壹

今天我们聊经开区，在开头先说明一下，我是经开土著。

在很早以前经开区有个更加直接的名字，叫昌北。而昌北的概念之大，当时只要过了八一桥，统一就叫昌北了，一直到昌北机场，所以从市区去到红谷滩下桥的第一站就叫昌北站。

后来红谷滩如火如荼的发展，昌北的叫法也越来越式微，突然有一年就改叫经济开发区了。但不是突然就开始招商引资、开设工厂，其实这边开设工厂搞工业的历史非常早，很多年以前就有厂房。

经开区在很早以前只有一条庐山南大道直通市区，去到老城区，都叫“去市里”。210和240公交车承载着那些年通勤的人们。也是因为城区面积不断的扩容，城市人口不断外溢，经开区的也要被扩入城区范围，这就让我们这些原来的乡下孩子，一举变成了经开区群众。

近几年主流开发商也开始进驻经开区，购房人群对经开区的关注也更多了，我们在后台也经常收到读者咨询经开区的留言，所以这一次来聊一聊经开区。

贰

今天只站在地产的角度，我们来说一说。

经开区是一个大学城和工业园区杂糅在一起的区域，这里的定位毫无疑问是一个产业区。工业园区林立，提供了很多的财政和就业服务；大学城也特别多，和工业区挨得非常紧密，走过工业园区就可见很多莘莘学子。在工业厂房的围绕中，却也诞生了紫荆夜市这样极具生活气息的产物。

似乎在这一片杂糅的工业和大学之中可见的居住区并不算多，以前都是小公司开发的房子，很难吸引大量购房人群，第一个有点实力的项目就是洪客隆的英伦联邦，也是在经开区的比较核心的位置，就在管委会的对面。

这个接壤新建和红谷滩的区域，成为了红谷滩人口外溢的承接区域。上周去经开区调研了一番，中海阳光玫瑰园在我来调研的那天，最后一套二楼的高层房源售出，所有高层售罄，只剩下一些大面积高总价的洋房房源，整个项目进入了尾盘状态。

这个项目的销售速度还是比较快的，在去年的单盘销售金额榜单中排名第三，仅次于华侨城，而单价相差华侨城很多，说明这个楼盘在销售套数上还是很大量的。

在南昌几个刚需上车区域中，经开区刚好承接了红谷滩的外溢需求，得到了很多购房者的青睐。其实新建区也是一个不错的选择，但是新建区的新盘供应还是太少了。经开区这两年刚好赶上了这一波，刚性需求集中释放，而红谷滩附近几乎没有选择。

这个板块如今也成为刚需群众重点关注的板块，在经开区的因为先天性的规划工业和大学已经挤占了大部分的土地，楼盘聚居的地区大致也就三块区域，一个是黄家湖西路沿线，一个双港西大街沿线，还有一个就是经开东。

叁

考虑到经开区的范围非常大，在讨论前先把经开区稍微做一下分解，有一个比较明显的分界线就是庐山大道，从八一桥一直到延伸到英雄大道，我们干脆称之为经开西和经开东好了，另外在南面就是黄家湖西路沿线单独拎出来。

黄家湖西路沿线肯定是各方面都比较优越的，黄家湖立交通车之后，这一块的便利性大大提高，和红谷滩的对接非常顺畅，算是外溢需求最好的选择，但是这一块开发的时间较早，很少有新盘供应了。

经开西是开发的比较早的区域，经开区的管委会也是在那边，那一片区的底子还是可以的，开发时间也更早，土地相对来说也比较少了。经开西这一大片确实会受到麦园垃圾场的气味熏陶，很多人都诟病经开区的臭味，这个确实是客观存在的，而且对于居住体验来说，确实很不好，而且一时半会很难断根，时不时会发作一下。

经开西这个片区这两年是经开置业比较热的地方，自绿地和万科在艾溪湖北有过一次正面交锋之后，在经开这里又来了一次，同样还是毛坯对精装。

越是这样激烈的交锋就越能吸引购房人群的关注。对于很多购房者来说，一线开发商的进驻是对一个版块的认可。似乎一个大品牌来了之后，整个板块的颜值都被拉高了，所以两家巨头同时进驻，这个宣传效应还是非常强有力的。当时二者的销售情况都还不错，而且一直到现在正荣和中海都在延续这种热度。

双港西大街沿线这个区域，还有几块比较方正的土地，如果快速开发还是可以形成不错的居住环境，另外这几块土地中，万达集团还是一直念念不忘，依然在争取当中，如果万达落定会是万达集团的重资产项目，这一板块的价值又要上一个台阶，这个是这里的潜在价值点。

经开东以前一直都是比较乡土气息的，开发建设的也比较晚，但是因为比较晚所以可以看到这边的路网更加的清晰，地块分割也更加方正，也有很多空余土地，有一些想象空间。不过想象空间和荒，似乎就是一个事的两个说法。

经开东这边的楼盘还是缺少聚居效应，各自为阵，中海和中铁在一起，新力澜湾占着南昌理工的门口，枫华天成霸住了一号线延长线的地铁口，旁边还有一个庞大的楼盘，未来交付以后也是各玩各的。

经开东的经开大道和皇姑路已经全线贯通，这个片区对接凤凰洲非常顺畅，这边也是地铁一号线的走向，未来一号地铁延长线的沿线土地肯定会有更好的规划。

经开东这边沿着皇姑路还有一些空地，性质用途和未来规划并不明朗。不过按照如今的形势，这里如果好好规划一下，未来经开东这一片区还是不错的，这个片区存在的改善空间也是更大的。

肆

关于经开区，其实现状非常不好，一环线的施工、昌西大道的施工、双港大道的整改，到处都处于大修大建之中，尘土飞扬不说，开车通勤的体验也很不好。很多建筑的规划都是很早的，整个区域的形象还是差了些意思。

而且工业园区确实比较多，这个就算是搬迁也不是三五年内搞定的，生活的配套暂时还是不那么完善，居住和商业的地块也是东一块西一块，不太连续，没有成熟新区那种群居的效应。

这是一个临近主城的工业区在承接人口外溢之后，不得已形成的格局。

介于篇幅有限，我们下一篇再聊一聊个人关于对经开未来的一个展望。敬请期待。

总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗