网易房产申°工作室 忻奇琪
1月21日，融创中国（01918.HK）发布公告称，其子公司与泛海控股（000046.SZ）子公司订立协议书，将以125.53亿元收购泛海建设控股有限公司100%股权，后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。
值得注意的是，此次交易的上海董家渡部分项目是泛海控股于2002年时获得，整个项目体量非常大，并且是泛海控股在上海的第一个项目，对泛海控股来说意义重大。而董家渡10#地块经历了漫长又艰难的“毛地”变“净地”过程之后，终于在2015年全部铲平。
2015年11月下旬，泛海国际住区一期住宅项目正式售卖，当时的销售均价在8.4万元/平方米。而泛海国际住区璞境II最终2018年8月1日取得了10#地块的预售证，在8月23日摇号中，共有95组认筹，二期成交均价达12万/平，套均价格3500万-4500万。
泛海国际住区一期、二期项目花了泛海控股足足16年的时间，那么在成本上泛海又花费了多少呢？实际上，在2013年10#地块动迁时，付给部分原住民的拆迁补偿价格仅仅在每平米3750元（以2003年的补偿标准），可以说除去漫长的时间成本和6亿元左右的建设成本，泛海仍然能够赚得盆满钵满。
那么项目既然这么赚，泛海为何会甘愿将董家渡项目的10#、12#和14#地块拱手让给融创呢？业内人士分析认为，上海市“拆一补一、一证一房”房屋征收规则的变化以及缓慢回流的现金流或许是泛海忍痛割爱的最主要的两个原因。
2017年年末，为了保障旧区改造的房源供应，提高动迁安置房源的使用效率，上海逐步控制旧区改造房屋实物安置的比例，并鼓励居民采取货币化安置，并计划按1：1进行配比房屋征收安置房源，也就是一个产证配比一套安置房，以提高动迁安置房源的使用效率。
这样的政策变动就使得市中心旧区改造的动迁价格变得更加没有吸引力。按照泛海控股2016年1月4日发布的公告显示，为了保证项目的拆迁成本和公司的盈利水平，泛海方面按12#地块总建筑面积以及合同金额估算，将拆迁成本最终定为了约4.2万元/平方米。在董家渡这样核心的地区，周边的项目无一均价少于10万元/平米的地方，民众愿意搬迁的意愿可想而知。
另一方面，随着2017年-2018年房地产行业集中度的快速上升，如何利用企业获取的资金更快速的进行周转，成为了房企保持规模和竞争力的良方。但对泛海来说，大体量的“毛地”变现速度太慢，整个董家渡项目过于拖沓超出了泛海原本的预期。
泛海在1月21日的公告中指出：“近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。”
由此可见，出让这样的一块绝版豪宅地块能够让泛海走出资金周转率过低的困境，而受到该消息的鼓舞，资本市场也快速反应，泛海控股最终收涨于5.02元/股。
一位接近融创的消息人士向网易房产表示，融创与泛海此次的148.9亿元交易是由集团层面最终促成，并且交易费用中并不包括12#地块和14#地块的拆迁费用，在双方完成股权交割之后，剩余未完成的土地拆迁工作将由融创正式接手，而这个项目未来也有望成为融创在上海最高端的住宅项目之一。
网易房产注意到，除去董家渡的旧改项目，融创在上海黄浦区还有一块位于北京路的旧改土地。该地地处宁波路以北、浙江中路东银大厦以东、北京东路以南、福建中路以西地块，目前地块也为毛地形式。加上本次孙老板新入手的董家渡项目，融创未来在黄浦区的影响范围将进一步扩大。
不管怎么说，孙老板牵手卢老板强势回归上海核心中央区都是一件令上海房地产行业振奋的事情。孙老板能否不负众望在收购后延续董家渡旧改项目的调性，打造出与众不同的高标准住区产品？我们也将与大家一同拭目以待。
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