目前中国现在已经出现了许多实力强劲的大城市群，这些城市群又由一个个都市圈构成。

都市圈指在特定的地域范围内，以1个城市为核心，依托其经济、交通、人口等基础设施，带动周边城市，形成空间组织紧凑、经济联系紧密，最终实现高度同城化的群体。

目前江苏已经成型了三个地区性的都市圈，苏锡常都市圈、南京都市圈和徐州都市圈。三大都市圈经济发展水平及人口密集度参差不齐，基于目前现状我们来分析一下都市圈的发展潜力。

经济

从三大都市圈18年GDP数据来看：

苏锡常都市圈地区生产总值达5.07万亿，为三个都市圈宗经济体量最大，南通、泰州GDP增速均超过8%。

南京都市圈GDP总值3.97万亿，各成员间经济发展悬殊较大，从城市排名来看江苏省城市排名靠前，宣城、滁州排名靠后。

徐州都市圈生产总值2.45万亿，与其他两个都市圈相差较大，徐州都市圈肩负着苏北地区经济增长的重任，整体来看发展势头弱。

消费

从三大都市圈购买力数据来看：

苏锡常都市圈城市购买力最强，人均可支配收入4.06万元，苏州破5万元大关，无锡、常州紧随其后。

南京都市圈城市购买力排第二，人均可支配收入3.34万元，滁州、盐城、淮安排名靠后，盐城地区生产总值尚可，但由于城市人口基数大，城市消费力较为薄弱。

徐州都市圈城市购买力较弱，人均可支配收入2.25万元，宿州城市人口偏少，人均可支配收入达2.77万元，排都市圈首位，商丘可支配收入不足2万元，排名垫底。

人口

根据官方公布的2017年各市常住人口数量来看：

苏锡常都市圈面积3.18万平方公里，常住人口3391万人，聚集人口数量较多，密度值最高，空间分布成多核心结构。

苏州经济排名靠前，吸引大量外来人口，为省内唯一千万级别人口大市；南通以731万常住人口紧随其后。

南京都市圈面积超6万平方公里，常住人口4091万人，高密度区域最广，空间分布呈典型单中心结构。

南京高等院校众多，人口聚集能力较强，常住人口达833.5万，排名全省第三位。盐城以724万常住人口排名第二位。宣城、马鞍山人口外流严重，常住人口不足300万。

徐州都市圈面积达4.8万平方公里，常住人口4570万，空间分布呈圈层状分布格局。

徐州为全国重要交通枢纽，地理位置优越，为四省交汇处，也是省内唯一一个常住人口超850万的三线城市；济宁经济排名在山东省靠前，具有一定人口吸纳能力。

人口流入

苏锡常都市圈以其经济优势，吸引了大量外来人口。苏州依靠其自身的产业优势，吸引了大量周边城市高校人才，人口流入超三百万，城市吸引力遥遥领先。无锡临近上海、苏州，相较一线城市较高的生活成本，无锡房价适中，部分人选择扎根无锡，也是其人口流入的一个重要原因。

南京都市圈中南京作为省会城市，人口流入仅次于苏、锡，由于其高校众多，留宁就业人员比例较高。

徐州都市圈中仅淮北有人口流入。

人口流出

徐州都市圈无疑成为人口流出之首，自身经济发展相对落后导致大量劳动力外流，大多流入苏锡常都市圈及省会城市，商丘、徐州人口基数大，流出量超150万方。宿迁经济发展薄弱，人均可支配收入排名垫底，流出人口近百万。

南京都市圈人口流出中很大一部分为圈内流动，即流入南京市；其中盐城、淮安由于自身发展空间局限，就业岗位稀缺，导致大量劳动力流失。

苏锡常都市圈中泰州人口部分流入苏州、无锡，南通部分人口流入上海、苏州。

轨道交通现状

苏锡常都市圈

苏州：目前已开通3条地铁，在建里程141.6公里，预计到2024年前后，规划的4条线路将全部建成。

无锡：目前已开通2条地铁，在建里程77.4公里，3、4号线预计到2020年，将形成4条运营线路。

南通：在建里程59.55公里，1号线、2号线预计将于2022年建成。

常州：在建里程53.93公里，1号线将于2019年10月正式运营，2号线将于2020年底运营。

南京都市圈

南京：目前已开通10条地铁，全国排名第三！2019年在建里程数241.92公里，预计2021年在建路段开通运营。

芜湖：在建里程46.61公里，1号线、2号线将于2020年底建成运营。

徐州都市圈

徐州：在建里程64.22公里，1号线预计19年9月通车，2、3号线将于2020年运营。

房地产现状

1

房价高，利润空间高

南京都市圈（扬州、镇江）

房价低，利润空间高

南京都市圈（滁州、盐城、淮安）

徐州都市圈（徐州、连云港、淮北、宿迁、商丘、宿州、济宁）

房价高，利润空间低

苏锡常都市圈（苏州、无锡、常州、南通）

南京都市圈（南京、芜湖）

房价低，利润空间低

苏锡常都市圈（泰州）

南京都市圈（马鞍山、宣城）

徐州都市圈（枣庄）

2

消费能力强，购买力强

苏锡常都市圈（无锡、常州、泰州）

南京都市圈（镇江、扬州、芜湖、宣城、马鞍山）

消费能力弱，购买力强

南京都市圈（滁州、淮安、盐城）

徐州都市圈（济宁、枣庄、淮北、宿州）

消费能力强，购买力弱

苏锡常都市圈（苏州、南通）

南京都市圈（南京）

消费能力弱，购买力弱

徐州都市圈（徐州、连云港、宿迁、商丘）

3

从人均住房面积来看：

苏锡常都市圈人均住房面积46.7㎡，泰州优势最明显，人均居住面积高达49㎡，南通紧随其后。

徐州都市圈人均住房面积以42.1㎡排名第二，连云港人居住面积较为舒适，中心城市徐州作为人口大市，居住面积仅为43㎡，稍显拥挤，商丘居住空间最为狭小。

南京都市圈住房面积最为拥挤，省会南京由于房价过高，居住空间不足40㎡；芜湖作为三线城市，房价破万，购买力偏弱，整体居住面积仅为36㎡。

评分

标准化评分

根据经济、人口、消费、房地产等因子，对都市圈内各城市进行标准化打分：

综合得分

根据经济、人口、消费力、房地产市场各项因子的权重，计算出各项城市的综合得分：

苏锡常都市圈综合得分较高，城市发展差距较小，城市差异不明显。

南京都市圈涵盖城市较多，城市间悬殊较大，核心城市南京综合排名首位，扬州以其强劲的消费能力及经济增长动力综合实力排名第二，盐城人口及利润空间较有优势排名第三位。宣城、马鞍山优势不明显，综合评分排名靠后。

徐州都市圈处中部经济发展滞后地区，成员整体发展普遍偏弱。济宁人口基数大，房价低、利润空间大，综合得分排名首位。徐州为中心城市，近几年规划利好，改善需求猛增，利润可观，综合得分排名第二位。淮北、枣庄整体实力偏弱。

END

作者：刘芳

克而瑞研展经理

大数据是成功的催化剂。

商务联系

陆先生：158 0258 2468

季先生：186 5207 0530

万女士：150 5211 3333

殳女士：180 1958 6386

周女士：158 0194 0559

克而瑞创新事业部

关注公众号

及时获取最新研究成果