3月1日，记者从印力集团官方获悉，“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模人民币21.16亿元，由珠海市懋德诚投商业发展有限公司作为原始权益人，印力集团作为运营管理人，中信证券担任计划管理人和销售机构，中信金石基金管理有限公司担任基金管理人。

该项目是印力集团继深国投CMBS和印象1号CMBS以来第三次商业物业资产证券化的成功发行。

据悉，本次计划期限为3+2年，标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元，发行资产支持证券总规模达21.16亿元，其中优先A级证券信用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券信用评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元。

其中，优先级证券的期间收益由标的物业净租金现金流超额覆盖，是市场上为数不多的真正实现“资产支持”的证券化产品。

据悉，上述珠海市懋德诚投商业发展有限公司是2017年3月万科公告之后成立的公司，万科成立招银壹号和玖号基金装入商业项目交由印力管理运营，是由印力负责的商业地产平台公司。

自2018年11月推广以来，本项目凭借印力集团和中信证券以及中信金石良好的信用资质，通过完善的产品结构设计突出基础资产的良好运营及稳健增长的现金流，获得了多家大中型金融机构的广泛参与和积极认购。

印力集团专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商，也是万科主要的商业管理平台。

深圳龙岗万科广场于2013年12月开业，建筑面积超10万平方米，可租赁面积约为5.7万平方米，评估值29.41亿元。该项目定位为城市级中高端购物中心，标目消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。龙岗万科广场2018年销售额达到16亿元，客流量达到1610万次，2018年全年调整引进63家品牌租户，自开业以来，龙岗万科广场经营业绩稳步提升，出租率常年保持99%以上，租金收入持续攀升，年均收入复合增长率超23%。

面对商业地产存量庞大，融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构，降低资金成本已经成为行业难题。

2018年，中国REITs热度持续上升，各项相关政策持续出台，公募REITs也呼之欲出。引力方面表示，作为2019年第一单成功发行的类REITs产品，本项目是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品，待时机成熟，有望和公募市场实现无缝对接，通过公募REITs实现权益资产的上市和流通。

早在2017年10月20日，印力集团成功发行“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，开启资产证券化第一单。而本次“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”是印力集团在资产证券化领域的新动作。

业内人士认为，随着房地产行业不断成熟及类REITs乃至公募REITs的深化创新，房地产行业将进入新阶段，资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。在大型地产商转型城市配套服务商、城市运营商的大趋势下，商业地产运营和资产证券化成为热点。在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下，盘活商业地产存量，大力推动资产证券化，也已成为全行业的趋势。

【记者】李荣华

【作者】 李荣华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~深圳市~创新资本论