【千亿揭秘(5)丨龙湖集团】缓慢曲折的千亿之路|163

2006年至2010年，龙湖销售金额从30多亿上升至300多亿，四年的时间业绩翻十倍。

但从2011年开始，龙湖销售额增速缓慢，行业排名也出现了下滑趋势，从2010年的第8名滑落至2015年的第15名。而2010年排在龙湖后一位的碧桂园，在2015年排名第7，2016年一举进入行业前三。

一、曲折的千亿之路

尔后，龙湖在战略上开始作出调整。2014年，主要进攻一二线城市的核心地段、低溢价的土地，并计划在2015年年底入市，为新的一轮爆发做足准备。事实上，龙湖也是通过这次转折，重新回归到行业前十的状态，并在2017年迈上千亿的台阶。随后在2018年限购、限贷及限价等调控政策的多方压力下，龙湖的销售业绩依然表现不俗，2018年的销售金额实现2006.7亿元，完成了2000亿的目标，稳居行业前十。

因此，我们将龙湖2011年至2018年按照销售业绩增速划分为两个阶段，分别为2011年至2015年放缓阶段和2015年至2018年冲破千亿并跨入2000亿阶段，来分析其中的原因。

二、龙湖千亿发展历程

第一阶段（2011年-2015年）：销售增速放缓

2011年至2015年间，龙湖的销售业绩增速逐渐放慢，主要是由于重仓市场放缓及新增项目大多位于郊区，项目去化缓慢，拖累销售业绩。

重仓成渝市场放缓，影响业绩增长

2012年，龙湖销售增速开始放缓，销售排名呈现下降态势。主要由于，龙湖一直深耕成渝地区，重庆和成都的项目占比较高。2012年之前，重庆和成都市场表现良好。而2012年之后，两地区的市场开始放缓，销售增速明显低于全国平均水平。而在龙湖销售金额的占比中，2012年，重庆与成都两地区销售额占据了公司总销售额的50%。

项目去化周期长，拖累销售业绩

2011年及2012年，龙湖贯彻低价拿地策略，新增土地储备主要位于城市的新区或者郊区，这些地方的项目虽然成本较低，但项目体量较大，位置较为偏远，去化周期相对较长，在一定程度上拖累了销售业绩。

从存货周转率来看，2011年龙湖的存货周转率仅为33.8%，而碧桂园及富力地产的存货周转率分别高达61.9%和41.3%，与之相比，存在一定差距。此后，2013年龙湖提出“近城区、控规模”的投资策略之后，其存货周转率逐渐提升，2013年至2017年的存货周转率分别为42.8%、47.9%、42.7%、42.6%、32.2%超越富力地产。

第二阶段（2016年-2018年）：销售增速提速

从2016年开始至2018年，龙湖的销售业绩增长迅速。主要是由于2014年开始，龙湖调整了投资策略，加大了投资力度的同时，把投资的重点转向热点一二线城市，且获取土地的成本较低，使其在2017年一二线城市限价政策调控下，仍存在利润空间，依旧可以出货，为业绩增长提供保障。

调整投资力度，夯实千亿基础

从2012年至2016年龙湖的投资力度来看，呈现深“V”型变化的特点。其中，2012年至2014年投资力度逐渐减缓，2014年至2016年投资力度逐渐加大。

主要是由于2012年市场冷淡，集团去库存效果欠佳，存续比接近10年，因此减小了投资力度。直到2014年，存续比降至7年，龙湖开始加大新一轮的投资力度。2015年随着市场的回暖，销售面积急速放量，存续比逐年减少。2016年，新增土地建筑面积达1254.9万平方米，同比增长109.8%，覆盖26座城市，土地储备总建筑面积达4147万平方米，存续比控制在5年左右，土地储备充足，可售资源丰厚，为后续业绩的稳定增长奠定基础。

从2017年销售的项目数量来看，在售主力项目达107个，其中30个为全新项目，老项目有77个，占比达72%。

从2017年项目的可售货值来看，项目可售货值共达到1700亿。其中，2016年未销售完留至2017年的货值共475亿，由老项目推出的新一期项目共670亿，全新项目约555亿。在公司持续加速推新盘和去库存的策略下，2017年前10个月，每月均保持在100亿元以上的销售金额，销售金额保持高速增长，并提前完成1100亿销售目标。

2018年龙湖集团继续加大投资力度， 2018年上半年，龙湖新增土地储备1298万平方米，同比增长20.7%。从新增土地储备分布区域来看，西部、环渤海、长三角、华中及华南地区的新增土地储备分别占新增土地储备建筑面积的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。且获取项目区域多分布在一二线城市，同时围绕都市圈内城市群适当下沉布局，单项目的开发规模也控制在合理的水平，为提升公司可售物业的周转率奠定了基础。

前瞻性布局热点城市，低土地成本在限价下仍可出货

从2014年龙湖加大了投资力度以后，龙湖的投资策略也开始向“扩纵深”转变。从2014年的24个城市拓展到2018年上半年的38个城市，同时大力布局热点一线、二线城市，战略性的进入市场发展前景较好的城市，2015年及2016年新增土地大多分布在北京、上海、广州，此外重点布局重庆、杭州、济南、青岛、武汉等核心二线城市。因此，龙湖在一二线城市新增土地储备从2014年到2017年均保持在88%以上。

然而，在2015年、2016年热点城市的土地价格高企，地王频现的形势下，龙湖的拿地成本依旧控制在较低的水平，2016年的土地平均成本仅为4039元每平方米。

因此，在2017年部分城市调控政策不断趋严，其中包括限价政策，对于2016年竞得一线及热点二线城市高价土地的企业来说，均捂盘惜售继续等待机会。而提前布局一线及热点二线城市的龙湖，即使政府规定限价出售，仍然存在较大盈利空间。

从2017年在售的部分项目来看，其拿地时间多为2015年，平均成交楼面价均在11000左右，以2017年的销售均价来看，多数项目的平均楼面价占销售均价的30%左右。因此，在限购政策下，龙湖依然可以持续出货，获得稳定的利润。

继2017年龙湖实现千亿之后，2018年龙湖提出2000亿的销售目标，到2018年底已顺利完成。根据2018年中报显示，截止2018年6月30日，龙湖销售金额实现971亿元，同比增长4.8%。从销售金额城市占比来看，西安贡献的最多达到18.8%，福州、天津、烟台、保定较为均衡，销售额占比分别为13.3%、12.5%、12.2%、11.0%。

2018年销售目标的完成，主要得益于2017年公司所投资的项目在区位上既聚焦一二线城市，同时也围绕城市群适度下沉，如积极布局保定、常州、嘉兴等三线城市，而这些三线城市受政策调控影响较小，市场表现良好，为公司业绩的增长作出较大贡献。

回顾龙湖的发展历程，龙湖的千亿虽然到来的曲折缓慢，但却也是稳健有质量的增长。

2011年后，面对其他房企的高速增长，龙湖的销售增速却慢了下来，在追求规模和寻求结构化调整的分叉路口上，龙湖选择了后者。由规模高速增长，转向精耕细作的模式。

2016年10月开始，政府不断收紧房地产政策，在“五限”政策陆续出台并不断升级的背景下，龙湖的销售业绩却不断提升，2017年突破千亿，主要有两大原因。一是，2014年及2015年提前布局核心一二线城市，且土地成本低廉；二是，2017年加大去库存与推新盘力度，并且新盘项目多数是2014年至2016年拿的低价地，在限价政策下，仍有较大的利润空间。此外，龙湖丰富的产品业态类型，使项目需求不减。

2018年，龙湖创业25周年，销售金额也实现了向2000亿层级的跨越。同时，经过多年的周期磨炼，龙湖“先实现长远发展，再做强、做大”的理念也越发坚定。

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