最近，经常有朋友问：全国版的房地产税要来了，重庆的房价是不是会降了？我需要把多的房子卖掉吗？吴先森解释了很多次，依然有朋友反复问相同问题。为了减少回答工作量，吴先森整理了自己的观点，作为对问题的统一回复，供读者朋友知晓和决策参考。

关于房地产税的出台初衷

在全国层面制订房地产税，是为了帮助地方财政用以替代土地出让收入。长期看，在达成以下三个前提条件的前提下，房地产税可以替代土地出让收入。一是存量房时代逐步到来，土地出让收入逐步降低，地方政府才有征税动力。二是城镇人口增加，人均居住面积同步提高，房地产税税源规模大幅增加。三是房价增速低于人均可支配收入，居民可以承受更高的实际税率。根据任泽平任老板的测算，未来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。但目前在重庆，以上三个前提条件都不具备。

短期内没法替代土地出让收入

总体来说，房地产税对土地出让收入的替代度与地方财政对土地出让收入的依赖度负相关。根据测算，假设房地产税人均免征面积为30平方米，各省的房地产税要替代土地出让收入，则该税率的临界值将位于4.8-23%，远超当前的合理名义税率上限3.5%。京沪地区正进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，由于税源规模大，对土地财政的替代度高，若开征房地产税，地方政府的征收动力将十足。包括重庆在内的其他省份仍处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模，对土地财政的替代度低，无论是否开征房地产税，地方政府的开征动力普遍不足。短期看，各省的房地产税收入尚无法替代土地出让收入。

有一定调节因素但作用有限

从国际经验看，供需和金融才是房价的决定因素，房地产税有一定的调节作用，但不是稳定市场运行的关键，不能防止房地产泡沫的产生，也没法刺破地产泡沫。日本、美国和英国等国家，很早就征收房地产税，但日本已经历了两次房地产危机，美国经历六十年房地产大牛市后爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨。这些国家房价泡沫的产生和破灭，与土地供给不足及房地产过度金融化有关而非房地产税。德国，仅征收土地税且税负较低，由于供需平衡和货币金融制度较为稳健，房价反而长期稳定。因此，房地产税对调节房地产市场有一定的调节因素但作用有限。

今年不可能完成房地产税立法

从立法进程来看，今年的政府报告再次提及房地产税。但是，考虑到立法工作的严谨性，房地产税本身的复杂性，此项立法工作难度极大。开征房地产税有三个条件需要满足：一是全国不动产统一登记（2018年全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网）；二是全国房地产市场保持基本稳定；三是地方政府对土地财政的依赖性显著下降。在当前的经济背景下，开征房地产税既不符合国家经济利益，也不符合立法的程序，今年不可能完成立法工作。

结论：不要想多了。全国版的房地产税不会影响重庆楼市房价，没必要急着卖房子。全国版的房地产税肯定会推出，但绝对不是今年可以达成的事儿。即便推出，重庆的房地产税也没法替代土地财政收入，对调节重庆楼市房产价格的作用有限。房地产税不会压垮重庆房价，赶着卖房子没必要。