nnual vacancy fee for foreign owners

The annual vacancy fee is part of the Australian Government’s comprehensive housing affordability plan. It is intended as a financial incentive for foreign owners to make their dwelling available for rent and increase available housing in Australia.

在澳洲，相关的空置税分为三类：

第一类：由澳洲联邦税局制定的海外人士年度房产空置税（Annual vacancy fee for foreign owners），此类空置税只针对海外人士。

第二类：由各个州政府地税局制定的住宅空置税（vacant residential land tax），针对于所有的住宅土地拥有者（澳洲公民和永久居民同样适用）征收。

第三类：由各个州政府向海外投资个人，外资信托以及外资公司征收的缺席业主附加税(absentee owner surcharge)。在维多利亚州，这一附加税适用于所有土地，不限于住宅用地。

以下我们着重介绍第一类：澳洲联邦税局制定的海外人士年度房产空置税（以下简称“空房税”）

The vacancy fee applies to foreign persons who make a foreign investment application for residential property from 7:30PM (AEST) on 9 May 2017 and to foreign persons who are purchasing in a development that has a New Dwelling Exemption Certificate which was applied for after 7:30PM (AEST) on 9 May 2017.

Foreign owners of residential real estate will be required to lodge an annual vacancy fee return with the Australian Taxation Office (ATO) after the end of the 12-month period (vacancy year) in which the foreign person may be liable for the vacancy fee for their property.

空房税的征税对象空房税的征税对象是在澳洲拥有空置住宅的海外人士。符合以下情况的海外人士必须每年向澳洲税局（ATO）申报所购住宅的使用情况（不管是否空置都需申报）：

● 在2017年5月9日（澳洲东部时间）晚上7点30分以后递交FIRB申请的海外人士；

● 购买了自带开发商新住宅豁免批文（New Dwelling Exemption Certificate）的房屋，但批文申请时间在2017年5月9日（澳洲东部时间）晚上7点30之后的海外人士。

海外人士可以通过以下链接，登录政府网站进行空房税申报：https://www.ato.gov.au/general/foreign-investment-in-australia/how-to-complete-your-annual-vacancy-fee-return/（具体操作流程请咨询会计）

For the purpose of the vacancy fee, foreign owned residential real estate is considered residentially occupied if for at least 6 months (equivalent to 183 days) in a 12-month period (vacancy year), it can be proved that:

● the property owner or a relative of the owner genuinely occupied the property as a residence; or

● the property was genuinely occupied as a residence subject to lease/s or licence/s (with minimum durations of 30-day terms); or

● the property was made genuinely available as a residence on the rental market (with minimum durations of 30-day terms).

Properties made available for short-term leases of less than 30 days (including via web-based vacation rental sites) are not considered residentially occupied and would be liable for an annual vacancy fee.

空置房的界定标准当所购住宅的使用满足以下条件时，虽然海外人士仍需申报并提供相关证明，但不会有税金产生：在持有住宅的12个月中，至少6个月（即：183天）用于：

1）海外业主或其亲属自住；

2）在租赁合同中，即：有租客使用（每份租约的租期至少30天）；

3）在租赁市场上放租（每份租约的租期至少30天）。

● 注：对于短期租赁（即:每次出租时间少于30天）的情况，房屋仍将被视同空置，需缴纳空房税。

Generally, the vacancy fee payable will be equivalent to the residential land application fee that was paid by the foreign person at the time the application for foreign investment approval was made to purchase the property. For further information on residential land application fees, see Guidance Note 29.

空房税的收费标准一般情况下，空房税的税金（vacancy fee payable amount）等于当时海外人士支付的FIRB申请费。下附个别情况：

1）两人或两人以上联权购买（Joint tenant）：只需要一位业主代表申报和支付。

2）两人或两人以上分权购买（Tenants in common）：每位业主都需要申报并支付各自的份额。

3）对于海外人士与非海外人士共同购买的情况，非海外人士无需申报。

4）如购房时未申请FIRB（即：所购房屋带有发商新住宅豁免批文）,空房税税金等于最低额度的FIRB申请费(目前，最低额度的FIRB申请费为$5600澳元)。

5）对于申请无具体地址的FIRB批文的海外人士，根据实际购房价对应的FIRB申请费缴付空房税（例如：A申请200万以内，无具体地址的FIRB并支付了申请费$11300，但实际购房的房价为99万。在这种情况下，如有空房税产生，税金将等于A实际购房房价所对应的FIRB申请费，即$5600澳元）。

6）不再是海外身份，不再需要缴空房税。

12 months after the first day the foreign person acquires the right to occupy the property (for example, the date of settlement or receipt of an occupancy certificate). This is also the date from which the liability to pay the fee arises in future years.

In subsequent years, liability for the annual vacancy fee will be assessed yearly from the date of settlement or receipt of the occupancy certificate.

Foreigner need to lodge a return to ATO within 30 days of the end of each vacancy year.

空房税的申报时间海外人士需要在交割后（不包括土地交割）的12月零30天内向ATO申报过去一年所购住宅的使用情况。如此往复，在每个申报年度结束后的30天内递交。

● 注：“申报年度”是指从房屋交割（settlement date）的那一天算起的12个月，以及之后每年以交割日期为准的这12个月。例如：A先生购买的公寓在2018年10月1日完成交割。A先生必须在2019年11月1日前向ATO申报，2018年10月1日到2019年10月1日期间该公寓的使用情况。在2020年11月1日前向ATO申报2019年10月1日到2020年10月1日期间该公寓的使用情况，如此往复。

If a foreign person fails to submit a vacancy fee return or retain required records, then they may be liable to a civil penalty of 250 units.

Further, a failure to submit the vacancy fee return will result in a deemed vacancy for that dwelling in the 12-month period (vacancy year). These measures are designed to encourage compliance with the vacancy fee regime.

Any unpaid vacancy fees for a property may be recovered as a debt or by the creation of a charge over Australian land owned by the foreign person.

拒不申报和逾期申报的罚金政府将对拒不申报和逾期申报的海外人士予以民事处罚。罚金根据具体情节轻重有所不同，可分为以下两类：

第一类：海外人士主动向澳洲税局（ATO）报告拖欠或逾期申报空房税的情况（罚金为$2,520澳币每年加拖欠的空房税总额）

● 例1：A先生为海外人士，其2017年5月30日申请FIRB在维州购房，支付申请费$5,500.00澳元，随后获得FIRB批准。其所购房屋在2017年10月1日完成交割。随后，该房屋一直由中介代理放租。A先生一直未向ATO申报过房屋使用情况，直到2020年1月1日，A先生意识到需要向ATO报告房屋使用情况并主动向ATO申报。A先生本应该在2018年11月1日及2019年11月1日前向ATO申报上一年度房屋使用情况，但其未及时申报。即，拖欠年数为2（年）。A先生将面临的罚金=空房税税金x拖欠年数+罚金x拖欠年数。即：共计需缴纳罚金=$5,500.00x2+$2,520.00x2=$16,040.00

● 注：如A先生能提供充分证明文件（例如：租约，与租房中介签订的服务合同等），以证明其房屋在2017年10月1日到2018年10月1日期间实际并非空置，空房税本金（即:$5,500.00x2）或可减免。

第二类：由澳洲税局（ATO）查出拖欠或逾期申报空房税的情况（罚金为$12,600.00澳币每年加拖欠的空房税总额）

● 例2：B女士为海外人士，其2017年5月30日申请FIRB在维州购房，支付申请费$5,500.00澳元，随后获得FIRB批准。其所购房屋在2017年10月1日完成交割（可居住）。随后，该房屋一直被作为B女士的自住房使用。B女士一直未向ATO申报过房屋使用情况，直到2020年1月1日，ATO查出B女士未申报空房税并向其发出发单（Infringement Notice）。B女士本应该在2018年11月1日及2019年11月1日前向ATO申报上一年度房屋使用情况，但其未及时申报。即，拖欠年数为2（年）。B女士将面临的罚金=房屋空置税税金x拖欠年数+罚金x拖欠年数。即：共计需缴纳罚金=$5,500.00x2+$12,600.00x2=$36,200.00

● 注：如B女士能提供充分证明文件（例如：水，电，煤，网等账单），以证明在2017年10月1日到2018年10月1日期间，其实际居住超过183天每年，空房税本金（即:$5,500.00x2）或可减免。