经济学家任泽平，曾说过:“房地产周期的判断，短期看政策，中期看土地，长期看人口。”人口是一切经济社会活动的主体，观察一座城市的活力与房价，首先要了解它的人口密度，人口密度越高，代表越多消费的人群来支撑这个城市或者区域的房价。

2013年或更早几年之前，深圳居民的人均可支配收入还是超过北京和上海的，故其楼市均价超过上海也在情理之中。

但2013年以后，北京和上海的人均可支配收入均超过了深圳，这或许也是上海和北京楼市均价超过深圳的原因之一吧。

之所以说居民收入高低不是房价水平的唯一原因，是因为房价中还隐含了教育、医疗、文化娱乐等便利性等稀缺资源因素，就这点而言，深圳就不如北京和上海了，而且，北京的高校资源连上海都望尘莫及，故北京和上海户口的“含金量”也要大于深圳。

我的判断是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：

第一名：香港

如果没有大的偶然性事件（比如地震、战争、海啸等）的严重影响，10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站，庞大的内地资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。

第二名：北京

北京目前面临的楼市调控，在内地城市里是最严厉的。展望未来10年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。

北京有三大优势，都是不可替代的：

第一，北京是国企总部的汇聚地，目前拥有的世界500强总部全球第一；

第二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金是上海的1.3倍，也是香港的大约1.3倍；

第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超过一半。

第三名：深圳

目前深圳汇聚的资金，大概相当于上海的60%；深圳的实际生活人口，大概相当于上海的80%。但深圳的面积，只有上海的30%。也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的2倍。

深圳拥有的PCT国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。大型科技企业，深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围，也都显著好于上海。

第四名：上海

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不准备留给自己的时候，首先想到的基本上是上海。

但遗憾的是，上海在新经济发展上不仅远远落后于北京，还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋，很难改变。

第五名：三亚

在2018年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控，尤其是海景房将变得非常稀缺。美国房地产市场的演化结果告诉我们，两类城市的房价将长期居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

第六名：厦门

厦门的房价很高，很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。即便在福建省内，论GDP它也不如泉州，论汇聚的资金它不如福州。

但你别忘了：厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。此外，厦门还是有文化底蕴的城市。当然，厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家，超过绝大多数省会城市。

第七名：广州

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的140%。这说明，广州经济实力雄厚，仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。

但问题是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面，都已被杭州超过。所以，未来10年是广州非常关键的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就可能真的被杭州超过。

第八、第九、第十

未来10年，中心区房价的八、九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

目前珠海房价也比较高，但未来10年的排位或许会下移，因为珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的标准），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。

至于温州，由于远离中心城市，自身很难发展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末，温州小学生人数是下降的，这是一个不太好的信号。

明星地级市的“星光暗淡”，以及强省会城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，而且将持续贯穿下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大发展时期。

对于这些排名，小编抛砖引玉了，大家有什么其他见解呢？