后附赵焕焱今天在《中国产经新闻》等媒体发表关于民宿、本土品牌等观点3则。

苏州五星级酒店RevPAR级360.48元、四星级酒店196.06元。

28家五星级酒店客房数9245间，32家四星级酒店客房数7576间。

苏州限额以上住宿业187家的从业人员共30886人。限额以上（年主营业务收入200万元以上）企业全体统计，基础数据根据苏州市统计局。

一星级酒店床位140张、营业额244万元、客房收入244万元。

非星级酒店床位31757张、餐位48840位、营业额352118万元、客房收入185815万元、餐饮收入139015万元、商品销售7970万元、其他收入19319万元。

文章后附赵焕焱昨天在媒体发表观点，其中关于商誉的论述现在已经为大家所注目，网络搜索可以发现赵焕焱也许属于国内最早关注和论述商誉的。

一、苏州五星级酒店年平均亏损600万元原因

五星级酒店投资回报期22年非常正常，这就意味着开业后21年净利润亏损也正常的。以2018年数据看，1996年以后开业的酒店净利润亏损都是正常的。

1、不动产投资是资产配置；与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相当于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

2、酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

3、酒店的两种平衡点：金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

二、苏州酒店2017年平均数据（万元）

1、平均每家五星级酒店

样本数28家

营业额9694

客房收入4342

餐饮收入4831

商品销售74

其他收入447

客房数330间

床位数533张

餐位数1455位

流动资产8121

固定资产19012

固定资产原值31516

累计折旧12369

资产总计34463

负债总计24339

营业收入6676

主营业务收入6560

营业成本1661

主营业务成本1649

所有者权益10124

税金及附加188

主营业务税金及附加167

其他业务利润192

销售费用2427

管理费用2811

财务费用415

营业利润-742

利润总额-593

赵焕焱计算每间可供房收入360.48元

2、平均每家四星级酒店

样本数32家

营业额4102

客房收入1696

餐饮收入2032

商品销售82

其他收入292

客房数237间

床位数390张

餐位数1216位

流动资产3463

固定资产8060

固定资产原值11571

累计折旧3867

资产总计26110

负债总计7965

营业收入3738

主营业务收入3612

营业成本1548

主营业务成本1516

所有者权益18145

税金及附加32

主营业务税金及附加23

其他业务利润45

销售费用1265

管理费用1229

财务费用100

营业利润-159

利润总额-37

赵焕焱计算每间可供房收入196.06元

三、苏州限额以上住宿业2017年数据（万元）

1、营业额

住宿业787019

五星级271436

四星级131259

三星级28939

二星级3024

2、客房收入

住宿业377382

五星级121578

四星级54270

三星级14603

二星级872

3、餐饮收入

住宿业351658

五星级135260

四星级65027

三星级10387

二星级1969

4、商品销售

住宿业12902

五星级2074

四星级2613

三星级243

二星级2

5、其他收入

住宿业45078

五星级12523

四星级9349

三星级3706

二星级182

6、床位数

住宿业64759

五星级14920

四星级12490

三星级5090

二星级362

7、餐位数

住宿业138306

五星级40746

四星级38902

三星级8818

二星级1000

8、流动资产

住宿业815617

五星级227381

四星级110822

三星级39295

二星级5810

9、固定资产

住宿业1383357

五星级532344

四星级257920

三星级534242

二星级1068

10、固定资产原值

住宿业2086642

五星级882450

四星级370265

三星级78880

二星级2850

11、累计折旧

住宿业725868

五星级346323

四星级123745

三星级35155

二星级1833

12、资产总计

住宿业3115359

五星级964957

四星级835505

三星级120813

二星级6878

13、负债总计

住宿业2028903

五星级681489

四星级254877

三星级78048

二星级5570

14、营业收入

住宿业575842

五星级186914

四星级119601

三星级28227

二星级2993

15、主营业务收入

住宿业565547

五星级183691

四星级115571

三星级27637

二星级2993

16、营业成本

住宿业188373

五星级46518

四星级49531

三星级11726

二星级1134

17、主营业务成本

住宿业186659

五星级46163

四星级48504

三星级11597

二星级1134

18、所有者权益

住宿业1086456

五星级283468

四星级580628

三星级42765

二星级1308

19、税金及附加

住宿业10558

五星级5264

四星级1038

三星级404

二星级69

20、主营业务税金及附加

住宿业9634

五星级4680

四星级735

三星级377

二星级69

21、其他业务利润

住宿业10108

五星级5389

四星级1444

三星级232

二星级1290

22、销售费用

住宿业204533

五星级67947

四星级40472

三星级8473

二星级1427

23、管理费用

住宿业211605

五星级78705

四星级39322

三星级10018

二星级334

24、财务费用

住宿业37808

五星级11622

四星级3194

三星级996

二星级21

25、营业利润

住宿业-65963

五星级-20773

四星级-5077

三星级-3392

二星级9

26、利润总额

住宿业-62425

五星级-16599

四星级-1191

三星级-3403

二星级9

四、苏州市2017年旅游业数据

旅游总收入2327.58亿元

国内旅游收入2161.32亿元

国内旅游12046.42万人次

旅游外汇收入230448万美元

境外游客227.25万人次

过夜境外游客175.63万人次

过夜外国人97.45万人次

过夜港澳台同胞78.18万人次

过夜境外人天数737.07万人天

过夜外国人352.36万人天

过夜港澳台同胞384.71万人天

五、苏州2017年过夜境外游客排行榜（人次）

日本168820

美国132622

德国65541

新加坡24559

马来西亚19398

法国18457

英国17780

意大利17576

加拿大15373

澳大利亚14411

印度尼西亚10672

泰国5601

瑞士4385

附：赵焕焱今天在媒体发表观点3则：

1、《中国产经新闻》赵碧：形成合力统筹规划让民宿行业健康有序发展

【赵焕焱2019年在媒体发表观点69】2019年3月5日，《中国产经新闻》赵碧在“形成合力统筹规划让民宿行业健康有序发展”文章中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受《中国产经新闻》记者采访时称，民宿的优势在于风土人情、休养生息方式的原生态体验，因此不适宜大规模、商业化地扩张民宿。

“地方政府主要的职能是规划规范引领、实现有序发展。”赵焕焱认为。民宿经济是一个系统工程，涉及公安、消防、旅游、环保、市场监督、卫生等多个部门。形成一套行之有效的协调机制，促进民宿资源的有机整合和综合管理，也是避免后续环境问题频发的重要措施。

赵焕焱说道，目前存在的都是指导性的规范、标准，对民宿经济发展不具备有效的约束力。我认为是时候把标准上升到法律层面，由政府立法机关出台法规，制定出全国一致的基本规定，地方政府可以据此制定实施细则。

2、《新京报》郑艺佳：频繁联姻外资酒店：中国酒店品牌的学徒之路

【赵焕焱2019年在媒体发表观点68】2019年3月5日，《新京报》郑艺佳在“频繁联姻外资酒店：中国酒店品牌的学徒之路”文章中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店顾问首席知识官赵焕焱表示，如家精选这样的品牌增速更快，便是与“如家”二字已有多年品牌沉淀相关。

赵焕焱表示，存量酒店的升级改造是如家精选增长的主要因素。2018年上半年，如家酒店集团大手笔投入了2.1亿元用于酒店升级改造，是新建酒店投入的近3倍。

“目前本土酒店集团确实还没有得心应手打造品牌的能力，因此借助于跨国公司的合作也是无奈之举。”赵焕焱表示。

3、《蓝鲸财经》：主业拖后腿，众信旅游难扭营收、净利双降颓势

【赵焕焱2019年在媒体发表观点67】2019年3月4日，《蓝鲸财经》在“主业拖后腿，众信旅游难扭营收、净利双降颓势”文章中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店顾问机构高级经济师赵焕焱曾对蓝鲸产经记者表示，在上市公司并购标的资产时，大家都有过分夸大标的资产盈利能力的动机，用收益法评估出远远超出标的公司净资产的所谓公允价值。事实上，没有任何一个行业可以保持连续多年的高速增长。商誉的要素是“独占特权、超额收益、剩余价值”，收购中高估值导致高商誉，轻资产公司被并购后以巨额商誉形成重资产，商誉每年进行减值测试，大额商誉减值将大幅吞噬利润成为不定时炸弹。

【查看赵焕焱655篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。

【赵焕焱】华美顾问机构首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业10年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”、2018年10月19日“年度行业发展贡献奖”、2018年12月7日中瑞酒店管理学院“数据价值智囊奖”等。

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。

【赵焕焱发表演讲195次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年15次。

【赵焕焱发表文章791篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年66篇、2019年至3月1日5篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点2228次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年318次、2019年至3月5日69次。