从90年代实行住房商品化至今，不知不觉间，楼市已走过20多年的历程。
或许因为楼市走的顺风顺水，我们只见证了房价一路飙升的疯狂，却从未领教过从神坛跌落的痛苦，耳听得各路专家唱空，却从未见过房价真正下跌的那一刻，以至于“狼来了”的呼声日益减弱，人们早已对房地产强劲的表现感到麻木。
事实果真如此吗？房地产真的无懈可击？换句话说，如果房地产出现风险，那么问题的根源会出在哪？社科院近日发布的报告，给我们提供了一个不错的角度。
1月25日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场月度分析报告》，其中对楼市现状做出了详细梳理，从一二线楼市的形势来看，房价下跌速度明显减缓，一旦外部经济改善，会率先缓慢回暖。从三四线楼市的表现来看，房价下跌仍是主基调，可以预期的是，2019年棚改货币化仍会趋紧，住宅销量的下降将是大势所趋。
另外，在报告中，社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，房地产市场的风险根源，是高杠杆投机导致的债务危机。
社科院的这个判断该怎么理解呢？我们不妨从两个市场主体来分析：房企和购房者。
第一，对于开发商来说，高杠杆、高周转已经成为了同行之间竞争制胜的法宝，施工周期一再被压缩，除了从银行贷款之外，信托、发公司债，甚至小贷、民间借贷、从员工手中融资都已司空见惯，“寅吃卯粮”的后果，是房地产债务兑付规模不断攀升。
数据显示，2019年房企债务兑付规模达6万亿以上，而在去年，有多家上市房企债券违约爆雷，另有多个涉及房地产开发的资管计划出现违约。
第二，对于购房者来说，同样也是高杠杆的主要风险群体，首付分期、用消费贷做首付、想尽一切办法做假收入证明按揭，炒房客到处搜集“房票”，刚需掏空家族“六个钱包”，都集聚了很大的风险。
知名经济学家任泽平近日指出，居民杠杆率近年来不断升高，尤其是房贷收入比这个指标，已经从17%上涨至44%，这意味着人们的可支配收入进一步缩水，房贷的支出已经大幅挤压了消费。
社科院的大数据报告很明确，不管一二线城市是否回暖，三四线楼市是否继续下跌，根源都是投机情绪使然，判断房价涨跌本质上并没有意义，只要高杠杆导致的各类债务危机不解除，房地产市场的风险就不会消失，甚至有可能愈演愈烈，这值得我们每个人都保持警醒。
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