不知不觉，南京的限价盘所剩无几了。

NO. 1｜壹

相信熟悉南京楼市的买房人，目前脑海里还能闪现的限价盘无外乎就是河西南的升龙天汇、仙林湖的高科荣境等卖了多年仍未清盘的老盘。而且，这些卖了多年的老盘，2016年后价格基本就没涨了。

也是在2016年，南京楼市掀起一轮史无前例的调控风暴，后来板块限价红线的说法，逐渐成为大家心照不宣的一种共识：河西南3.5万/平，河西中4.5万/平，仙林3万/平......

于是，在限价红利之下，被严格限价的老盘每一次开盘，可以说都是逢开必抢，“时光盘”、“日光盘”成为了市场常态。就这样，经过2年多的时间，限价老盘在无数购房者的疯抢中慢慢消化完了。

NO. 2｜贰

“老的”限价盘陆续清盘了，一大批“新的”限价盘紧跟着横空出世。这里说的“新的”限价盘基本是2016—2017年南京土地市场最火热的时候，高价拿地的开发商打造的楼盘。这些楼盘的共同特点是，大部分地价都集中在20000—25000元/㎡之间，而且几乎都要现房销售。在经过2年多的开发周期之后，当下正是这批楼盘集中上市的节点，但由于限价调控仍未放开，拿了高价地的开发商只有贴着板块限价红线含泪卖房。

要知道，高昂的地价+长期的融资成本，以及建安成本等综合起来，多数新限价盘的成本都接近目前的限价水平，甚至超出了现有的限价红线。可是，胳膊拧不过大腿，迫于多方面压力，不少房企直言：亏本也要赶紧出货。

因此，在新限价盘的集中上市潮之下，南京主城主流板块的房价正向着“三万”冲刺。也可以说，目前南京主城代表性楼盘价格已接近3万/㎡。

回首几年前，南京主城以万科金域蓝湾、新城玖龙湖为代表的主流楼盘价格也不过在17000—18000元/㎡，随后经过2015—2016年的一轮牛市，主城大批楼盘价格提升到了25000元/㎡左右。直到现在，随着高价地项目的入市，主城主流板块的房价转眼来到28000—30000元/㎡。

NO. 3｜叁

有人说，2016年之后，南京主城无刚需将成为购房者不得不接受的现实。目前来看，此话并非耸人听闻。

如今，南京主城范围内，除了江北桥北、高新，江宁淳化、汤山、青龙山、正方新城、禄口、滨江等板块外，江北雨山路、白马路，江南燕子矶、青龙地铁小镇、麒麟、上秦淮、西善桥等区域无疑是主城主流在售板块，它们的新房均价基本均在28000元/㎡左右。

可是，在这些主流板块彻底“脱刚”的背后，很多似乎都在一夜之间“丫鬟变小姐”。比如燕子矶、青龙地铁小镇、上秦淮、西善桥等区域，板块能级尚未达到高端改善人居条件的前提下，房价就抢先一步起飞。正因如此，大部分刚改买房人质疑：配套尚不成熟，这些板块凭什么卖这么贵？这是典型的买得起看不上的例子。

换言之，对于这些强行变身“改善”新秀的板块，究竟能够收割的客户究竟有多少？买房人的接受度又如何？值得思考。

NO.4｜肆

近年来，雨山路、燕子矶、青龙地铁小镇、麒麟四大主流板块热度居高不下，而且这几个板块房价基本相当。尤其是2019年2月至今，南京楼市回暖迹象一天比一天明显。加上眼下又是楼市“金三银四”旺季，购买力集中爆发，以上四个板块绝对是市场关注的焦点，那么单价预算2万8左右的购房者，选谁好呢？

对此，南京房地产促进会秘书长张辉表示，四个板块相比，雨山路板块的潜力相对来说更大一点。因为未来江北核心区将是南京重点发展的区域，雨山路会长期受到核心区发展带动；而燕子矶地段要比麒麟好，因为它离市中心更近，而且整个城北的重心也是在往燕子矶发展。

另外，张辉认为青龙地铁小镇是仙林的下一个开发热点区域，它分为2个板块，一半是栖霞的，一半是江宁的，栖霞的前景会更好，但还未启动开发，目前启动开发的是江宁区的。但这个片区，正在做不少工作，包括引进南外等，但目前来看这个片区接近3万的房价确实不便宜，起点都很高，已经比肩仙林湖了，对比之下，肯定买性价比更高的仙林湖。

而南京资深地产评论员尹霄飞却更看好燕子矶的前景。首先，从区位上看，燕子矶无缝对接主城中心，要比雨山路、青龙地铁小镇、麒麟距离市中心更近，地理位置的优势是其它三个板块没法比的。另外，燕子矶新城的规划同样令人期待，未来区域内将有3条地铁通达，交通相当便利。加上稀有的江景资源，待配套落地之后，燕子矶颇有下一个“河西南“的味道。

同时，尹霄飞认为雨山路板块在江北，距离江南主城距离较远，就目前来说，过江难题或将是制约近几年雨山路发展的一个短板。和雨山路类似，青龙地体小镇和麒麟都是距离主城中心较远，交通便利程度一般。当然，论规划利好，这四个板块都不容小觑，但综合居住生活便利性和升值潜力两方面，今后燕子矶可能会更好高一些

写在最后：

在楼市尚未全面回暖的前夜，指望房价下行，几乎不太现实了，作为自住型刚需或者改善群体，赶在南京房子越来越贵之前，尽早上车才是上策。近来不少纯新盘破限价上市的风声不绝于耳，但就当下的市场环境而言，南京主城主流板块房价保持在“3万“以内还是大概率事件，部分”高烧“板块，即使各盘突破当前限价，估计也不会高出限价红线太多，1000—2000元/㎡算是市场可接受范围，再高恐怕买房人也很难接受。毕竟，购房者的心理预期短期内很难改变!

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楼市飞说

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