动成交，限价地、低价盘纷纷入市，临近年底各项目开启花样促销，价格回归理性；反炒房攻坚战见成效，投资客退出历史舞台，城市成交规模趋于稳定。2018年，长沙城内六区商品住宅成交约1200万平方米，同比上涨4.89%，均价9224元/平方米，同比上升4.96%。

保刚需严抓炒房，最强调控落地

保障刚需、遏制炒房是2018年政策调控的重点。为缓解供需矛盾，长沙出台“625”新政，堪称长沙史上最强调控落地，“三限”全方位升级、多角度加大供应监管，最大限度保障刚需、严抓炒房，投资需求有效挤出，楼市回归理性。此次加码调控，长沙楼市全面收紧，且短期内无放松迹象，在紧缩的同时，探索发展长效机制，“全装修”“租售并举”在2018年落地实施。

土拍成交遇冷，多宗土地流拍

2018年，长沙内六区经营性用地成交总建面积约1180万平方米，同比2017年上涨95.68%，平均楼板价达3439元/平方米，同比2017年上涨4.56%。2018年供地力度加大，7月、8月供地占全年的46%，8月单月供应达319万平方米。但土地市场遇冷，溢价率逐月下滑，地块多为底价成交，并出现8宗地流拍。在政策调控下，地价保持稳定。大环境下行，土地出让条件增加，加之精装修政策的调整使得开发商利润空间被压缩，房企拿地积极度大大降低，土拍市场出现谨慎态势，典型房企改变投资策略，放缓或暂停拿地。

供求比走低，价格回归理性

2018年长沙市场供求表现先抑后扬，625新政之后市场放量，供求比开始走低，长沙全年商品住宅供求比约0.8。2018年上半年市场供应总量仅374万平方米，与成交差距甚远；第三季度供应开始走高；到第四季度的11月单月供应达156万平方米；预计12月供应达近180万平方米。长沙2018年全年成交量小幅上涨，但整体趋势平稳，三季度更是成交超300万平方米，同比增加21%，四季度截至2018年12月14日已经成交270万平方米。

捂盘惜售房源在政府的强势规范下纷纷入市，中交中央公园、中建梅溪湖中心、保利香槟国际、鑫苑芙蓉鑫家均以高性价比价格获得100%的开盘去化的好成绩，为刚需提供了有效供应。但随着市场刚需性项目供应的增加，购房选择项增多，市场观望情绪渐浓，市场开盘去化呈现逐月下跌状态。与此同时，板块成交分化明显，中心板块高品质项目及外围性价比高的项目仍保持较好去化；而二环内在价格战中不占优势的项目，以及三环内配套暂不完善的低价项目，成为这轮调控下首当其冲去化严重受损的对象。

2018年下半年，长沙市场逐月放量，随着供求关系的改善，价格在7月达到万元峰值后，8月又回归到万元以下。

2018年长沙季度供求表

2018年长沙市场结构表现为改善进一步放量的态势。与2017年相比，无论供应还是成交，90-100平方米面积段在2018年均成缩减状态；而100-144平方米改善产品供应成交均有上涨。从区域结构上来看，长沙城市向西趋势明显，传统中心城区由于供应有限并非成交活跃区，而西部的岳麓、望城贡献了全市54%的交易量。

2017-2018年长沙成交结构对比

新房、二手房经历近一年的倒挂，在2018年5月发生反转。由于差别化信贷和购房难度的提升，长沙二手房市场价格2018年得到平抑，整体进入冷静态势。市场回归新房房价高于二手房价格的常态，发展更为理性成熟，可以说此轮调控确实起到了“镇静”市场的作用。

市场逐步调整，房价稳地价趋合理

为保持房地产市场稳定运行，预计未来政策调控将以稳为主，整体市场受政策影响下行趋势不变，但回落空间有限。在需求端，销售回暖，得益于前期引进人口购房需求逐渐兑现，以及长沙内生和省内吸附的需求成为市场的主要支撑；价格端，随着价格稳定预期的进一步巩固，价格稳字当头，基于成交量的带动以及政策的压制，涨幅空间有限；土地方面，地价将在开发商的谨慎博弈中得到控制；产品方面，随着全装修政策将得到完善，房企的利润空间也将得到一定的释放，可有效避免开发商一味降成本影响建设质量，激发不良维权。

重庆

王伟

从四大维度看重庆楼市降温，市场进入盘整期。

从宏观层面来看，全国各地限购限售的局面依旧没有松懈，本轮调控的政策主基调未变。为积极响应中央“住房不炒”的口号，重庆地方政府加强了对市场的监管，出台了相关政策整顿房地产市场乱象，维护了市场的健康发展。

监控力度不减，购房大环境相对宽松

相对于全国其它城市来看，重庆的整体政策相对温和，但在市场监管方面比较严格。一级市场中，花式土拍兴起，从“综合评标”到“竞自持”再到“竞配建”，土拍规则根据市场热度变化而变化。二级市场中，重庆主要通过限售、限贷、限价等方式，并协同九大部门多方监控，对维护重庆房地产市场平稳持续健康发展起到了重要作用。从历年的政策情况来看，重庆购房大环境宽松，可操作空间相对广泛。

联合拿地成常态，部分房企下沉区县

从近5年重庆拟供应数据看，土地供应节奏有放缓趋势，主城供应量占全市供应量50%左右；随着城市整体规划建设调整，2018年主城供地量下降明显。

2014-2018年大重庆拟供应及主城供应占比

2018年1-11月，重庆主城区累计成交商住用地83宗，其中上半年成交土地60宗地，7-11月份仅成交23宗土地；截至11月底，主城区共有12宗土地被政府收回，4宗土地流拍，土地市场降温信号明显。

纵观2017-2018年底，重庆新进房企多达20余家，其中多数房企入渝首选区域为北二环周边板块和南内环周边板块，其中水土、鱼洞、高职城成为新进房企的重点关注板块。核心区供地不足以及楼面价的不断提高，迫使房企把投资目光瞄向主城区周边的区县城市，其中璧山、江津是房企投资布局的热点城市。

供应充足，房价上行动力削弱

进入2018下半年，重庆主城区市场供应充足。在2017年和2018年年初成交的土地已陆续上市，尤其是在2018年8月，住宅的推货量单月超过330万平方米，住宅的集中供货，使得市场供求关系得到改善，房价出现小幅波动。

2017.11-2018.11重庆住宅供求走势

往年“金九银十”的市场的盛况没有在重庆出现，相对2018年上半年市场来看，“日光盘”明显减少，开盘认购情况分化，部分高价项目去化情况不理想，多数项目开盘出现价格回调的情况。

2017.11-2018.11重庆住宅开盘去化情况

随着市场投资端得到抑制，后期主城区将有多个新项目入市。大规模的住宅供应，意味着本地的购房者拥有更多的选择，购房更加趋于理性。供货的增加，改善了市场供求关系，房价上行的动力被削弱。

购房观望情绪加重，房价下滑几率较大

2018年进入三季度后，重庆市场供应逐步加大，直接影响案场到访。市场总体呈现供大于求状态，可选房源的增多，客户考虑时长增加，致客户的观望情况加重，购房者出手速度及决策周期拉长。客户的购房欲望直接影响企业的销售目标，房企为冲刺全年业绩，多样化的让利手段将会重现市场，房价松动的情况势在必行。

2018年重庆购房信心指数

成都

闫涛

2018年，成都楼市犹如坐“过山车”，在刺激、惊心动魄之余，也会有“狂欢”过后的“失落感”。楼市调控没有松动迹象，2019将是过“苦日子”的一年。

2018年的成都楼市调控依然趋严，但更注重“精准施策”。土地市场量增价跌，整体溢价率持续走低，市场热度有所下降。住宅市场摇号中签率从个位数跃升到100%，认购率自5·15新政后开始呈现下滑态势，市场分化严重。经过一年调整，二手房市场从波峰走向波底，成交量萎缩、成交价跌回一年前，一二手房价格剪刀差呈缩小态势；市场预期发生变化，观望情绪浓厚。

调控政策趋严，呈三大特征

2018年，成都重启限购已两年有余，调控仍在不断升级趋严，整体呈现出三大特征：第一，调控区域扩围，从成都13区扩大至远郊区域限购；第二，政策力度不断加码；第三，政策多维度渗透，被称为史上最严调控。

具体来看，成都2018年上半年先后发布了“3·31刚需优先”和“5·15摇号限购新政”两次政策补丁，逐步缓解供需矛盾，释放了对房地产市场再度缩紧的信号，目标非常明确——抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。2018年下半年，四川房地产调控二十四条出台后，紧接着又对商业性个人住房贷款最低首付款比例进行了调整，调整范围扩大至全川，政策意在支持首套自住需求，坚决遏制投机炒房，加杠杆买房的现象得到最大程度抑制，同时也在一定程度上对因轮动效应至三圈层及二线城市过热的现象起到预防作用。

改变土拍模式，热点区域外溢

2018年以来，成都土地出让要求明显增多，配建公建配套、配建人才住房、配建租赁住房等成为出让文件中的“常客”，诸多附加条件加身，对竞拍者实力提出更高要求，也使竞拍者愈加审慎。

市场方面，截至2018年11月，成都土地供应已经超出2017年全年供应量，成交量同比上涨了33.64%，但成交金额却同比减少了21.35%，溢价率也已连续下跌7个月，11月更是创下年度新低，仅0.43%，土地市场有所降温。我们认为在限购限价政策趋严的政策背景下，房企推货量少、回款少，加之近期融资环境不太乐观，同时政府又对房企拿地资金来源的监管力度加强，部分房企资金状况较为紧张，拿地十分谨慎；另一方面，政府加强了对闲置土地的监管力度，促使资金实力相对较弱的房企转型或退出市场。

另一个值得关注的现象是，土地热点区域进一步外溢。2018年已有17家品牌房企进驻成都三圈层，其中新津、青白江、金堂进驻拿地品牌房企最多。同时，从成交量来看，与2017年近郊区域为主力不同，2018年远郊土地市场势头较盛。截至2018年11月，远郊区成交土地面积占大成都总成交面积的52.21%，超过一二圈层成交土地总和。但未来随着远郊土地市场热度减弱，占比差或将逐步缩小。

5·15政策为分水岭，购房者预期改变

CRIC数据显示，2018年1-11月成都商品住宅供应量为2330万平方米，同比2017年全年还上涨了26.89%，供应大增但尚未达到历史高位；成交量为2179.04万平方米，同比减少13.14%。从数据上来看，整体供需逐渐趋于平衡，住宅市场回归理性。

开盘端口方面，区域、项目表现分化加剧。与5·15新政前的逢盘必排、开盘必清的抢购潮不同，如今虽然“网红神盘”依旧会有万人摇号盛况，但另有不少楼盘则出现了购房登记人数不足，购房者弃选率居高不下的情况，尤其是远郊区域，频频爆出购房登记人数仅个位数的新闻。市场去化逐渐回归理性，购房者更加珍惜手中的房票。尤其是2018年下半年，成都市场供应激增，常常出现集中供应的情况，开盘市场也从新政前的“抢”房变成了四季度的“挑”房，购房者预期已经发生了较大变化，长此以往，远郊日子“难熬”。

价格方面，限价政策从“一刀切”到启动房价与地价的联动挂钩机制，逐渐缩小一二手房价格剪刀差，尤其是热点区域，真实市场水平开始展现。

持续调整，二手房走向谷底

市场数据显示，2018年11月份成都二手房参考均价为13458元/平方米，同比下跌2.74%。尤其是5·15新政后，挂牌价逐月下跌，受市场转冷、业主心理预期走低及整体市场挂牌价回落影响，成交价同步走低，已跌回一年前行情。

成交量方面，CRIC监测数据显示，由于5·15新政的发布，成都二手房市场出现集中备案现象，导致2018年5月二手房成交量突然爆发性增长，但随后便开始逐月下跌，直到2018年11月又出现了16.58%的小幅回升。同时我们注意到，参考均价在连跌5个月后，于2018年11月迎来了约1.0%的小幅上涨。我们认为，这主要是由于新政后“房票”变得异常珍贵，而新房市场摇号中签率又有所提升，加之限价因素影响，市场诞生了一批高性价比“神盘”，拉高了购房者对新房市场的期望值，从而转投新房市场。但2018年四季度以来，高端改善楼盘接连入市，预售价格逐步攀升，预算紧张的购房者在新房选择上受限，而二手房市场在经过大半年时间调整后，挂牌价逐步恢复理性，部分购房者又重新转投二手房市场。但现在判断二手房市场回暖仍为时尚早。

2018年1-11月成都二手房成交走势

2019或与“苦日子”同行

2018年，楼市调控目标已经从抑制房价过快上涨，顺利过渡到稳房价、稳市场，但如果成都楼市政策不作出一定调整，稳房价、稳市场这一目标恐怕会落空。

关于政策调整，我们有三点想法：第一，中央对于楼市未来调控中提到了因城施策，即“精准调控”。同样地，我们认为成都楼市也有必要分区施策，如远郊10区（包括青白江，简阳，都江堰，彭州，邛崃，崇州，金堂，新津，大邑，蒲江）的限购政策可结合区域市场表现适当松绑。第二，公证摇号政策调整。2018年10月，成都市政府网站发布的《成都市商品房交易管理办法（试行）（征求意见稿）》中提到，对于可售房源套数少于已登记购房人数的，开盘销售可采取公证机构主持的公证摇号方式（包括网上摇号），依公证摇号结果按序选房。但对于已登记购房人数明显少于可售房源套数的情况处理，却没有明确说明，我们建议此时可取消公证摇号选房。第三，政策应向含产业引进要求项目倾斜。对于带产业引进要求的土地项目，其商品住宅销售政策可适当松绑。

市场方面，商品住宅市场供应量或将增加，此前受限价影响的高价地项目和高端改善项目陆续入市，在需求端理性的情况下，预计成交量将保持波动维稳的态势。

在融资环境不断趋紧的背景下，房企间并购整合渐趋活跃，一些资金实力较弱的房企资金状况变得较为紧张，迫使房企要么选择促销跑量快速回笼资金，要么选择转型或创新寻找新的突破口。如果说2018过的是“紧日子”，那么，2019则将是“苦日子”！

西安

朱郁

2018年，为响应国家政策，西安市政府多次出台楼市政策，全年市场波动大。2019年西安楼市发展也将紧随国家政策发展方向。

从“去库存”到“稳楼市”，成交量下滑

2018年，为响应国家政策，西安市政府多次出台楼市政策，全年市场波动大。随着落户政策的升级，西安户籍人口显著增长，截至2018年12月已接近千万。2018年上半年西安房地产市场持续升温，市场供求矛盾不断加剧，且房地产市场价格持续攀升，居民购房热情高涨，新开盘项目大多开盘即售罄，短时期内商品房的成交量价波动性持续上涨，且涨幅较大。

而624新政出台后，由于项目登记、摇号新政等政策影响，2018年下半年开发企业开盘节奏放缓，市场逐步回归理性状态，开盘售罄场景难现。项目去化两极分化严重，高性价比、高品质楼盘仍保持高去化率；但部分楼盘去化情况不佳，项目整体去化率仅在75%左右。商品房成交量环比下滑，成交价格波动大，且上涨幅度明显收窄，“金九银十”场面并未显现。整体市场已经从“去库存”阶段进入到“稳楼市”阶段。

理性发展，市场表现有改善

2018年西安市场从高速发展过渡到理性调整期，但年度市场表现与2017年同期相比仍有大幅改善。

土地方面，截至2018年12月9日，全市商品房土地供应1153.98万平方米，同比上涨22.54%；土地成交1090.54万平方米，同比2017年上涨29.67%，土地供略大于求，处于健康发展状态；成交楼板价2040元/平方米，同比上涨36.27%；其中住宅及商住成交779.21万平方米，同比上涨26.44%，楼板价2392元/平方米，同比上涨51.49%。土地资源的稀缺性及土地成交量的不断攀升，导致楼板价持续上涨，2018年度地王由金泰恒业竞得，单价高达1252万元/亩。

商品房方面，截至2018年12月9日，西安商品房供应1417.54万平方米，同比上涨6.9%，成交1794.45万平方米，同比上涨7.81%，供求比为0.79，全年供不应求态势依旧明显。2018年住宅供应1116.91万平方米，成交1494万平方米，同比上涨6.56%，成交均价12707元/平方米，同比上涨27.43%，价格上涨幅度较大。住宅主力成交区域集中在城北、高新、曲江及浐灞。同时，随着三环内土地开发殆尽，品牌开发商相继进入临潼、高陵、西咸新区等西安周边区域，房地产市场量价齐涨，周边区域房地产市场进入高速发展期。

存量方面，截至2018年11月，住宅市场存量711万平方米，可去化周期约5.5个月，住宅去化速度较快，供需矛盾明显；商业市场存量899万平方米，去化周期74.6个月；办公市场存量465万平方米，去化周期31.3个月，商办市场去化风险依旧。

从2018年全年西安住宅市场面积成交结构看，相较2017年，2018年90平方米以下产品成交显著减少；100-140平方米产品成交量上涨；140平方米以上纯改善型产品成交量大幅上涨，购房者需求变化明显，紧凑型刚改产品以及舒适型改善产品的需求量显著提升，市场产品供给也随之改变。

2019地产“高热”渐退，进入平衡新阶段

2019年，全国房地产市场将进入平稳发展的新阶段。从国家层面看，中央强调稳增长、稳经济、稳房价和防风险，未来房价平稳是大势所趋，涨幅回落将是2019年房价发展趋势。同时，经济增速放缓，加之“去库存”与棚改货币化政策的不确定性，预计2019年房地产成交量增速将放缓。另外，区域分化将持续，三四线城市楼市高增长的局势将放缓，同时为承接经济下行压力，一二线城市楼市可能会有小幅回暖，抵消楼市发展疲软对GDP增速的影响。

2019年西安楼市发展也将紧随国家政策发展方向。土地方面，随着地价的攀升以及房价的涨幅收窄，部分企业将放缓拿地速度，周边区域的发展也可能减缓或暂停；房地产市场的成交量可能会有较大波动，住宅成交增速将放缓。

同时，随着大西安城市骨架的拉伸，城市发展区域扩大，多条轨道交通的建成开通，为迎接全运会市政配套的逐步完善，以及2035年国家中心城市规划的落定，西安城市价值将进一步提升，市场供需矛盾将会持续，加之与周边邻近城市的房价发展差距，西安房价的进一步攀升将成为趋势，但价格上涨幅度受政策影响较大。

产品方面，满足刚需客户群体需求的长租公寓、租赁型保障住房的发展将提速。而改善需求客户对产品的品质需求及物业服务需求都将有所提升，开发企业需注重品质方面的提升，加之其项目区位、资源占有等方面的优势能拉升溢价，从而可在限价前提下仍实现盈利。

昆明

王伟

预计2019年，昆明房地产市场主要指标会出现回落，特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降，房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。

2018年房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。为积极响应中央“住房不炒”的口号，昆明地方政府政策端收紧，扩大限售范围，加强房地产市场监管、市场整治力度，维护了市场的健康发展。

预计2019年，房地产主要指标会出现回落，特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降，房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。

昆明政策持续收紧，强调差别化信贷政策

展望未来市场，在宏观经济下行压力加大的大背景下，预计房地产相关政策微调的概率增大，但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变。此前因调控升级而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。昆明政策持续收紧，强化差别化住房信贷政策、监管力度趋严，力度加大。如昆明整治违法违规房地产开发和中介机构、昆明政府最新重申不能拒绝公积金贷款等。

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城市紧密发展，主城带动郊县房价上涨

昆明的城市发展方向和都市圈发展的格局中，特别增加了昆明“南延北拓西进”的郊县城市，分别是安宁、晋宁、宜良、富民、嵩明，加上交通、配套体系的完善，昆明主城城市空间扩张，带动周边近郊城市的发展。

一方面，我们可以看到在2018年11月，昆明周边县区项目的预售证占比超过全昆明一半，而安宁、嵩明、宜良、富民等区域恰恰都不在2018年7月1日调控限购的区域范围内。另一方面，最近开盘/开放售楼部的项目中，安宁、嵩明、富民项目开始全面爆发，2018年1月至年底价格最高涨幅达3500元/平方米，克而瑞预测，2018年昆明主城城市发展方向上的郊县城市房价上涨速度将放缓。

2019供应持续增加，郊县土地溢价率提升

截至2018年11月，昆明主城四区及呈贡区土地市场成交商、住、办用地527.5万平方米；楼面价3331元/平方米，较2017年整年增幅37%。整体市场量价齐涨，2018年9月之后市场出现推迟交易及局部流拍现象，土地市场逐步由热转凉。2019年政府会延续大量供应的策略，供求整体平衡，供略大于求。

2018年1-11月土地溢价率达8.8%，高于2017年整年7.3%的土地溢价率，成交溢价率主要集中在1-6月，平均溢价率24%，其中6月土地溢价率高达73.1%。2018年下半年，由于土地市场推出的地块体量以及总价较高，部分地块商业比例较高，对于企业拿地条件也较为严苛，竞拍企业少，均以底价成交。

2018年开始房企布局外移趋势明显，二三环之间及三环外的北市、五甲塘、东市及呈贡逐渐成为重点布局区域。外来房企积极布局，除头部企业以外的本土企业逐步淡出市场。

2012-2018年11月昆明土地成交走势图

主城快速发展带来周边区县的轮动性增长，原因在于郊县供地充足，各区县土地热度快速提升，其中土地热度安宁>晋宁>嵩明>宜良>富民。一方面土地关注度提升，进驻房企增多，另外一方面，郊县开始出现高溢价土地，安宁在近郊中土地热度最高。

2018年昆明郊区开发商外进情况

房价小幅回落，市场进入整盘期

昆明商品住宅连续三年供不应求，价格逐年攀升，2018年6月到达高点后持续盘整。2018年1-11月份，昆明商品住宅供应873万平方米，环比2017年整年上涨43%，预计2018年末上涨幅度接近50%。预计2019年第一季度新增供应量将放量。商品住宅成交858万平方米，成交均价是12341元/平方米，从月均交量看，月成交维持在100万平方米上下浮动；从价格来看，新开项目均价均以1.2万元开头。

2012-2018年11月昆明商品住宅供需量价情况

昆明目前房价已有小幅回落，地价下行趋势初露端倪，未来供应放量，房价下调为大概率事件，预计2019年住宅均价约在11600-12200元/平方米之间，下调约5%-10%左右。

供需矛盾依旧显著

商务、商业、车位属高风险业态

2018年1-11月份，昆明市场供求矛盾依旧显著，房地产市场供不应求，截至11月，存量568万平方米，去化周期6个月。从存量结构上来看，住宅市场尚处于景气区间；商务、商业和车位存量大，去化慢，是目前市场的高风险业态。

2011-2018年11月住宅量及去化周期

2018年昆明各业态存量及去化周期

南昌

邱春焱

2018年南昌政策升级，土地市场供求量上升，商品房市场降温，品牌房企加快进驻市场。2019年南昌楼市将稳中趋冷，郊县土地仍将唱主角。

政策升级，落户放宽促市场

2018年南昌政策升级，上半年住宅全精装政策开始全面执行，下半年执行住宅装修最高限价。在全国开展治理房地产市场乱象专项行动的情况下，南昌也无一例外加入行动当中，严格执行出台的政策，并处理违规乱象行为，房地产市场遭受一波严打。在三限政策严格执行的情况下，企业开发难度加大，多个项目因限价备案受阻，导致价格下调。

2018年中，南昌出台《关于放开非户籍人口在南昌市落户推行五条措施》，并于7月1日起在全市实施，原有落户政策基础上放宽了条件，同时落户也更加简单快捷。这一政策的执行对于南昌市场来说是一项利好，为异地购房者提供置业机会，从而促进市场需求。

土地量升价抑，迫使房企合作拿地

2018年南昌整体土地市场供求量较往年有所上升，截至2018年11月南昌全市（含南昌县、新建区、赣江新区）商品房用地新增供应92宗，同比上升51%；累计供应建筑面积1091.44万平方米，与2017年同期相比上升49%；成交94宗，同比上升21%；累计成交建筑面积1139.31万平方米，同比上升16%。但受政策影响，楼面价及溢价率有所下降，截至2018年11月，南昌商品房用地整体楼面价为3219元/平方米，同比下降24%，整体溢价率为12%，与2017年同期相比下降明显（2017年整体溢价率为41%）。在限价的政策控制下，在最高限价与楼面价的博弈间，开发商选择合作拿地、合作开发等方式争取利润。

2017.12-2018.11南昌商品房用地供求价走势

2018年南昌土地市场仍然集中在郊县板块，其中赣江新区为供应主力，新增供应20宗，建筑面积达203.85万平方米，而南昌县则是成交主力，共成交21宗地块，成交建筑面积达302.38万平方米。主城区宗地供求量下降明显，但市场热度仍然不减，地块均高溢价成交，其中西湖区一宗居住用地溢价最高，溢价率达113%，成为2018年南昌楼面地王。

2018年1-11月南昌各区域商品房用地供求价走势

在全国流拍现象频现的2018年，南昌市土地流拍量也较往年有所上升，共计10宗地块流拍，究其原因是地块本身规划条件及规划限制过多等方面。如2018年8月九龙湖6宗地块占地面积296亩流拍，地块需一起竞拍，要求打造江西国际贸易金融港，且要求引进国外抗衰老机构；2018年9月青云谱2宗共占地91亩地块流拍，同样是需一起竞拍，且要求先建五星级酒店封顶后才可以办理一部分住宅预售，酒店开业后才可办理剩下住宅的预售，最高限价10500元/平方米。然而优质地块仍然较为抢手，在青云谱2宗地块流拍的同一天，东湖区1宗居住用地溢价59%成交，无限制条件，限价14100元/平方米。

市场销售降温，房价涨幅放缓

南昌自2017年3月政策“全面戒严”，房价增长幅度受到抑制，进入相对“稳中上升”的状态。2018年南昌商品房延续2017年增长趋势，上半年3月份形成小高潮，同月南昌实行全装修政策，且政策持续收紧，客户观望情绪凸显，导致市场逐步降温。直到“金九银十”市场成交面积得以回升至60万平方米以上，但11月又有所下降。截至2018年11月，南昌市商品房总供应650.44万平方米，同比上升9%，成交599.97万平方米，同比上升4%。

2017.12-2018.11南昌商品房供求价走势

从价格角度看，2018年南昌商品房价格仍然保持上涨，至2018年11月均价逼近14000元/平方米（含精装）。南昌价格持续增长的主要原因为：其一，市场供应充足，热度高涨，销售哄抢抑制价格上涨；其二，大型品牌开发商投资规模化，快周期取地开发模式形成潮流，变相拉高取地成本。

但2018年下半年起，南昌市场已经不再具备2016-2017年拉升价格的强劲动力。一方面，可售货量有限，一定程度上抑制了购房需求的选择空间，导致商品房交易行为有所减少；另一方面，本轮市场调控收紧，购房需求受到影响，再加上外围市场政策压力更大，舆论环境不利，市场恐慌心态较重，购房意向有了明显降温。同时，住房贷款政策收紧，额度紧张，审批及放贷速度放缓，加剧了市场流动性的紧缩。

住宅存量方面，截至2018年10月底，南昌市商品住宅在售库存271万平方米，出清周期约7.3个月。纵观2013-2018年10月南昌市商品住宅库存，库存量持续走低，库存出清周期控制在10个月内，住宅市场健康。

2013-2018年10月南昌市住宅库存量及出清周期

品牌房企抢滩，企业进驻集中上马

近年品牌房企加速进驻南昌市场，截至2018年11月，全国TOP10房企全部进驻南昌市，TOP20房企进驻率达到18家，TOP50房企进驻超过30家，品牌房企进驻意愿加强，行业集中度加深。

2019年楼市稳中趋冷，郊县土地唱主角

综合来看，随着政策全面收紧步伐加快，加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，预计后续政策层面放松可能性并不大。2018年南昌商品房供应在11月出现最高峰，剔除福利房，供应量达到113万平方米，2019年第一季度成交可能仍然上行。但受政策影响，客户观望情绪逐渐发酵，南昌商品房市场热情逐步降温，将呈现“稳中趋冷”的态势，未来南昌房价也将进入相对稳定的状态。

而在土地市场方面，根据南昌市国土局公布的住宅用地供应三年滚动计划，2019年全年土地供应量仍将缩减。随着中心城区可开发地块储备减少，土地成交将持续郊县化。围绕主城区的南昌县、新建区、赣江新区将成为2019年土地市场的主要区域。

华北

天津

张福娜

回顾2018年概括一句话：政策见底，楼市向低。在如此大势之下，可预测2019年楼市或将进入“冰冻期”。

楼市“入冬”，供应成交双降

2018年，楼市注定不平静。从2017年“房住不炒”到2018年731“遏制房价上涨”政策，整体楼市步入调控深水期。从数据统计来看，天津楼市2018年供应成交双双下降，其中2018年1-5月累计成交量更是跌至近五年来历史最低。后期由于天津“海河英才”计划新政的实施，刺激楼市，成交激增，但是持续时间较短。2018年末开发商冲刺业绩，整体供销略有提升，但依旧难改楼市整体低迷的态势。

2018年天津商品住宅新增供应不足1800万平方米，同比上涨约27.4%；成交远不足1200万平方米，同比降幅达12.9%；总体而言整体市场处于供不应求的态势，购房者观望情绪浓厚，博弈仍在持续，市场成交的节奏放缓，入市积极性在降低，尤其体现在市区地王项目上。经政策引导，天津新房房价呈现温和上扬态势，2018年成交均价15903元/平方米，同比微涨1.4%。但局部缓慢有下行的态势，根本性原因为2018年年末房企回笼资金，积极开展营销策略，降价优惠力度较大。

土地市场回归理性，底价成交常态化

2018年天津土地市场已先行变冷：高地价、新板块、高比例商服地，受冷几率变高。虽说年末政府推地加速，但市场整体表现为高溢价地块大幅度缩水，近8成土地以底价成交，停牌、流拍更为普遍，同时土地市场首次出现土地无限延期现象。截至2018年12月18日，天津拟出让宅地100宗，累计成交金额为863.8亿元，成交面积为770.9万平方米。平均楼板价6949元/平方米，平均楼面价明显下降，同比降幅约32.6%。与2016年、2017年火爆的土地市场相比，2018年天津土地市场降温，地价整体回归理性，100宗成交土地中，有76宗底价成交，占比高达76%；“竞自持”情况减少，最高自持比例30%。

2019楼市或将进入“冰冻期”

回顾2018年整体市场表现，可概括为一句话：政策见底，楼市向低。市场整体下行趋势明显，楼市寒冬已然来临。可推测在未来1-2年，房地产整体大步调依旧以“房住不炒”为主，严格贯彻遏制房价上涨的政策导向，政策松动的可能性很小。但房价在短期内是不会跌的，冲其量就是横盘。天津楼市在如此大势之下，可预测2019年楼市或将进入“冰冻期”，一级土地市场回归冷静，开发商投资相对更加谨慎。二级土地市场消费心态观望，供应成交或将继续下滑，全面房价较2018年有小幅度波动，房价日趋理性，高位盘整将成常态化，有小比例结构性降幅。

济南

唐堂

2018年的济南房地产市场延续量价平稳的形式，市场回归理性。

市场观望期渐浓，产品力提升

从一级市场层面来看，2018年济南土地流拍、低总价、低溢价率成为常态，土地市场明显降温，开发商进入拿地观望期。而2016年、2017年的高地价项目将会面临产品定价高、去化难的问题。

从济南市场整体供应来看，由于2017年下半年房企集中供货，提前透支了市场购买力，进入2018年后市场观望情绪渐浓。其中2018年三季度开发商取证速度放缓，供应量环比下降47%；受限签影响，月度成交量保持平稳无明显波动。

（请横屏查看）

从整个济南市场维度上看，改善需求渐显，产品力的提升是2018年房企最主要的核心竞争力。随着济南房地产市场20年的发展，以及改善需求的释放，购房者越来越关注住宅品质和产品舒适度等诸多指标，这些指标均影响购房决策的形成。

从城市布局来看，2018年区域分化明显，整体来看各个区域供求基本平衡，其中历下区成交和供应量最高，成交供应量分别达到546.92万平方米、610.66万平方米；而从价格上来看，历下区价格最高为20441元/平方米，其次为高新和市中区。

2018年济南主城7区商品住宅供求量价走势

东南部发展成熟，“北跨”成新趋势

济南东部和南部区域逐步构成了城市改善的主力区域，成熟的城市配套，较为优秀的产品设计以及完善的交通路网，都支撑起了改善需求的释放，因此这两个区域也引领了整个济南住宅房地产市场。中部老城区，由于改造节奏的关系，加上土地稀缺，可出让土地更为稀少，相对整体产品的供应量较低，主要以二手房为支撑。西部片区主要以西客站片区为代表，2017年市场火热，随着区域价格的上涨，该区域逐渐由首置区域转化为首改区域，同时城市路网以及城市规划也为区域的发展提供了支持。

济南的北部片区成为2018年热点关注区域，这是由于济南城市带状发展特征明显，南部受制于山体资源，北部止步于黄河，使得城市东西狭长，土地不足发展空间受限，要想改变这一困境，北跨是最好的解决方案。因此随着两级政府的政策推进，济阳撤县设区以及新旧动能转换先行区概念，标志着济南从“大明湖时代”跨入“黄河时代”。随着北跨的逐步推进，相信黄河北将成为济南新一轮置业浪潮中首置的首选区域。

满足刚性需求是2019地产主旋律

高潮迭起的土地市场和日光盘，已随着2018的下半年的结束而隐匿。下行、看空，都不会是2019的基调。济南的城市构成和人口规模，最终决定着这个城市房地产市场的未来。房子一定是住的，无论自住还是投资出租。但是对于后者，资金占用率和出租租金的回报率，相信很多投资者会自己算账，并会逐渐趋于理性。

旧城改造的政策更像一个催化剂，买涨不买跌的思维模式加剧了二级市场的不景气。但是济南的城市需求有目共睹，首置和刚改的需求不是政策能调剂的。2019年济南市一级市场的供应情况，必将影响二级市场的供求关系和供应价格。在理性中回归，让更多的住房需求得以满足，将是2019年济南房地产市场的主旋律。

青岛

张则涛

以上合峰会开幕为时间点，2018年的青岛房地产市场劈为两段，大牛市的终结与熊市的开启，横亘起一条明显的断崖。

2018年四大信号预示市场转向

成交规模再度下挫：CRIC数据显示，截至2018年12月16日，青岛商品房成交1858万平方米，比2017年同期下降7.3%。这是2016年峰值后，连续第二年下挫，整个市场需求规模缩量趋势明显。2018年青岛商品房成交金额2480亿元，比2017年上涨15.5%，房价上涨带动成交金额的上升，成交资金规模稳居2000亿元以上。

分物业来看，商品住宅成交1438万平方米，比2017年下降7.3%；商业成交面积微跌，而办公成交面积下降达42.2%；酒店式公寓成交面积大涨48.2%。住宅限购和价格挤压等因素，促使投资资金转向酒店式公寓，但从月度成交走势看，进入2018年7月，成交量也快速下跌，预计2019年的酒店式公寓成交量会有大幅回调。

二手房率先降速：市调情况显示，各案场到访量的明显下降出现在2018年6月、7月，除了政策高压和周期性原因外，二手房成交低迷，资金供应不济也是主要原因。CRIC统计数据显示，青岛二手房成交量2018年4月达到7239套的高位之后，5月迅速下挫至4802套，而8月之后市场一直维持在不超过3000套的低位。二手房成交低迷，令改善型购房资金“失血”。

热点区域转凉：高新区一直是2018年成交最热的区域，政府限价12000-140000元/平方米，而同区域二手房价格水平在18000-19000元/平方米，较大的价差令高新区成为青岛摇号抢房最火爆的区域，摇号中签率最低的只有4.31%。截至2018年底，高新区商品住宅成交面积111万平方米，比2017年多出一倍。但进入2018年四季度，高新区也出现了蓄客的颓势，11月部分项目已经公开传出摇号不能售罄的局面。下一步，市场价格水平达到或打穿政府限价将是大概率事件。

补库存开启：需求减少之后，供求比得到改善，2018年9月、10月青岛商品住宅供求比达到2.0以上，这是2015年以来所罕见的。全市商品住宅库存量在2018年8月达到929万平方米，触达本轮周期的底部，随后逐月回升。2018年青岛全年成交涉宅用地建面1782万平方米，是为2015年以来的新高，土地补库存规模超出市场预期。

2019年关山重重

2019年青岛房地产市场形势严峻。因过去三年需求透支，现阶段购买意愿减少，成交规模将继续下挫。按以往经验，在下行周期当中，青岛近郊区域的楼盘价格将有比峰值低20%左右的回撤，主城区也将是缩量和价格微调。

从政策角度来看，一方面仍是以稳定市场为主，所以在本地政策允许的范围内，政策环境会适度宽松，比如放宽房贷政策、隐性地放松限购政策等；另一方面，政府也可能会加强限价，防止开发商降价走量，这将会对开发商资金面造成压力和风险。从产品需求角度来看，投资、改善型客户需求退潮后，刚需将再度回归为主力。开发商为应对这个变化，必然会采取缩小套型面积、降低总价的策略。

青岛是全国城市板块轮动靠后端的城市，市场反应慢，所以目前虽然市场已经下行，但还不是最困难的时期。预计2019年的二三季度将更加困难，除了房价，土地市场也将遇冷。经过过去两年多的房价上涨，刚需人群已彻底被挤出主城区，而临近的辅城区域将承接外溢需求，城阳、高新、即墨、西海岸的临近区域将有望晋升为青岛新的流量板块，并影响未来五年的格局，到底是哪个区域，答案未定。在有些悲观的2019年预期中，这也许是最大的亮点了。

郑州

王欢

“四限”政策在郑州已经实施两年，2018年郑州市场进入稳定阶段。2019年总体目标为保证房地产市场健康平稳的发展，优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理。

分化中的郑州2018

“四限”政策在郑州已经实施两年，2018年郑州市场进入稳定阶段。2018年7月9日河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》中规定，严厉打击房地产违法违规销售行为，郑州房地产市场开始出现下行，购房客户与开发企业均出现信心不足的情况，项目来电来访量下滑、降价、土地流拍等一系列现象凸显，市场出现明显分化。

一级市场分两极，全年冰火分明

2018年，郑州市主城区经营性土地供应2290.29万平方米（计容建筑面积），同比增长了52%，土地成交2387.73万平方米（计容建筑面积），同比上涨24%。截至2018年11月供应完成率为68.04%，达近五年来的峰值。楼面均价3174元/平方米，同比上涨5%，其中非城中村用地成交30宗，楼面均价6908元/平方米，同比上涨35%。

环郑州土地市场出现分化。2018年调控政策加码，6月13日航空港区发布双重限价土拍政策，采取竞综合房价与地价的竞拍模式，成为郑州第三个施行双重限价政策的区域；2018年大郑州范围内经营性用地共34宗流拍，为历史峰值，均集中在环郑州存量较大的地市。土地流拍现象蔓延至环郑州区域，其中中牟县流拍23宗，集中在中牟老城板块，板块热点以及价值分化凸显。

二级市场成交量价同比上涨

受“限价”政策影响，郑州房价走势将以“稳”为主，政府通过拉长备案周期，以此缓解2016年之后的价格上扬，使备案均价处于合理涨幅空间。同时，近期的市场价格变动情况并未被直观反映，截至2018年11月份，郑州市主城区商品住宅供应998.57万平方米，同比下降5%；商品住宅成交778.70万平方米，同比增长了5%；成交均价14477元/平方米，同比增长了16%；商品住宅存量为627.27万平方米，去化周期达到7.1个月，整体市场比较健康，回归合理区间。

环郑州区域项目开盘热度下降，客户更关注项目品质。至2018年11月，大郑州共开盘287频次，同比增长21%，推出85025套房源，同比增长5%，开盘频次上涨幅度明显高于推量上涨幅度，项目多小推量加推，以应对市场客户不足以及产品同质化严重的情况，整体去化79%，同比下降3个百分点。其中郑州主城区去化率82%，同比上涨4个百分点，环郑州区域去化率76%，同比下降12个百分点。

环郑州区域项目开盘热度明显下降，一是由于价格差缩小，投资客户回归主城；二是环郑州区域配套能级暂不能满足居住需求，去化出现分化。例如采取低价策略的融创5个项目开盘22频次，整体去化93%，市场表现较好，毛坯交房（送新风系统、中央空调、地暖），性价比较高；2018年开盘去化30%以下的共计13频次，最低去化仅9%。进入买方市场后，客户更追求项目自身价值点。

三级市场方面，受二级市场波动影响，二手房成交大幅下滑。截至2018年11月份，郑州二手住宅成交323.29万平方米，同比下降15%，成交均价12811元/平方米，保持稳定。

2019年楼市求稳

2018年，郑州楼市是“颠簸”的一年，对比前两年的市场热度，出现了政策调控后的下行阶段，针对市场出现下行以及开发商以价换量的情况，我们对2019年的市场有所预设：一是国家层面政策放松力度不大，开发企业依然面临资金短缺情况；二是购房客户更关注产品品质，2019年新入市项目应在产品品质方面做好提升。

结合郑州市场现状，预计郑州2019年将对现行政策进行调整，总体目标为保证房地产市场健康平稳的发展，优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，如限购政策松动后，会加强限售条件。

沈阳

洪晶

基于库存量降低和房价显著增长的原因，2018年政策进一步收紧，以遏制投资炒房，达到为楼市“降温”的目的。

2018沈阳房地产大事件解读

2018年8月，沈阳由区域限购，扩张到全市限购，政策进一步收紧。第一，商品住房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。 第二，增加住房用地和商品住房供应量。调整住房用地供应计划，根据商品住房去化周期，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序。 第三，实施商品住房价格指导。对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策；建立房价、地价联动机制。采取限房价、竞地价或限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。

此次沈阳调控加码主要基于两点：一方面沈阳阶段性的“去库存”任务已经解决，在本轮楼市行情带动下，库存量已呈现逐月降低的态势。据CRIC统计，截至2018年7月末，沈阳库存量不足2500万平方米，呈现出供不应求的情况。另一方面，从统计局公布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，沈阳的房价增长还是较为显著的，6月环比上涨了1.4%，同比上涨了9.8%。在整体“控房价”的背景下，此时出台全市限购也是为了遏制投资炒房，达到为楼市“降温”的目的。

市场供应增大，限购影响交易量

2018年截至11月，沈阳房企再次加大供货量，同比2017年上涨33.22%；新增首开项目67个，新增首开频次在2017年基础上大幅增加，这主要是因为2017年去库存达到一定成效，政府增加了土地供应，2018年房企进入快速周转期，并在年底之前占先机、抢客源。成交方面，2018年下半年限购效应显现，沈阳整体案场到访客户量及备案均呈下降趋势，11月由于刚需产品放量，市场回弹。土地市场加大供应，成交146宗土地，经营性用地68幅，平均溢价率为25.9%，较2017年有所下降。受2018年8月限购政策影响，土拍现场热度仍然较低。

2018年9-11月沈阳市场供求、库存情况（请横屏查看）

2019市场供应逐步增加，房价上扬

预计2019年上半年，沈阳市场供应量将呈逐步升高趋势。受2018年限购政策和传统淡季影响，2019年初沈阳市场成交量会有小幅下滑，春季房交会后逐步回涨，全年成交量在2018年基础上或有小幅上涨，预计2019全年成交面积约1500万平方米。受地价和市场走势影响，2019年沈阳平均房价预计将突破万元大关。浑南、铁西、于洪仍将是成交的热点区域。

长春

史嵩龄

2018年的长春房地产市场是历史表现最好的一年，量价表现均达到历史最高值。未来两年将会是长春房地产市场震荡调整的阶段。2019年，机遇与风险并存。

最好的一年，量价达历史最高

2018年的长春房地产市场是历史表现最好的一年，量价表现均达到历史的最高值。截至2018年12月16日，长春商品住宅供应面积967万平方米，同比2017年上涨28%；成交均价达到8603元/平方米，同比2017年上涨16%；成交面积914万平方米，同比2017年上涨10%。

长春商住用地整体供应环比大幅上涨，但整体规模仍然低于市场需求。截至2018年12月16日，长春商住用地实际成交建筑面积643万平方米，连续四年低于商品住宅销售面积。并且2018年新增供应多集中在市场热点区域，开发商土地获取竞争激烈。热点区域的成交土地楼板价与周边在售项目土地价格相比上涨近一倍左右。土地成本大幅上升也让新上市的项目中高端产品的占比增加。与此同时，土地市场激烈竞争也间接提高了市场的准入门槛，市场的集中度越来越高。随着2018年11月份政府出台新政严控预售资金的使用以及监管后，小型开发商的生存空间将越来越小。

预计2019年长春土地市场供应会有明显增加，并且土地供应的区域会有明显外扩的现象。长春新区、南部新城等优质地段的土地竞争仍然会较为激烈，但与2018年相比市场热度会有所降低。

年末降温，刚需供应不足而改善增加

住宅市场2018年全年表现优异，但是进入年底之后市场热度有所降低。较为显著的表现是部分楼盘的开盘去化率未能达到市场预期，究其原因是市场改善需求持续释放，中高端住宅集中供应，导致项目的销售压力逐渐增大。与此同时，刚需市场由于新增供应不足，销售价格快速上涨，同时改善楼盘成交占比增加，导致了2018年长春房价快速上涨。

从整体市场来看，2018年长春房地产在多重政策调整下，市场价格以及规模同比上涨仍然较大。因此，2019年市场调控政策将会维持稳定。由于2018年全年市场土地供应不足，2019年市场可售量不会有较大的增加，因此，预计2019年整体市场的成交规模预计将会维持稳定，或者小幅回落。在市场预售价格申报制度以及集中备案降低的影响下，预计2019年全年的房地产市场价格将会有小幅增长。

未来两年将会是长春房地产市场震荡调整的阶段。对于2019年的长春房地产市场来说，机遇与风险并存。

选自 《CRIC地产观察》48期·首分论市

全文完

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独家：2018年首分论市｜产品时代，期待春天，相信未来（北上广深）

独家：2018年首分论市｜产品时代，期待春天，相信未来（华东＋华中）

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