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在“房住不炒”的楼市定位之下，尤其是多个热点城市持续出台加码了一系列的调控政策后，房地产市场日趋回归理性，价格走势趋于平稳。

“近年来，我国房地产销售规模持续保持在十万亿元的规模体量，2018年房地产销售规模为14.9万亿元。经过多年的高速发展，房地产行业进入品质化时代，未来买方市场特征会愈加明显，维系高周转模式的难度势必加大，各大房企可能会主动追求负债率水平的降低。”1月19日，平安银行行长助理杨志群2019年地产金融白皮书《房地产业转型、升级与创新》发布会上表示。

作为资金密集型产业，高速增长的房地产企业普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，杨志群称，“随着房地产存量市场的不断增加，我国房地产行业正开启成熟之旅，过程中会经历一些新的变化和考验。同时行业集中的趋势还将继续，房地产调控的机制则更加市场化、长期化。针对这些，房企和金融机构都需要提前适应，推进转型和创新。”

房地产价值链有待“重塑”

今年年初，58同城、安居客发布《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》显示，2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。

2018年全国房产销售额已达14.9万亿元。根据上述报告预测2018年有可能成为峰值数据，2019年或将迎来换挡期。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2018年房企整体的生存压力较大，房企融资成本不断走高，限价、限售等政策让一些房企开始思考转换“赛道”，不少房企已经开始高呼“活下去”的口号。

据《2019年地产金融白皮书》，我国传统的房地产价值链可归纳为“四个为主“：开发以企业全过程主导为主；对象以传统住宅为主；盈利以销售为主；运作以高杠杆、高负债、高周转为主。

对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产业势必从过去的重住宅开发转向多业态、多领域开发，从单纯的销售赢利转向增加服务升级、资产增值的赢利，从同质化的产品提供转向个性化、差异化、丰富度高的产品供给，我国房地产业发展的空间仍然十分广大。房地产业转型的核心，是如何以“人”的生活及生产需求为中心，提供更广、更多、更好的服务，提升更高的物业价值，从而获取新的赢利空间。

“转型需要对新领域、新业态、新的经营模式有深刻理解，把握其基本规律，否则难度很大。” 秦虹强调。

此外，《2019年地产金融白皮书》还显示，目前我国部分房地产企业已从多元化、服务化、专业化、金融化等多方面基金探索，通过拓展、升级、细分、延长等方式实现房地产价值链的重构。比如，有的房地产企业与金融通过新的工具实现了更为紧密的结合，前段以投资基金为突破，后段已REITs（房地产信托投资基金）为突破，形成“房地产基金——房地产企业——资产证券化”闭环发展。

房地产融资模式呈多样化

在当下存量房时代，房地产企业的角色也开始从“开发商”转变为“运营商”。尤其是近几年来，房地产企业开始加速进入金融领域，包括绿地、华润置地、万科、恒大、万达等先后进入金融业，涉足领域包括参股或控股银行、保险、证券、信托、公募基金甚至互联网金融等。

不言而喻，房地产企业的转型也对银行提出全新的要求，传统的银行贷款等高杠杆融资方式已经不适应转型模式的心需要，平安银行方面表示，2019年将在开发贷、并购融资、旧改基金、资产证券化、项目撮合、供应链金融、私行代销等重点领域，深化与各大房企合作。

这是平安银行联手住建部政策研究中心连续第六年推出地产金融白皮书。过去五年，平安地产金融白皮书分别聚焦城镇化、城市群发展、房地产资产证券化、新型地产、特色小镇等重大主题，成为国内房企和金融机构经营布局的重要参考。（思维财经出品）■

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