“产品为王”的流量红盘|163

近几年，随着开发商在别墅产品上的创新，形式各样的合院、叠墅产品纷纷上市。拥有院子和别墅居住功能的较低总价入门级产品，已成为众多购房人的改善首选。

虽然合院、叠墅产品有着别墅居住形态，但在有限的土地容积率上，要做出别墅居住的舒适度，却是对产品设计极大的考验。

房小评也曾探访多个项目的合院、叠墅产品，部分产品因受制地块面积和容积率，存在着一些问题。比如，有的项目别墅挨着高层住宅，私密性不好；有的项目由于密度较大，将合院产品竖排成南北走向，导致前排遮挡后排的南向采光；有的叠墅由于建筑空间设计不合理，都没有预留室内电梯，而这些问题都直接影响着居住的舒适性。

在购房人对居住品质的要求越来越高的当下，什么样的别墅产品才更符合未来人居的趋势？

解决居住痛点的别墅

在房小评看来，符合趋势就是准确把握购房人的真实需求，而购房人的真实需求，就是要解决其当下的居住痛点。

“一定要有围墙的独立院子，够私密”；“房间不用太多，但一定要分层居住”；“要有足够大的空间够家人一起活动”。每个购房人的痛点都不尽相同，如何做一个“均好”产品，让购房人都能满意呢？由龙湖、保利、首创、首开四家品牌开发商合力之作的和棠瑞著，用三个生活场景化的细节设计，破解了这一难题。

具有社交导向的首层空间

和棠瑞著合院：建筑成L型，北入户南院落，庭院半围合在建筑中。

入户门前有着约5平米的延伸空间，这个既能在雨雪天气时从容收放雨具，又能在迎送宾客时驻足致意的空间设计，生活感十足。

从北侧入户，穿过玄关就是宽敞的餐客厅一体的空间，7.9米的南向面宽，空间开阔。客厅的南向观景窗正对庭院，而餐厅南侧正对厨房，四个相邻空间的动线清晰，而且交流起来极为便利。

首层除客厅、餐厅、庭院外，南侧还有一间同时拥有南向和西向采光的12平米房间。样板间将这里做成茶室，供家人小憩话家常，十分温馨。

分层独立的居住空间

样板间首层的茶室具备改作老人房的条件，无论是房间面积还是南向、西向双采光，以及与首层卫生间相邻的位置，都为老人居住提供了应有的便利，也是实现别墅的分层居住的关键。而且，西向可以直接开门进出庭院，对喜欢以花草为趣的老人，居住首层更为惬意。

二层整体是套房设计，出电梯右手侧既是卧室所在，拥有4.3米的南向采光与北向阳台。套房内干湿、浴卫分离的设计十分人性化。同时，二层还拥有16平米的书房与12平米阳光房，功能分区十分明确。针对二孩家庭，二层的书房还可以改造成儿童房，而可以打通的二层卫生间，更便于生活上的相互照顾。

三层作为主人层，采用独立的套房设计，并有着唯一的南向大露台，有着不错的产品尺度和静谧性。

三层空间三至四个居室的产品设计，足以满足从两代3口到三代6口人家庭的分层居住，降低家人起居时的相互打扰。

充满想象的地下空间

别墅与其他住宅产品最大的区别就是庭院与地下空间。而样板间地下空间的设计也会直接影响购房人对产品的评判。

在和棠瑞著户型图上，地下一层仅有两处承重立柱，可以通过墙体隐藏，可以像样板间一样，用布景将立柱融为一体。4.1-3.1米的层高加上2.4x2.4米位于中央区域的采光窗使得地下一层的空间感较好，以至于样板间地下一层打造的儿童空间不但有攀爬架还有滑楼梯。

样板间将地下二层的空间打造成家庭手作室，即是让业主和家人的兴趣爱好“有的放矢”的空间，也是一个增加家人间协作交流的场景。

除合院产品，和棠瑞著还有独门独院的叠院产品。叠院产品采用地上两层地下一层的设计，下叠户型南向花园入户，入园再入户，更具归家礼序感。7.2米的南向面宽，带来大面宽短进深的户型布局，颇具实用性。功能上首层起居生活，二层静谧居住，地下一层娱乐活动，分区明确。

相比平层住宅，和棠瑞著叠院在每层100平米的面积上实现了各个居室的独立性，各个功能区的联动性以及家人的兴趣拓展。

能解决居住“痛点”的产品已经打动购房人的“心”，而让购房人迅速出手的是产品的“性价比”和项目所处区域未来的上升空间。

区域价值正在显现

以和棠瑞著合院产品350平米670万元／套，叠院产品305平米550万元／套的销售价格，其单价均不到2万元/平米，而平谷在售新房项目普遍已在3万元/平米以上。用北京五环外洋房的总价，或者平谷洋房下跃产品的总价，就能买到合院别墅，让对价格敏感的刚需改善人群，有了花同样价钱能得到居住最高形态产品的机会。

此外，和棠瑞著所处的平谷金海湖休闲小镇规划的核心区也是2020年世界休闲大会主会场区域。小镇规划中，世休会主会场位于项目北侧，与主会场一同建设的还有配套高端酒店和15万平米的风情商业街。项目南侧紧邻滨河体育公园、泃河和泃河湿地公园，东侧是康体养生公园、世界休闲广场、金海湖。