对于什么是房地产税？或征收房地产税的目的是什么？在2018年“两会”上，财政部副部长史耀斌对此作了一个权威的解释与介绍，基本上起到正本清源的作用。其方向是正确的，但其中的问题仍然很多。史耀斌副部长回答记者问时表示[i]，历史上看，房地产税作为一个税种历史比较悠久，是一个大多数国家都普遍采用的税种，它的作用主要就是调节收入分配，起到社会公平作用，同时筹集财政收入，用来满足政府能够提供公共服务的需求。房地产税的共性是，对所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税；都有一些税收优惠；属于地方税，归属于地方政府；房地产税的税基确定复杂，需要建立完备的税收征管模式等。史耀斌对房地产税的解释，清楚讲明了两个方面的问题，一是为何要征收房地产税；二是如何确立一种公平公正的房地产税制度，但还有许多问题还得讨论清楚。

对于房地产税，由于各国初始条件及理论来源不同，房地产的内涵及功能有很大差别[ii]。英国式的财产税主要起源于差饷（rates,比如美国1676年波士顿开始征收房地产税，其收入用于支付社区的服务成本等，香港则用警察服务成本），所以英式的房地产税(也是目前最为成功的房地产税模式，有英国、美国、加拿大、印度、新加坡、香港等)，征收房地产税的目的直接为基层地方政府公共服务筹集收入，以市场评估价作为税基。德国、澳大利亚和新西兰则采取的是单一土地税。其思想来源于亨利.乔治，其思想强调土地涨价归公并用之服务于社会。而日本及韩国则更多遵循其自身对房地产税征税传统（所得税及流转税为主），同时引进了对住房保有环节征税，这种房地产税制度更强调的是通过房地产税来遏制房地产市场泡沫，调节社会收入分配关系。也就是说，从发展模式来说，征收房地产税的模式是多元化的，房地产税的内涵特征及功能也是多样性的。但一般来说，在一个成熟的市场体制下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）之一。开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用：一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通常会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞，使得政府一部分税收流失而无从补救。二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料，世界上每一个国家的财富分配，都要远较它们的所得分配更为集中，财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力表现，征收财产税既表明了一个人的付税能力，也可减少财富集中，从而促进所得的分配公平。三是征收财产税也是与谁收益、谁付费的课税原则或市场法则相一致的。因为每一个国家的政府支出中，国防与治安支出是最为重要一块，而这些支出的目的就是为了保卫国人的生命财产安全的。还是，公共基础设施的建设不仅能够繁荣经济也能够使财产增值。房地产税就是居民使用服务及政府城市化投资让房屋的价值上升所要付出的成本。四是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不断扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。当然，财产税还能提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转移给消费者身上，从而遏制房地产的过度需求等。可见，征收房地产税与土地所有制没有多少关系。一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。依照各国现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征收

。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，这项工作完成后，每套房屋应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。

还有，开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面有了条件，房地产税的开征才能有效地进行，才能公平公正，并达到开征房地产税所要达到的目标。

所以，中国征收房地产税，既要遵循现代税收制度的一般共性或市场法则，也要根据当前中国房地产市场初始条件强调侧重点。可以看到，由于中国经济是由计划经济转轨而来，个人的财产也逐渐地从无到有，所以中国财产税制度一直缺如。这种制度缺陷，导致两大严重的社会问题，一是居住正义缺失，二是社会财富严重的分配不公。比如，目前国内居民的一点工资、稿酬、劳务收入等都要征税，而对持有几百万元、几千万元以上的财产则不征税。可以说，这种现象是导致当前中国社会财富严重分配不公的最重要原因之一，也是当前中国最大的财富分配不公。

还有，尽管中国家庭住房拥有率平均达到89.68%，拥有二套住房以上的家庭比例达13%[iii]，远高于发达国家，但由于中国房地产税收制度缺陷，让更多的住房持有在少数人手上，使中国房地产市场居住正义严重缺失，及房地产投机炒作十分严重，房地产泡沫巨大。所以，中国开征房地产税，这些都是要考虑的初始条件。有人说，房地产价格不是税收问题[iv]，但好的房地产税收制度完全能够遏制房地产价格快速上涨，也能够挤出房地产泡沫。比如，韩国就是用严厉的房地产税来打击房地产过度投机炒作，对持有二套以上住房课以重税。

再就是，随着国有土地可以交易转让、随着中国经济及城市化快速发展、随着大量的居民利用政府的各种房地产优惠政策涌入市场，中国土地溢价及房屋溢价也出现快速的飚升，这让社会经济成果、政府大量的城市基础设施投资、政府房地产优惠政策物化等因素沉淀在房屋财产上。按照亨利.乔治的涨价归公的理论或市场法则，这部分溢价也是应该归公，因此，中国开征房地产税不是不要开征，而开征过晚，从而引发当前一系列的难题。

最后，根据市场经济用者自付的法则，国内居民之所以能够持有财富、之所以其持有的财富能够升值及其财产不会受侵害，它是现代国家制度确立后的结果。因为，现代国家制度不仅促进社会经济发展，个人财富增长及个人财产随着国家经济增长而不断地溢价，而且也保证了个人所持有财产不会受到侵害或被掠夺。既然是用者自付，那么通过税收原则让使用现代国家制度多者多付费也是天经地义的事情。

但是，目前国内很多人在征收房地产税上以捣浆糊的方式把简单的问题复杂化，比如，有人说凭什么土地公有70年使用权的房屋还要开征房地产税？凭什么已经交了土地出让金还得重复征收房地产税？等，从而让国内民众对房地产税的理解一片混乱，及国内对房地产税的研究乱象。下面针对这些问题进行理论上梳理及澄清。

[i] http://news.sina.com.cn/c/2018-03-08/doc-ifykseik9625344.shtml

[ii] 以下房地产税的模式参见何杨：《中国房地产税改革》，第20-21页，中国税务出版社2017年版。

[iii] https://wenku.baidu.com/view/60fe8528453610661ed9f4e6.html

[iv] 高培勇：新一轮税制改革评述：内容、进程与前瞻，财贸经济2009年第4期。