【案情概述】
2017年8月7日，原告房东郭某与被告黄某签订了房屋租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，月租金12000元，租期1年，自2017年8月5日至2018年8月4日，租金方式为押一付三。合同签订之后，原告按照合约将涉租房屋交付被告。依照约定被告应于2018年5月5日支付原告第四季度的房租，但是时至今日，被告以各种理由拒绝支付，已构成违约。此外按照合同，被告应于2018年8月4日合同期满后完成房屋交接，但是被告在8月23日才与原告完成房屋交接。
原告为了维护自己的合法权益，委托北京市信之源律师事务所的陈君伟律师向法院提起诉讼，要求被告按照合约支付其第四季度房租及违约金。
【庭审过程】
陈君伟律师接受原告的委托之后，通过对涉租房屋的租赁合同及相关证据进行了认真的研究之后，形成了自己的诉讼意见。
庭审阶段，陈君伟律师和被告之间进行了协商，通过陈律师和被告的沟通，被告同意支付第四季度的租金，但是双方就届满之后的租金和违约金的问题产生了分歧。
庭审中，被告辩称其在2018年8月2日已经搬离了涉租房屋，没有完成交接是因为无法联系上原告。此外，因为涉租房屋的热力系统、水龙头及水池需要维修，其在2018年4月同原告进行了协商，原告将所有问题维修之后，再支付其第四季度的房租。但是原告没有进行修理，因此被告不构成违约。
为证明自己的观点，被告提供了其与供热、供水电话的录音，以证明其反映过供热、供水不认的事实。提交了被告于房屋中介张某的通话录音，以证明是其是因为联系不上被告，才没有按时完成房屋交接。
对于第一项证据，陈君伟律师认为，被告提供的证据虽然证明房屋供热系统出现问题，但是并没有证明其与原告有约定维修好之后在付租金的约定，不予认可。
对于第二项证据，陈君伟律师提供了原告与被告之间于2018年3月26日至2018年5月15日期间的短信记录，以证明原告一直在和被告进行沟通联系，但是被告一直在推脱，因此不予认可。
【最终结果】
法院按照双方的提供的证据和事实，支持原告要求被告支付租金及违约金的意见。关于届满租金，法院认为虽然被告是在2018年8月23日才将房屋归还给原告，但是被告支付原告的违约金足以弥补这些费用，因此不予支持。
最终判决被告向原告支付第四季度租金24000元（减去被告的押金12000元），及违约金12000元。
【律师风采】
陈君伟律师，毕业于中国政法大学，法律硕士学位，资深民商事诉讼律师，资深刑辩律师，拥有全国企业法律顾问执业资格证书，曾获“优秀共产党员”称号。陈君伟律师执业十余年来，擅长办理各类民商事诉讼业务、刑事辩护，尤其对重大、复杂、疑难案件有精辟独到的见解，积累了丰富的实践经验。
北京市信之源律师事务所成立于2004年，15年专注法律诉讼业务，被司法局授予为“海淀区优秀律师事务所”“北京十佳律师事务所”，北京电视台《法治中国60‘》唯一合
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